Bailleurs, 7 façons de contrôler les fausses fiches de paie des locataires

De l’autre côté, les bailleurs, eux, doivent souvent sélectionner leur futur locataire parmi plusieurs dossiers, dont certains sont bidonnés. Pour les détecter, ils peuvent compter sur les conseils de Monsieur Hugo. Cette plateforme spécialisée dans la gestion locative a en effet publié un guide gratuit qui explique aux bailleurs comment vérifier par eux-mêmes les informations fournies par les locataires. “Avec un logiciel comme Paint, il est facile de modifier n’importe quel document numérisé”, prévient Bruno Cantegrel, le fondateur de Monsieur Hugo. Mais heureusement, il existe des parades : “Nous avons des process pour identifier les locataires sérieux et solvables”, assure-t-il.

Dans son guide, Monsieur Hugo dévoile ainsi plusieurs “trucs” peu connus des faussaires comme des bailleurs peu informés. Ces “trucs” permettent notamment de confondre nombre de fausses cartes d’identité, de salaires majorés sur les fiches de paie, ou de faux justificatifs de domicile. Nous allons ici nous concentrer uniquement sur la vérification des bulletins de salaires qui, d’après Bruno Cantegrel, concentrent plus de la moitié des faux.

• Étape 1 : vérifier le cumul des fiches de paie

L’un des indices de faux les plus éloquents observés par Monsieur Hugo concerne le cumul des salaires sur les fiches de paie. Vous pouvez comprendre ce mécanisme simple, et automatisé dans les logiciels de création de fiches de paie, à travers l’exemple ci-dessous. “D’un mois sur l’autre, les cumuls (des salaires, ndlr) doivent parfaitement correspondre. Si cela ne correspond pas, il est fortement probable que le bulletin de salaire soit falsifié”, décrit Monsieur Hugo. Prenez donc quelques minutes pour vérifier ce détail en cas de suspicion sur le dossier d’un locataire.

• Étape 2 : comparer les revenus bruts

Pour contrôler le revenu brut réel d’un locataire, il suffit de multiplier par 12 le revenu mensuel affiché sur le bulletin de salaire, et de le comparer avec le salaire annuel indiqué sur le contrat de travail. Cette méthode de contrôle est toutefois imparfaite : le locataire peut en effet avoir obtenu des revalorisations sur son ancien contrat de travail, ou compter parmi ses revenus un 13e mois et des primes. Néanmoins, des revenus bruts mensuels beaucoup trop éloignés de la somme indiquée sur le contrat de travail peuvent mettre la puce à l’oreille du bailleur sur un faux potentiel.

• Étape 3 : Vérifier la marge entre salaires bruts et nets

Une autre méthode pour vérifier si le salaire net n’a pas été surestimé par le locataire consiste à comparer les revenus bruts et les revenus nets sur sa fiche de paie. Grossièrement, il est possible de recalculer simplement le salaire net du candidat, en fonction de son statut professionnel. Ainsi, en divisant le salaire net d’un salarié non-cadre par 0,78, vous obtiendrez une estimation assez fine du montant de son salaire brut. Ou de retrouver son salaire net en multipliant son brut par 0,78.

Attention toutefois : cette méthode est imparfaite et ne sert qu'à relever les différentiels trop flagrants sur une fiche de paie. Dans certains cas, en effet, le candidat à la location peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (remboursement des frais de transport, de déjeuner, etc.), prend soin de décrire Monsieur Hugo. Il faut alors rajouter les diverses indemnités pour obtenir le salaire net du futur locataire.

• Étape 4 : vérifier la crédibilité du revenu imposable

Une quatrième méthode rapide pour contrôler le revenu réel d’un candidat est de comparer le salaire indiqué sur la fiche avec le revenu imposable déclaré par ce dernier. Grosso modo, le revenu imposable doit ainsi correspondre à environ 12 fois le revenu net sur la fiche de paie. Sachez toutefois qu’un candidat peut parfois bénéficier d’une déduction fiscale, qui diminue alors son revenu imposable.

• Étape 5 : vérifier la date de début du contrat de travail

Pour éviter de tomber dans le panneau d’un faux bulletin de salaire, le bailleur peut facilement vérifier la concordance entre la date d’entrée dans l’emploi précisée sur le bulletin de salaire et celle indiquée dans le contrat de travail ou sur l’attestation employeur.

• Étape 6 : vérifier le numéro de sécurité sociale

Sur le bulletin de salaire fourni par le candidat à la location figure son numéro de sécurité sociale. Il est assez facile de comparer les informations fournies par ce numéro avec les informations contenues sur la carte d’identité du candidat locataire. Et pour cause : le numéro de sécurité sociale reprend à la fois le sexe, la date et le lieu de naissance de son propriétaire. Si les informations indiquées sur la carte d’identité ne correspondent pas au numéro de sécurité sociale, alors ce numéro est vraisemblablement un faux ou un numéro emprunté à une tierce personne.

• Étape 7 : contrôler les saisies sur salaire

Un dernier élément à prendre en compte pour le bailleur est de vérifier sur les bulletins de salaires les éventuelles saisies ou oppositions sur salaire imposées à un candidat. En effet, cette situation est un critère d’exclusion pour la garantie loyer impayé, explique Monsieur Hugo. Le cas échéant, ne passez pas à côté de cette subtilité.