Qui peut encore se permettre d’emprunter ? La question inquiète les futurs acquéreurs tant les conditions d’accès au crédit immobilier se sont durcies ces derniers mois. Les taux de crédit n’en finissent plus de flamber et atteignent désormais 4% en moyenne pour les prêts sur 20 ans. Depuis le début de l’année 2022, les taux de crédit ont ainsi augmenté de près de 3 points, soit la hausse la plus rapide depuis le début des années 2000. La capacité d’emprunt des ménages a chuté d’environ 25% en moins de deux ans, ce qui représente une baisse de pouvoir d’achat immobilier de près de 70.000 euros pour un foyer qui gagne 4.500 euros par mois.
“Afin de lutter contre l’inflation, la Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs ces derniers mois, explique Jacques Crevel, économiste et directeur du Cercle de l’épargne. Les banques, qui se financent en empruntant à la BCE, paient l'argent plus cher, et répercutent ce ce coût supplémentaire sur leurs clients. Les taux devraient continuer d’augmenter dans les prochaines semaines, avant de se stabiliser en début d'année 2024 prochaine avec l'inflation qui ralentit.”
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De plus, le taux d’usure, c'est-à-dire le taux maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent (5,33% en août pour les prêts sur 20 ans et plus), est désormais actualisé chaque mois par la Banque de France, contre tous les trimestres précédemment. Du coup, les établissements bancaires augmentent leurs taux de crédit beaucoup plus régulièrement et cela pour préserver leurs marges, puisque avec la hausse des taux directeurs de la BCE, l’argent coûte aussi plus cher pour les banques.
Les emprunteurs sont confrontés à une autre difficulté. Depuis le 1er janvier 2022, la haute autorité de stabilité financière (HCSF), autorité placée sous l'égide de Bercy, limite le taux d’endettement des ménages à 35% maximum. Une règle qui, combinée à la hausse des taux, exclut bien souvent les revenus les plus modestes de l’emprunt. Selon la Banque de France, la production de crédit a ainsi chuté d’environ 40% sur les douze derniers mois. Si malgré tout, vous souhaitez acheter la maison de vos rêves, voici quelques conseils qui vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher votre crédit.
Faire le tour de la concurrence
Le conseil le plus important : faites jouer la concurrence ! Les banques ont en effet des politiques commerciales différentes et ne privilégient pas toutes les mêmes profils. Vous pourriez avoir de bonnes surprises ! . Certains établissements bancaires vont par exemple accorder plus facilement un crédit à un fonctionnaire, quand d’autres agences ciblent principalement les investisseurs ou les étudiants. “Les banques peuvent aussi fermer le robinet du crédit une fois leurs quotas atteints, analyse Maelle Bernier, porte-parole Meilleur Taux. C’est une donnée que l'emprunteur ne maîtrise pas”.
Alors ne vous arrêtez pas au premier refus, et prenez le temps de faire le tour du marché. Si vous n’avez pas le temps, faites appel à un courtier. Il effectuera toutes les démarches à votre place et se chargera de vous dénicher la meilleure offre de crédit. En moyenne, ses services coûtent entre 1.500 et 2.000 euros, et sont facturés seulement si le l’offre de prêt est signée par les emprunteurs. Une opération rentable si le professionnel parvient à négocier une baisse de taux, qui peut dans certains cas aller jusqu’à 30 points de base.
Un apport personnel qui explose
Avec la hausse des taux, il est quasiment indispensable de proposer aux banques un apport personnel conséquent pour avoir une chance de décrocher un crédit. Selon le réseau immobilier Century 21, l’apport moyen exigé par les établissements bancaires a flambé de 61% en un an pour atteindre la somme colossale de 89.420 euros en juillet 2023 ! “Pour avoir une chance de décrocher un crédit, prévoyez un apport qui correspond à environ 20% du prix du bien”, conseille Laura Martino, directrice des partenariats bancaires pour le courtier Cafpi.
En plus de l’apport personnel, les banques qui sont de plus en plus exigeantes, sont également attentives à l’épargne résiduelle. Il s’agit de l’épargne dont vous disposez en plus de l’apport personnel. “Détenir une épargne résiduelle correspondant à 10% du montant du bien rassure les banques et prouve que l'emprunteur peut faire face à des imprévus, tout en restant solvable”, poursuit Laura Martino. Si des travaux de rénovation sont prévus, les banques les plus exigeantes demandent même une épargne résiduelle plus élevée, jusqu’à 20% du prix du logement.
Toujours dans l’optique de rassurer le banquier, prenez soin d’assainir vos comptes durant les trois mois qui précèdent votre demande de crédit. Pour y parvenir, soldez vos éventuels crédits à la consommation si vous en avez la possibilité, en piochant par exemple dans votre épargne. Cela permettra de faire baisser vos taux d'endettement et augmentera ainsi votre capacité d’emprunt.
Évitez également les découverts, et les dépenses superflues ou impulsives, comme des sorties coûteuses en boîte de nuit. Les jeux d'argent, qui vous feront passer pour un profil à risques auprès des banques, sont également à proscrire. “Un banquier n’aime pas prendre de risques et privilégiera toujours la fourmi à la cigale, prévient Maël Bernier. Des dépenses superflues peuvent suffire à faire basculer votre dossier du mauvais côté”. Et, si vous avez été embauché récemment, il est vivement conseillé de valider votre période d'essai avant d'effectuer votre demande de crédit, afin de présenter une situation professionnelle stable. Un futur emprunteur averti en vaut deux !
Votre capacité d’emprunt selon vos revenus, maintenant et en fin d’année 2023
(1) Avec une hausse des taux théoriques de 30 points de base (de 4,30% début septembre 2023 à 4,60% par exemple fin 2023).
Source : Meilleurtaux.
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