Depuis le printemps dernier, le marché de l’immobilier subit un ralentissement comme il n’en avait plus connu depuis une décennie. L’année 2022, qui avait pourtant fort bien démarré, devrait ainsi s’achever avec un volume de ventes inférieur à 900.000 logements, contre plus de 1,1 million en 2021. Les locataires auraient-ils perdu l’envie de devenir propriétaires de leur toit ? Et l’augmentation continuelle des prix depuis 2015 (+ 3% par an en moyenne) les aurait-elle fait fuir ? Pas du tout. La raison de cette soudaine désaffection est à chercher dans le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, qui bloque les projets de nombreux candidats à l’accession. « Nous sommes face à des clients qui désirent acheter, en ont les moyens, mais qui ne peuvent pas obtenir leur financement pour des questions de réglementation », résume Kurt Vural, directeur commercial du cabinet de conseil patrimonial et de courtage Selexium.
La faute en revient principalement au taux d’ usure, censé protéger les particuliers contre des conditions de financement abusives (il intègre les intérêts de crédit, l’assurance décès, les frais de garanties et de dossier), et que les banques ont interdiction de dépasser lorsqu’elles accordent un prêt. Ce seuil d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France (à partir des taux moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers), s’établissait jusqu’en septembre dernier entre 2,27 et 2,29%, selon la durée de remboursement.
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Sauf qu’avec la hausse des taux de crédit, de près de 1 point sur un an, et l’augmentation éventuelle du coût de l’assurance décès-invalidité, il était très fréquemment franchi. D’où les refus de prêts à répétition de la part des banquiers. Selon l’Union des intermédiaires de crédit, près de 45% des dossiers présentés en septembre dernier ont été rejetés. Certes, depuis douze mois, le taux d’usure est régulièrement révisé à la hausse : il pointe, depuis le 1er octobre dernier, entre 3,03 et 3,05%. Mais comme les taux du marché grimpent au même rythme, l’histoire semble sans fin. « Pendant quelques mois encore, nous allons certainement voir le marché du crédit se détendre un peu après chaque hausse du taux d’usure, au bénéfice des emprunteurs, puis se gripper de nouveau », anticipe Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage.
Dans ce contexte très spécial, les candidats à l’emprunt ont toutefois intérêt à ne pas trop traîner pour se lancer. En effet, malgré la nette tendance haussière, les taux affichés par la plupart des établissements bancaires demeurent bon marché. « Ils sont de l’ordre de ceux de l’été 2016, qui étaient alors très inférieurs à ceux observés durant les années précédentes », rappelle Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. C’est-à-dire qu’ils naviguent, en moyenne, entre 1,20 et 2%, selon la durée de remboursement et le profil de risque du client.
Or, attention, les chocs que l’économie a subis courant 2022, principalement causés par la guerre en Ukraine (envolée du prix de l’énergie, difficultés d’approvisionnement en matières premières agricoles et industrielles…), vont continuer à alimenter la hausse de l’inflation, au moins dans les premiers mois de l’année 2023. Laquelle va immanquablement provoquer une nouvelle augmentation des taux de crédits immobiliers. De combien ? Avec l’aide du courtier Empruntis, nous avons élaboré trois scénarios plus ou moins pessimistes, avec des hausses de taux d’intérêt variant de + 0,7% (moins qu’en 2022) à + 1,5% (plus qu’en 2022).
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Dans beaucoup de cas, notre tableau montre que l’emprunteur perdra une somme rondelette à différer son projet, y compris avec un dossier en béton. Voyez l’exemple de ce couple de salariés trentenaires, au profil irréprochable (contrats de travail en CDI, deux ou trois ans d’ancienneté professionnelle, 10% d’apport personnel, des produits d’épargne, pas de découvert bancaire depuis un an…), qui cherche à emprunter 200.000 euros : sur une durée de remboursement de vingt ans, il peut décrocher aujourd’hui un taux d’intérêt de 1,48%, portant le montant des mensualités à 986 euros. Si ce couple se décidait à reporter son acquisition de quelques mois, et que le pire des scénarios se produisait (hausse des taux de 1,5%), il devrait alors emprunter à 2,98%, et rembourser chaque mois 1.130 euros. Soit 144 euros de plus.
(1) Simulations effectuées pour un emprunt de 200.000euros, contracté par un couple de salariés de 30 ans. (2) Intégrant l’assurance décès-invalidité. (3) Il s’agit du revenu mensuel net imposable minimum, permettant de respecter les critères d’endettement du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) de 35%. Source : Empruntis.
Mais la hausse du coût du crédit n’est pas le seul souci en vue. La capacité d’endettement, qui lui est étroitement liée, peut également devenir un point de blocage. En effet, en accord avec la dernière directive du Haut Conseil de stabilité financière, émise début 2022, les banques exigent désormais que, sauf exception réservée à leurs bons clients (et à hauteur maximale de 20% de leur production trimestrielle de crédits), la part consacrée au remboursement, assurances incluses, n’excède pas 35% de ses revenus nets (avant prélèvement des impôts).
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Reprenons notre couple de trentenaires qui veulent emprunter 200.000 euros, mais cette fois sur quinze ans. Et supposons-les munis d’un dossier seulement « moyen » : avec le taux actuel de 1,80%, auquel ils peuvent prétendre, leurs revenus nets mensuels doivent s’élever, au minimum, à 3.689 euros. Mais pour ne pas être éjectés du jeu si le taux passe à 3,30%, il leur faudra justifier de 4.093 euros de salaires nets. Soit près de 11% de plus !
Certes, pour vous sortir d’affaire, vous pourrez d’abord essayer d’emprunter dans une région où les taux sont inférieurs à la moyenne nationale. C’était le cas, en septembre dernier, en Auvergne-Rhône-Alpes, en Nouvelle-Aquitaine et en Occitanie, où l’on pouvait obtenir, en moyenne, 1,85% sur vingt ans, contre 2% presque partout ailleurs, notamment en Ile-de-France. Mais les banques exigent le plus souvent que le bien convoité soit situé dans leur région, voire dans leur département (en limite de département est parfois accepté).
Ensuite, des solutions plus financières peuvent être élaborées. L’une des plus efficaces est de demander au banquier la mise en place d’un emprunt « multiligne » : au lieu d’un seul crédit, vous en souscrivez plusieurs, chacun ayant une durée de remboursement différente. Pour un prêt de 250.000 euros, proposé à 2,65% sur vingt ans, vous allez ainsi emprunter 80.000 euros sur dix ans, à 2,35% (les taux sont plus bas sur des périodes courtes), et 170.000 euros sur vingt ans, toujours à 2,65%. Sachant que les mensualités sont ensuite lissées sur la durée la plus longue des deux prêts (ici vingt ans). Gains tirés de l’opération : 13.300 euros !
A noter qu’un multiligne imbrique généralement deux prêts, mais il peut en intégrer un troisième, par exemple un prêt à taux zéro, donc gratuit, pour ceux qui y ont droit (les primo-accédants d’une résidence principale neuve ou ancienne à rénover, sous conditions de revenus).
Une autre possibilité de financement envisageable est celle du taux « mixte », qui mélange un prêt à taux fixe, donc sécurisé, et un autre à taux variable, peu coûteux au départ (moins de 1,70% aujourd’hui), mais plus risqué ensuite : son taux peut fluctuer à la baisse comme à la hausse en fonction de la conjoncture. Concrètement, pour un emprunt remboursable sur vingt ans, le prêt à taux fixe est seulement appliqué les huit à douze premières années, ce qui permet d’obtenir un taux avantageux (1,60% sur dix ans, par exemple), puis le prêt à taux variable prend la relève.
Et si à ce moment-là son coût s’est envolé ? En général, le contrat de prêt prévoit que l’emprunteur pourra toujours repasser à un taux fixe (avec toutefois une majoration d’au moins 0,5 point). Reste que la formule est avant tout intéressante pour ceux qui ont prévu par avance de revendre leur logement (et donc de solder leur crédit) avant le passage au taux variable.
Dernière technique à employer, et qu’on a souvent tendance à oublier : négocier son taux. Le meilleur moyen de décrocher une ristourne de 0,10 à 0,15 point est de présenter un apport personnel de 20 ou 25%, en tout cas très supérieur aux 10% exigés. S’engager à prendre l’assurance auto ou habitation de la banque, ou à y ouvrir une assurance vie fonctionne aussi très bien. N’oubliez pas, avant cela, de faire le tour des établissements de votre ville : à profil équivalent, selon la politique commerciale de la banque (elle change presque tous les mois), il peut y avoir une différence de 0,2 à 0,3 point pour un prêt remboursable sur vingt ans. Et si cette tâche vous rebute, faites appel à un courtier. Il fera le nécessaire à votre place, en vous faisant bénéficier, en prime, d’une assurance décès très avantageuse. Certes, vous paierez une commission (environ 1.000 euros), mais elle ne pèsera pas lourd face aux 5.000 à 10.000 euros d’économie que vous pourrez réaliser.
Le retour des prêts à taux variables ?
Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter au rythme actuel, les taux variables (ou « révisables »), dont on n’entend plus parler depuis des années, pourraient rapidement revenir sur le devant de la scène. Logique : ils démarrent à des niveaux inférieurs de 0,3 ou 0,4 point aux taux fixes, permettant ainsi aux candidats à l’emprunt de rester dans les clous par rapport au taux de l’usure (légalement indépassable) et à l’endettement maximal de 35% (le rapport entre les mensualités et les revenus nets). Donc de décrocher leur prêt.
Certes, un taux variable comporte une part de risque : indexé sur le coût de l’argent à court terme (l’Euribor), il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, chaque trimestre ou chaque année, au cours du crédit. Mais dans certaines limites seulement : en France, il est toujours « capé », c’est-à-dire qu’il ne peut pas dépasser un certain plafond, ni d’ailleurs tomber au-dessous d’un seuil plancher préalablement défini. Exemple avec un prêt capé à + 1 point, le plus couramment utilisé : son taux débute à 1,6% (ce qui est attractif comparé aux 1,9 ou 2% que l’on propose souvent en taux fixe pour les profils « moyens »), et ne pourra jamais dépasser 2,6%. Attention, quand même : le taux d’endettement de 35% est en général calculé sur le taux capé, pas sur le taux de départ, ce qui ne suffit pas toujours à faire passer les budgets les plus serrés dans le camp des emprunteurs.
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