Un même logement peut parfois obtenir deux notes différentes. De quoi semer le doute sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE), pourtant devenu incontournable dans toute transaction immobilière.
Le DPE est devenu un passage obligé. Pourtant, sa fiabilité est de plus en plus contestée. En cause : une méthode de calcul (3CL), basée sur les caractéristiques du logement et non sur sa consommation réelle, mais aussi une formation inégale des diagnostiqueurs et des enjeux financiers élevés. Sur le terrain, certains professionnels pointent même un effet d’aubaine. « Le secteur est en plein développement, beaucoup se lancent parce qu’il est devenu très attractif économiquement », observe Aïden Mathis, agent immobilier parisien au sein du groupe Breteuil.
Des diagnostics parfois bâclés ou orientés
Selon lui, les écarts ne sont pas anecdotiques. « Des incohérences, j’en vois tout le temps. Certains diagnostiqueurs peuvent bâcler le DPE, ce qui donne une mauvaise note et complique la vente. À l’inverse, d’autres savent très bien qu’une bonne note facilite les transactions. »
En cause, notamment, des vérifications parfois incomplètes. L’agent évoque le cas d’un bien classé à tort : « On m’a déjà mis un appartement en mauvaise catégorie en affirmant que les combles n’étaient pas isolées… alors qu’elles l’étaient. Le diagnostiqueur n’avait même pas vérifié. ». Ces écarts s’expliquent aussi par le manque d’expérience de certains professionnels. « Aujourd’hui, il y a énormément de diagnostiqueurs. On voit très vite ceux qui sont rigoureux… et ceux qui le sont beaucoup moins », observe l'expert.
Au-delà de sa fiabilité, le DPE s’est imposé comme un critère clé dans les recherches immobilières. « Dès que les acheteurs voient un classement E, F ou G, ils deviennent beaucoup plus méfiants », souligne Aïden Mathis. Le diagnostic influence directement la perception d’un bien, parfois indépendamment de sa qualité réelle. « Aujourd’hui, ça fait partie des trois critères principaux des acheteurs. Certains refusent même de visiter si la note est trop mauvaise », constate-t-il.
Mauvais DPE : quelles options pour le vendeur ?
Pour les propriétaires confrontés à une mauvaise note énergétique, plusieurs stratégies existent. La première consiste à ne pas réaliser de travaux avant la mise en vente, en acceptant que le DPE devienne un levier de négociation pour les acheteurs.
À l’inverse, certains vendeurs choisissent d’anticiper en réalisant eux-mêmes des travaux de rénovation énergétique, afin d’améliorer la note et de limiter les discussions sur le prix. Mais cette option n’est pas toujours rentable. « Les travaux, ce n’est pas forcément un coût qui est amorti à la revente », prévient Aïden Mathis.
Tout dépend en réalité de la situation du vendeur. « Si vous avez un entrepreneur dans votre entourage qui peut vous faire un tarif, ça peut valoir le coup. Sinon, il vaut parfois mieux laisser les acheteurs faire les travaux et négocier en conséquence », ajoute-t-il.
Dans ce contexte, certains professionnels recommandent de faire chiffrer précisément les travaux avant la mise en vente, afin d’éviter des négociations excessives ou mal anticipées. Enfin, en cas de doute sur la note, il peut être pertinent de faire vérifier le diagnostic avant même la commercialisation. Une précaution qui peut éviter de mauvaises surprises au moment de la négociation.
Faut-il encore faire confiance au DPE ?
Encadré par la réglementation, le DPE reste un outil central pour évaluer la performance énergétique d’un logement. Mais pour les professionnels, il doit être interprété avec prudence.« Quand on passe par une agence, les diagnostics sont généralement sérieux. Mais dans le cadre d’une vente entre particuliers, je conseille clairement de faire refaire les diagnostics en cas de doute », estime Aïden Mathis.
En cas d’erreur avérée, des recours existent : il est possible de faire réaliser un second diagnostic afin de comparer les résultats, voire d’engager la responsabilité du diagnostiqueur si une faute est prouvée. Un acquéreur peut aussi s’appuyer sur ces éléments pour renégocier le prix ou, dans les cas les plus graves, engager une action en justice.
Entre outil indispensable et source d’incertitudes, le DPE s’est imposé comme un critère central, porté par une réglementation de plus en plus stricte. Mais sa fiabilité continue de faire débat.
