epuis la fin de la pandémie, les retards et impayés de loyer se multiplient partout en France. Selon les données de la plateforme d’aide à la gestion locative Immodirect, un locataire sur quatre doit être relancé chaque mois pour des retards de paiement. La fin du bouclier tarifaire sur les prix de l’énergie et l’augmentation de 10% des prix de l’électricité en août 2023 laisse craindre que cette tendance à la hausse sur les impayés de loyer puisse progresser dans les mois à venir.
Une situation qui, selon l’ensemble des acteurs de l’immobilier, doit pousser les bailleurs à se protéger à l’aide d’une garantie des loyers impayés (GLI). A ce jour, selon les données de Gallian, spécialiste de la GLI, seuls 10% des bailleurs sont assurés contre les loyers impayés. C’est que les formules classiques ne couvrent que les locataires dont le taux d’effort maximum pour payer le loyer n’excède pas 33% des revenus et qui sont en CDI. Une situation qui discrimine bon nombre de candidats, pourtant solvables.
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Des GLI sur mesure pour plus de locataires
Mais des formules alternatives de GLI offrent plus de souplesse. C'est le cas de celles proposées par Solly Azar ou la start-up Mila, qui assurent respectivement jusqu’à 37% de taux d’effort du locataire pour la première et 40% pour la seconde. «Le locataire n’a besoin que de percevoir 2,5 fois le montant de son loyer pour être assuré», indique Gerard Deray, fondateur de Mila. Même mécanisme pour les GLI inversées comme Cautioneo ou Garantme. Là, c’est au locataire de couvrir son risque par lui-même. Le bailleur ne paie plus de GLI et le locataire verse un pourcentage en plus, sur son loyer, à la start-up qui le couvre en cas de défaillance en fonction de son profil.
A travers ces solutions, il devient possible pour un investisseur de se prémunir des impayés de loyer en louant à des publics considérés comme plus fragiles par les assureurs, comme les personnes en CDD, les indépendants ou encore les intermittents du spectacle.
Des formules plus chères
Reste qu’en vous ouvrant à des profils moins «classiques», vous vous exposez naturellement à avoir plus de chances d’avoir un retard de loyer ou un impayé. Il est donc capital d’examiner en détail le contrat avant de le signer afin d’être sûr que la couverture proposée soit en cohérence avec le montant du loyer. Sachez par exemple que pour Solly Azar, les profils à risques ne sont couverts que s’ils vivent en colocation avec une personne dont les revenus sont plus importants. Par exemple, si le loyer du foyer est de 700 euros, alors le revenu du ménage doit être d’un minimum de 1 891 euros net afin de rester sous les 37% de taux d’effort. Plus le profil est risqué, plus le montant de la GLI sera important (4% du loyer au maximum contre 2,50% en moyenne). Quant aux GLI inversées, le pourcentage qui s’applique au locataire va de 2,8% à 3,8% du montant de son loyer. Une somme qui, sur un loyer de 800 euros, représente entre 22 et 30 euros et pourra en décourager certains.
Faire certifier son locataire
Enfin, optez toujours pour une GLI qui certifie le dossier de votre locataire avant que ce dernier n’entre dans les lieux et signe son bail. Dans le cas contraire, en cas d’impayé de loyer, si l’assureur constate une erreur dans la constitution du dossier locatif ou des faiblesses liées à la situation financière du locataire, elle pourra ne pas vous indemniser et cela, même si vous avez déjà cotisé auprès de la GLI.
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