Romain a déjà perdu 25 000 euros en loyers impayés et frais juridiques pour tenter de les recouvrer, dans le cadre d'une procédure qui n’en est qu'à ses débuts. Jocelyne cumule 1 200 euros de frais d’huissier de justice alors que son locataire dispose d'un parking gratuit pour la simple raison qu’il n’en paie plus le loyer. Mélanie ne peut pas relouer son appartement car sa locataire est partie sans crier gare avec les clés et ne règle plus le loyer, elle non plus. Les impayés de loyer ne représentent certes que 3,5% des contrats de location en France, selon le courtier en assurances Solly Azar, mais ils sont sources de nuits sans sommeil pour les propriétaires bailleurs tant les procédures de recouvrement sont complexes.
Il existe pourtant une solution pour se prémunir des loyers impayés, et qui ne date pas d'hier : la garantie loyers impayés (GLI). Mais «elle demeure inconnue de nombreux propriétaires, qui ne mesurent pas les conséquences de loyers impayés» et optent spontanément pour un garant personne physique, explique à Capital Valérie Imbert, directrice des services clients de Solly Azar. Ne plus percevoir ses revenus locatifs est pourtant synonyme de difficultés financières lorsque le propriétaire bailleur n'a pas fini de rembourser le crédit contracté pour acheter son bien, dont la mensualité de remboursement est financée par le loyer.
Prise en charge de la procédure de recouvrement
Or la GLI vous rembourse dès le premier impayé de loyer et, chez Solly Azar en tout cas, jusqu'au sixième mois suivant la signification, au locataire, du jugement d’expulsion prononcé par un juge. La GLI de ce courtier en assurances rembourse ainsi jusqu'à 30 mois de loyers impayés. Qu'il s'agisse de ce plafond de 30 mois ou du délai de six mois après la signification du jugement d’expulsion, «il est rare qu'on en arrive à de telles extrémités», nuance Valérie Imbert.
La GLI ne rembourse pas seulement les impayés de loyer, elle prend également en charge les frais de la procédure juridique et l’organisation de celle-ci. «La procédure de recouvrement des loyers impayés est longue, particulièrement durant la trêve hivernale (qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, NDLR). A la différence des propriétaires bailleurs non assurés, Solly Azar a par exemple la possibilité de réserver des audiences auprès des juges, pour accélérer les expulsions», explique Valérie Imbert. Un atout de taille dans un contexte de tribunaux engorgés. Le courtier travaille en effet avec un réseau d'avocats et de commissaires de justice (la nouvelle dénomination des huissiers de justice) présents un peu partout en France.
3% à 5% des dossiers de locataires sont des faux
Une protection pour quel prix ? En moyenne, la cotisation à la GLI représente environ 3% du loyer mensuel. Un montant qui dépend de la situation professionnelle du locataire (salarié en CDI ou auto-entrepreneur par exemple), de ses revenus, de la ville où se trouve le logement et du niveau du loyer. Chez Solly Azar, le propriétaire bailleur d'un appartement situé à Vichy (Allier), loué 450 euros par mois à un couple en CDI hors période d'essai gagnant 2 800 euros au total, s’acquittera d'une cotisation mensuelle de 17,63 euros. Un montant par ailleurs déductible de son revenu fiscal de référence.
Le moyen le plus simple de lutter contre les impayés de loyer étant de faire en sorte qu'ils ne surviennent pas, les propriétaires bailleurs peuvent également faire appel à un professionnel de la détection de documents frauduleux pour examiner les dossiers de candidature des locataires. Pour 25 euros, Solly Azar les passe au crible, avec l’aide de logiciels spécialisés et de spécialistes des fiches de paie, qui vérifient notamment que les cotisations sociales correspondent bien aux taux en vigueur. «Entre 3% et 5% des dossiers de locataires qui nous sont soumis sont des faux et les bulletins de paie représentent l’essentiel des documents frauduleux», constate Valérie Imbert. Achetables sur internet, ils paraissent plus vrais que nature…
