Immobilier : à Strasbourg, le centre historique est délaissé à cause de sa difficile accessibilité

Les studios, deux et trois-pièces ne restent pas longtemps en vitrine, à l’instar de ce trois-pièces de 67 mètres carrés, rue des Dentelles, à l’entrée du quartier de la Petite France, situé dans un immeuble des années 1960 réhabilité récemment, qui est parti à 429.000 euros (6.400 euros le mètre carré).

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Des prix négociés à la baisse pour les logements mal isolés

Toutefois, comme le signale Nolwenn Preuss, directrice des ventes chez Immoval, «le marché s’inverse, les délais de vente s’allongent, ce qui permet aux acheteurs de prendre leur temps pour se décider, les compromis se signant désormais après un mois et demi de réflexion». Une tendance encore accentuée par l’importance des diagnostics énergétiques dans le centre historique, où les bâtiments parfois séculaires sont impossibles à isoler de l’extérieur.

L’isolation par l’intérieur entraîne une déperdition de surface et par conséquent une baisse des prix. Ainsi, ce duplex à rénover, de 90 mètres carrés rue du Sanglier, à quelques pas de la cathédrale, au troisième étage d’un immeuble du début du XVe siècle, sans ascenseur, ni cave ni parking, est parti à 414.000 euros, soit 4.600 euros le mètre carré, plus de 20% au-dessous des tarifs du secteur.

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Le centre délaissé au profit des quartiers proches

«La tendance est aujourd’hui de délaisser l’hypercentre, qui souffre d’un manque d’accessibilité et de stationnement et d’insécurité en raison du tourisme, pour se réfugier dans des quartiers proches», signale Emmanuel Faure, directeur commercial chez Immium. C’est le cas des quartiers résidentiels situés autour des parcs du Contades et de l’Orangerie, à moins de 2 kilomètres à l’est de la cathédrale et du centre touristique. Rue Chopin, ce 91 mètres carrés au troisième étage d’un immeuble des années 1930, avec ascenseur, vendu avec une chambre de bonne de 11 mètres carrés, bénéficiant d’un garage, d’une cave et d’un grenier, a été cédé à 360.000 euros (3.955 euros le mètre carré), près de 25% sous les tarifs pratiqués dans le quartier en raison de gros travaux à effectuer.

Dans l’hypercentre comme dans les quartiers de la première couronne, il est difficile de construire. Mais, dès qu’il y a une possibilité, les prix grimpent en flèche. Rue de Monswiller, dans le quartier de Cronenbourg, cette maison de 1987 de 115 mètres carrés, avec un jardin de 800 mètres carrés a été vendue 550.000 euros (4.780 euros le mètre carré), à un promoteur qui va la détruire pour construire un immeuble. «Un particulier n’aurait jamais été au-delà des 400 000 euros», explique Pierre Bury, directeur de l’agence Laforêt Illkirch. Dans la première couronne, à Illkirch-Graffentaden, après une flambée de 20% en trois ans, les prix se sont stabilisés, et ne dépassent plus 4.500 euros le mètre carré.

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Cet article fait partie d'un guide complet sur l'évolution des prix immobiliers dans 150 villes. Pour la huitième année, des milliers de données ont été recueillies par notre équipe de journalistes auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs).

Les professionnels qui ont participé à notre enquête à Strasbourg : Immoval, Immium, Laforêt Illkirch, Immobilière Merger.