Immobilier locatif : à Strasbourg pour plus de rentabilités, visez les studios excentrés

Immobilier locatif : à Strasbourg pour plus de rentabilités, visez les studios excentrés © Pixabay

Par Véronique Pierron

Publié le 3 mars 2023 à 09h18.

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Investir dans l’ancien

Inutile de rêver: malgré la forte demande locative pour les studios et deux-pièces, en centre-ville, les rendements restent faibles. Exemple avec ce 60 mètres carrés de la rue du Maréchal-Foch, dans le secteur prisé de Neustadt, payé 330.000 euros, pour un loyer limité à 725 euros (soit 2,6% de rendement). «Pour trouver des rentabilités variant de 4 à 5%, il faut s’éloigner un peu», rappelle Frédéric Bernhard, coprésident de la Fnaim du Bas-Rhin.

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A la Krutenau, les studios d’environ 20 mètres carrés, facturés 4.500 euros le mètre carré, peuvent même être loués aux alentours de 500 euros par mois (plus de 6% de rendement). Quelques bailleurs se lancent dans la rénovation énergétique. Comme pour ce deux-pièces de 50 mètres carrés, rue Aloïse-Stoltz, dans le quartier de Neudorf, acheté 200.000 euros, et pour lequel un budget travaux de 800 euros par mètre carré était nécessaire. Rendement servi, à l’issue du chantier: 3,5%.

Investir en meublé

Oubliez la location saisonnière, qui nécessite, depuis 2019, une déclaration en mairie, et la compensation des mètres carrés ainsi proposés par la mise en location classique d’un bien de surface équivalente. A la place, privilégiez la colocation meublée. Comme pour ce trois-pièces de 70 mètres carrés, avenue de Colmar, à la Meinau, cédé à 150.000 euros, avant 30.000 euros de travaux. Ses deux chambres, louées chacune 400 euros, serviront 5,3% de rendement. «Mais la formule est particulièrement adaptée aux surfaces de 80 à 90 mètres carrés, qui permettent alors un rendement moyen de 7%», décrit Frédéric Bernhard. A la condition, toutefois, d’arriver à ajouter des points d’eau en nombre suffisant, et d’accepter de gérer le turnover des occupants.

Investir dans le neuf

L’inflation sévit toujours dans le neuf, à +4% sur un an, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). «La hausse des prix sévit même entre la première et la deuxième tranche d’un même programme», avertit Olivier Kinder, président de la FPI Grand Est. Exemple, dans le quartier des Deux-Rives, avec cette résidence Kaufman&Broad, initialement proposée à 4.000 euros le mètre carré, puis à… 5.500 euros, voire 6.000 euros. Vers Neudorf ou la Robertsau, c’est même un budget de 7.000 euros le mètre carré qu’il faut réunir. Inutile de dire que les rendements s’en ressentent. «Alors qu’ils s’échelonnaient de 3,5 à 4% avant la crise du Covid, il faut désormais tabler sur 2,5 à 3%», conclut Olivier Kinder.