Le mètre carré, qui s’est valorisé de 15% en deux ans, se stabilise aux alentours de 3.500 euros. Même si les loyers, qui oscillent entre 500 et 600 euros pour un studio, restent orientés à la hausse, il faudra être particulièrement sélectif quant à l’emplacement. La mise en place du Réseau express métropolitain (REM) va en effet accroître dès cette année la cadence des trains depuis Strasbourg vers les gares de l’Eurométropole. Et sans doute desserrer la demande locative.
Les biens en bon état
Certes, dans l’Ellipse insulaire, la Petite France, voire la partie de la Krutenau proche des quais, les petites surfaces dépassent souvent 5.500 euros le mètre carré. «Mais un bailleur y a l’assurance de louer facilement, comme de revendre à bon prix», assure Valérie Boos, de Century 21 Etoile. Ainsi, rue des Balayeurs, ce studio de 28 mètres carrés, au troisième étage d’une copropriété des années 1970, a été payé 157.000 euros, pour 600 euros de loyer (4,6% de rendement).
Nombre de propriétaires optent sinon pour la colocation, plus rentable. Rue de Beblenheim, au Neudorf, dans une résidence des années 1970, avec balcons et garages, un trois-pièces de 83 mètres carrés, en très bon état, a coûté 180000 euros, avant un léger rafraîchissement. Son loyer total de 1050 euros (soit 350 euros par chambre) permettra à la rentabilité d’avoisiner 6,7%.
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Dans le neuf, tablez sur 3% en moyenne, avant avantage Pinel. «Les quartiers à viser sont les plus résidentiels, comme la Meinau ou Cronenbourg», détaille Jacques Jenn, du groupe Stradim. Le mètre carré y vaut respectivement de 3.800 à 4.000 euros, et de 4.500 à 5.000 euros, pour un loyer plafonné à 10,51 euros (porté à 11,50 euros dans le cas des petites surfaces). Pour percevoir 4%, direction Hautepierre. C’est ainsi que ce deux-pièces de 39,30 mètres carrés du programme Horizon, avec 12 mètres carrés de terrasse, rapportera 530 euros de loyer, pour 161.000 euros de prix d’achat.
Les biens avec travaux
Les propriétaires de passoires thermiques ne se précipitent pas encore pour revendre. «Pas plus qu’ils ne se dépêchent de les rénover», déplore Christian Weibel, de Century 21. Si bien qu’un budget, stable, de 4.000 euros le mètre carré suffit pour s’adjuger une surface avec gros travaux dans l’Ellipse, et que la note retombe même entre 2.000 et 2.600 euros le mètre carré dans les quartiers cotés l’entourant. Mais les meilleures affaires sont à chercher vers le Neuhof, la Meinau, Cronenbourg ou Koenigshoffen. Rue Marivaux, dans un immeuble de 1989, ce deux-pièces de 45 mètres carrés a par exemple coûté 62.000 euros, avant 30.000 euros de travaux devant l’amener de la note F à E. Loué 480 euros, il assurera une rentabilité de 6,2%.
Les règles en Airbnb
Le régime applicable aux loueurs à la nuitée reste flexible: la mairie autorise, sur demande, jusqu’à deux logements loués de la sorte, sur une durée maximale de neuf ans, toutefois non reconductible. Au-delà de ces limites, un régime de compensation oblige à transformer en logement un local tertiaire, de taille équivalente et du même secteur. Malgré la clientèle, nombreuse, de touristes et de parlementaires européens, la pandémie a suscité des reventes forcées. Exemple, près de la cathédrale, avec cet immeuble de 530 mètres carrés, surtout divisé en appartements haut de gamme, et qui générait avant la crise 11.000 euros de loyers. Il a été cédé à 2,4 millions d’euros, pour une estimation de départ de 2,9 millions d’euros, auprès d’un investisseur qui percevra 5,5% de rendement.
Le tableau de bord de l’investisseur
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Century 21 Etoile, Century 21 Weibel, stradim.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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