A de rares exceptions près, les prix de la pierre sont partout orientés à la hausse. Tandis que les banques, elles, resserrent le robinet du crédit. Heureusement, des initiatives apparaissent, pour réduire la facture. Tantôt réservées aux plus modestes, tel le bail réel solidaire, tantôt ouvertes à tous, comme le financement d’apport, elles permettent de 5 à 40% de rabais sur son budget d’acquisition. Notre tour d’horizon.
Faites financer jusqu’à 20% d’apport personnel
De nombreux candidats à l’achat peinent à réunir l’apport exigé par les banques. Du pain bénit pour Virgil et Eliosor, deux jeunes pousses qui se proposent d’investir à vos côtés, en injectant jusqu’à 20% du montant de l’opération, dans des limites d’acquisition respectives de 500.000 et 750.000 euros. En contrepartie, ces financeurs factureront des frais de dossier de 2.000 euros (Virgil) et de 1.900 euros (Eliosor). Mais, surtout, ils se verront attribuer dans l’acte d’achat une part de la valeur du bien, respectivement égale à 1,5 ou 1,55 fois cet apport. Soit un quota de 30 et 31% du logement, par exemple, pour une injection initiale de 20%. Un montant que ces intermédiaires récupéreront à la revente, au plus tard sous dix ans (sinon, il faudra les rembourser via un second emprunt dédié).
La solution est donc idéale pour les jeunes acheteurs, souvent dépourvus d’épargne. "Nous avions remarqué, dans une précédente entreprise, l’écart qui se creusait, à salaire égal, entre les 25 à 35 ans de notre équipe ayant un apport familial et ceux démarrant sans rien", se rappelle Saskia Fiszel, cofondatrice de Virgil. D’autres y trouveront aussi leur compte, comme les plus de 55 ans. "Grossir l’apport permet de réduire la durée d’endettement, et donc de rassurer les banques", ajoute Bruno Lussato, fondateur d’Eliosor. Attention, toutefois : en cas de baisse des prix à l’issue des dix ans de co-investissement, l’épargne récupérée sera faible. C’est ainsi que pour 200.000 euros prêtés sur vingt ans, avec 20% d’apport, il ne restera plus, une fois la banque remboursée du capital restant dû, et le financeur de sa quote-part d’acquisition, que 36.000 euros en cas de repli de 10% de la cote.
Dans le neuf, laissez un organisme acheter le terrain
Un mètre carré dans le neuf facturé à 2.880 euros à Annemasse, près de la frontière suisse, à 4.100 euros au Kremlin-Bicêtre, en banlieue parisienne, et même à… 5.000 euros dans la capitale ! Ces tarifs, de 30 à 40% inférieurs aux prix du marché, de nombreux acquéreurs en ont récemment profité, grâce au mécanisme du bail réel solidaire (BRS). Une forme d’achat qui les voit devenir propriétaires des murs de leur appartement, tandis qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) leur loue le terrain, pour un à quelques euros par mois. Permise par la loi Alur, cette formule devrait se diffuser rapidement, 66 OFS étant déjà enregistrés à travers la France.
Bien sûr, la recette a ses limites. Il faut d’abord respecter des plafonds de ressources, en général calés sur ceux du prêt à taux zéro. "Le mécanisme s’adresse aux acheteurs aux revenus trop faibles pour le marché, et trop élevés pour accéder à l’acquisition sociale", décrit Bastien Chambéry, directeur d’UrbanEra Grand Genève, chez Bouygues Immobilier. Il faudra ensuite convaincre les banques. "Le Crédit logement a toutefois décidé, depuis début 2020, d’apporter sa caution à la majorité des dossiers en BRS", indique Vincent Lourier, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. Inutile, enfin, d’espérer de grosses plus-values. Si la revente de tels biens par leurs occupants reste possible à tout moment, elle ne pourra se faire qu’auprès de ménages eux-mêmes éligibles au dispositif. Et à un prix plafonné par l’OFS, afin d’éviter toute spéculation.
N’hésitez pas à négocier des ristournes
Une marge de négociation de 3,2% dans le cas d’un appartement et de 3,9% dans celui d’une maison : voilà, selon le baromètre LPI-SeLoger, le rabais moyen qu’un acheteur pouvait décrocher, en juin dernier. Il reste possible de faire mieux, suivant la région. C’est ainsi que pour une maison, la ristourne atteignait 9% en Bourgogne et 8,1% dans le Limousin. Tandis que, pour un appartement, elle était de 7,5% en Champagne-Ardenne. Les critères du bien comptent aussi. Un premier étage à Paris ? Selon une étude de MeilleursAgents, cette caractéristique permet, en moyenne, de décrocher de 3,4 à 1,7% de rabais sur le prix d’un deuxième étage, selon que l’immeuble dispose, ou pas, d’un ascenseur.
Ensuite, il faudra se renseigner sur le propriétaire. "Sa situation personnelle peut donner de bonnes indications sur la marge à négocier", confirme Fabien Gobbo, directeur commercial chez ADL Immobilier, à Toulouse. La vente est liée à une mutation ? Voilà qui se conclut le plus souvent par des transactions rapides, et donc des prétentions revues à la baisse… En cas de divorce, si les ex-conjoints ont acheté il y a longtemps et fini de payer leur crédit, il est probable qu’ils vendront vite, pour avancer dans leur nouvelle vie. Dans tous les cas, l’agent immobilier sera votre allié, son intérêt étant que la vente ne traîne pas ! "La phrase clé, c’est “Faites une proposition”", conseille Philippe Bastard, directeur de l’agence AJP Cabinet de la Rivière, à Arcachon. A demi-mot, cela peut indiquer que l’offre a des chances de passer…
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Surveillez les annonces à frais réduits
Avec des honoraires variant de 2.000 à 5.000 euros quel que soit le bien, les agences à frais fixes profitent bien sûr en priorité aux vendeurs. Ces derniers ont en effet pour premier réflexe de conserver le même tarif de vente, histoire d’accaparer l’économie d’honoraires réalisée, et dès lors d’augmenter leur prix net vendeur. Mais s’intéresser à de tels réseaux peut aussi être un bon plan pour l’acheteur, ces agences à bas coût laissent souvent les propriétaires assurer eux-mêmes les visites du bien. De quoi, peut-être, les sonder sur leurs marges de négociation. Surtout, les annonces que recensent ces sites sont, en cas de surévaluation, les plus susceptibles d’être nettement revues à la baisse.
Comme pour cette maison de 73 mètres carrés sur un terrain de 230 mètres carrés, dans l’agglomération de Sophia- Antipolis, affichée des mois durant à 393.000 euros. Elle a fini par se vendre en deux jours, après avoir été ramenée, sur le site des Agences de Papa, à 367.000 euros. Soit un rabais de 6,6%, rendu possible par l’application de frais réduits. "80% de nos clients consentent à réduire le tarif au moment de signer le mandat, et la vente est ensuite rapide", assure Frédéric Ibanez, cofondateur du réseau.
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