C’est un sujet sensible, qui divise les acteurs de l’immobilier. Deux études récentes, réalisées respectivement par l’UFC-Que choisir et la start-up spécialisée dans la rénovation énergétique Hello Watt, ont remis en cause la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE). Ces enquêtes ont de quoi interroger puisqu’un diagnostic erroné peut entraîner la qualification d’un bien en passoire énergétique. Or les logements les plus énergivores seront progressivement interdits à la location dans les prochaines années. Dans ce contexte, la fiabilité du DPE est devenue un enjeu majeur pour les propriétaires comme pour les acheteurs et les locataires. Alors quelles sont les méthodes utilisées par les diagnostiqueurs pour attribuer une classe énergétique à un logement ? Pourquoi les DPE sont-ils autant contestés ? Voici quelques éléments de réponse.
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Pour rappel, le DPE permet de renseigner la performance énergétique et climatique d’un logement, en évaluant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Créé en 2006, cet outil sert notamment à identifier les passoires thermiques et ainsi informer locataires et acheteurs sur les travaux à réaliser pour améliorer les performances du logement. Depuis 2021, les propriétaires sont dans l’obligation de réaliser un DPE pour avoir la possibilité de mettre leur bien en vente ou en location. Concrètement, des diagnostiqueurs certifiés par l’Etat ont pour mission d'attribuer une étiquette, qui varie de A pour les logements les plus performants à G pour les passoires thermiques.
La fiabilité des DPE jugée “accablante”
Penchons-nous désormais sur l’étude réalisée par l’UFC-Que choisir en septembre 2022, qui qualifie la fiabilité des DPE "d'accablante". L’association de consommateurs a analysé 34 diagnostics réalisés dans sept maisons, situées dans différentes régions. Et les résultats sont pour le moins surprenants. Sur les sept maisons diagnostiquées plusieurs fois chacune, six d’entre elles se sont vu attribuer des classes énergétiques différentes selon les diagnostiqueurs. Un bien à basse consommation a ainsi reçu des notes allant de B à E.
Alors, comment est-il possible que la classe énergétique attribuée à un logement puisse varier en fonction du professionnel qui a réalisé le DPE ? Pour le comprendre, il est nécessaire de se pencher sur la méthodologie utilisée par les diagnostiqueurs. Concrètement, la mission du diagnostiqueur consiste à étudier les caractéristiques d'un bien en réalisant de multiples relevés, comme par exemple l’épaisseur des fenêtres, des murs, la qualité de l’isolation, le système de ventilation, l’exposition de la maison ou encore le système de chauffage utilisé. Un logiciel certifié par l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) analyse ensuite ces données et établit deux classes énergétiques par logement : une note qui évalue la consommation d'énergie théorique et une seconde qui mesure la quantité d’émissions de gaz à effet de serre d’un bien. Seule la note la plus basse est retenue.
La récolte des données remise en causes
Les diagnostiqueurs utilisent donc tous la même méthodologie pour évaluer la classe énergétique d’un bien. Sauf que les données récoltées peuvent différer en fonction des professionnels qui réalisent l’étude. “Certains diagnostiqueurs ont un œil plus affuté que d’autres et peuvent remarquer des détails qui peuvent faire varier la classe énergétique d’un logement, explique Etienne Duhot, chef de projet chez Hellio. Par exemple, une mauvaise évaluation des caractéristiques d’une chaudière peut entraîner une dégradation de la note énergétique."
De plus, les diagnostiqueurs disposent souvent d’un temps limité pour réaliser la récolte des données, en raison de leur charge de travail élevée. Ce qui augmente forcément les risques d’erreurs ou de négligences. “La situation devrait bientôt s’améliorer car les diagnostiqueurs maîtrisent de mieux en mieux les logiciels, précise Etienne Duhot.”
Les comportements, une donnée importante
Abordons maintenant l’étude réalisée par Hello Watt au début du mois de janvier. La start-up a comparé la consommation effective de 220 logements à leur consommation théorique prévue par leurs DPE. Et une nouvelle fois, les résultats semblent remettre en cause la fiabilité des diagnostics. En effet, 157 des logements étudiés par Hello Watt présentent un DPE qui ne correspond pas à leur consommation réelle. Sur certains d’entre eux, il existe plusieurs classes d’écart entre les consommations théoriques estimées par le DPE et les consommations relevées grâce aux compteurs communicants. Hello Watt affirme ainsi que 71% des DPE des logements étudiés ne sont pas corrects.
Mais il faut savoir que le DPE évalue la consommation d’énergie nécessaire pour une utilisation standardisée d’un logement. Cette méthodologie ne prend donc pas en compte le comportement des occupants, qui a une forte incidence sur la consommation d’énergie réelle. Pour mieux comprendre, prenons un exemple. La consommation théorique d’énergie nécessaire pour une utilisation d’une maison classée B au DPE est évaluée entre 71 et 110 KWh/m² par an. Sauf que si les habitants de ce logement ont pour habitude de surchauffer leur bien, en maintenant par exemple une température de 22 ou 23 degrés, la consommation réelle du logement dépassera largement la consommation théorique estimée par le DPE. C’est principalement pour cette raison qu’il existe des décalages entre la consommation effective de certains logements et celle estimée par le DPE. Mais cela ne signifie pas pour autant que le diagnostic du logement est erroné. De quoi relativiser les critiques.
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