Près de 40% des vendeurs anticipent une hausse des prix de l’immobilier en 2024, et seulement 25% une baisse (le reste anticipant une stabilité). C’est l’étonnant constat d’une étude publiée mardi 27 février par le groupe Banque Populaire - Caisse d’Épargne (BPCE). La banque a analysé à la fin de l’année 2023, avec l’aide de deux chercheurs universitaires, le comportement de 1 200 propriétaires - représentatifs de la population de propriétaires - ayant décidé de vendre leur logement entre 2022 et 2023. Et leur anticipation est diamétralement opposée à celle des agents immobiliers, qui parient majoritairement sur des baisses de prix supérieures à 3% pour l’année en cours.
Paradoxalement, les propriétaires ne sont pas rassurés sur l’état actuel du marché. D’après l’enquête, 59% des Français ayant un projet de vente en cours ou prévu dans les 12 prochains mois craignent un allongement du délai de vente de leur bien, et 58% une décote par rapport au prix fixé à l’origine.
De multiples paramètres pour fixer leurs prix
Mais comment les propriétaires arrêtent-ils leurs prix avant de mettre leur logement en vente ? Pour le savoir, le groupe BPCE a demandé à son panel de propriétaires vendeurs d’expliquer la façon dont ils ont procédé. Et sans trop de surprise, la plupart d’entre (87,1%) déclarent s’être référés à des «informations extérieures» - estimateur en ligne, expertise d’agence immobilière, comparaison avec des biens à vendre sur des sites d’annonces, etc. - pour arrêter leur prix de vente.
Ainsi, 32% des vendeurs ne peuvent s’empêcher de regarder dans le rétroviseur lorsqu’ils fixent un prix pour leur logement. Le signe que peut-être parfois, les propriétaires ont du mal à accepter que leur logement puisse avoir perdu de la valeur avec le temps… Par ailleurs, 26% d’entre eux affirment tenir compte du prix d’achat de leur futur logement, qu’ils recherchent en parallèle de leur mise en vente. Enfin, 23% des propriétaires expliquent vouloir valoriser le prix des travaux ou investissements qu’ils ont pu réaliser dans le logement lorsqu’ils fixent un prix de vente.
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Le DPE influence les prix de vente, sans être déterminant
Par ailleurs, l’étude de la BPCE s’intéresse à l’influence de la note de diagnostic de performance énergétique (DPE) sur la fixation du prix de vente. Premier constat intéressant : la très grande majorité des propriétaires (88,1%) connaissent la note de performance énergétique du logement mis à la vente. On rappelle que le DPE est un diagnostic obligatoire à fournir à l’acquéreur en cas de transaction immobilière.
Conscients de l’importance de ce diagnostic, une partie des propriétaires vendeurs tient ainsi compte de ce paramètre lors de leur définition du prix de vente. Dans le détail, 21,2% des propriétaires estiment que ce critère a joué un rôle «significatif» lors de ce processus, et 46,9% un rôle «minime».
Toutefois, comme vous pouvez le constater dans le graphique ci-dessus, les DPE «extrêmes» (F et G d’un côté, A et B de l’autre) ont plus souvent tendance à jouer un rôle significatif dans la fixation du prix de vente par les propriétaires. 41,2% des propriétaires d’un logement noté A ou B valorisent ainsi le prix de leur logement à la hausse, et 28,3% des vendeurs de logement F ou G à la baisse. «Les vendeurs ayant les DPE extrêmes sont surreprésentés parmi ceux qui considèrent que le DPE joue un rôle significatif», décrivent ainsi les auteurs de l’étude.
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