Investir dans une passoire thermique : rénovez en profitant des nouvelles aides

Il faut dire que ces chantiers peuvent être ruineux, et ils n’ont rien de simple. En tant que bailleur, il vous faudra d’abord vérifier si vous êtes d’ores et déjà concerné par ces règles, en consultant la troisième page du DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement mis en location. « Il s'agit de diviser la consommation d'énergie annuelle qui y est indiquée par la superficie de l’habitation », détaille David Rodrigues, juriste à l'association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie). Si le résultat excède 450 kilowattheures, le logement devra alors obligatoirement subir une rénovation avant de pouvoir à nouveau être proposé à la location (idem avant toute reconduction du bail).

Quant au locataire en place, il sera en droit de saisir la commission départementale de conciliation, ou un juge. « Le bailleur pourrait alors être condamné à opérer cette rénovation, à ne plus percevoir de loyer, voire à verser une indemnité », décrit Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement). Le versement des APL au propriétaire pourra aussi être suspendu, sans possibilité de réclamer des impayés au locataire. Et ne pensez pas échapper à la sanction si jamais le syndicat de copropriété de l’immeuble bloque toute rénovation nécessitant des travaux dans les parties communes. « Un juge pourra alors dispenser le bailleur au titre du contrat en cours, mais cela ne permettra pas pour autant d’établir un nouveau bail  », avertit David Rodrigues.

Les gains fiscaux à attendre d’une rénovation limitée

(1) Cas d’un appartement à Bordeaux, valant 200 000 euros, et loué 800 euros par mois. La rénovation limitée permet de faire passer la note de E à D. La rénovation d’ampleur permet de faire passer la note de F à D. Les revenus indiqués sont ceux du bailleur, bénéficiaire du mécanisme de déficit foncier.

Mieux vaudra dès lors étudier sérieusement la question des travaux, et de leur amortissement. En écartant, tout d’abord, les économies de bouts de chandelle. « Se contenter de sortir de l’étiquette de "passoire énergétique" pour atteindre la notation E n’est pas judicieux. Autant viser la meilleure notation possible, au moins C », conseille Arnaud Ferdinand, conseiller en ingénierie immobilière chez Olifan Group. Cela sera toutefois complexe dans le cas des petites surfaces. « Elles obtiennent plus difficilement une bonne note au DPE car, en matière de déperdition de chaleur, elles souffrent d’un ratio défavorable entre leur surface de façade et leur surface au sol », explique Jean-Baptiste Le Gal.

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Autre paramètre à prendre en compte : les revenus locatifs espérés à l’issue de cette rénovation. Avoir un bon emplacement étant une garantie de pouvoir les rehausser, sans pour autant accroître la vacance locative. Une équation qui se complique toutefois dans les villes, de plus en plus nombreuses, ayant adopté le plafonnement des baux. « Contraignant, alors que l’économie de facture d’énergie pour le locataire doit pouvoir mécaniquement se retrouver dans une augmentation du loyer », confirme Arnaud Ferdinand.

Pour convaincre les investisseurs de se lancer, les aides prévues ont heureusement été maintenues, à commencer par la TVA à taux réduit de 5,5% (si l’artisan missionné est labellisé RGE, reconnu garant de l'environnement) et MaPrimeRénov', également accessible aux bailleurs, dans une limite de trois logements mis en location, en plus de la résidence principale qu’ils occupent. Quant à MaPrimeRénov' Copropriétés, qui peut subventionner 25% de la facture, elle a été améliorée depuis début janvier, via notamment un rehaussement de son plafond de financement, de 15.000 à 20.000 euros.

Mais la nouveauté, qui figurait à la loi de finances rectificative (LFR) votée fin 2022, consiste en la refonte du déficit foncier, ce mécanisme fiscal qui permet aux bailleurs de déduire leurs diverses charges, dont les éventuels travaux, non seulement des loyers, mais aussi de leurs autres revenus, dans une limite d’ordinaire fixée à 10.700 euros par an. C’est ainsi que, sur option, et pour les seules opérations permettant de faire passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, et engagées jusqu’à fin 2025, ce plafond de déficit a été doublé, à 21.400 euros par an. Comme le montrent nos tableaux, ce dispositif aura d’abord pour avantage, chez la plupart des bailleurs, de réduire leur effort de trésorerie, du moins dans un premier temps. Pour une rénovation d’ampleur (notre second cas, à 70.000 euros), la note fiscale est ainsi réduite, au titre de la première année, de 2.500 à 3.000 euros environ, libérant donc des capacités de financement.

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Les gains fiscaux à attendre d’une rénovation d'ampleur

(1) Cas d’un appartement à Bordeaux, valant 200 000 euros, et loué 800 euros par mois. La rénovation limitée permet de faire passer la note de E à D. La rénovation d’ampleur permet de faire passer la note de F à D. Les revenus indiqués sont ceux du bailleur, bénéficiaire du mécanisme de déficit foncier.

Attention, la mesure a avant tout pour objectif d’encourager les rénovations d’ampleur. C’est ainsi que dans les opérations a minima (soit notre premier cas, 20.000 euros de dépenses), l’économie d’impôts et de taxes sociales à laquelle les bailleurs pourront prétendre sera, au final, moindre qu’avant la réforme! Y compris dans le cas d’un propriétaire très imposé, et déclarant par exemple 90.000 euros de revenus : celui-ci ne bénéficiera alors que de 11.700 euros de rabais d’impôts global, contre le double, à plus de 22.000 euros, en l’absence de doublement du plafond… Comment diable cela est-il possible?

Pour comprendre, il faut savoir que, durant les six premières années, le coût des travaux s’applique en grande partie sur le revenu global. Et que ce n’est qu’après, et dans une limite de dix ans, que le reliquat non imputé vient en déduction des seuls revenus locatifs. Or, le revenu global (les salaires, par exemple) ne supporte que l’impôt sur le revenu, tandis que les loyers, eux, subissent à la fois l’imposition sur le revenu et aussi les 17,2% de prélèvements sociaux. « A cause du rehaussement du plafond, les reports de déficits sur les années ultérieures sont moins importants, voire nuls, ce qui minore les économies de prélèvements sociaux, et donc le gain total, impôts et taxes sociales incluses », décrypte Marielle Jaumann, consultante en ingénierie patrimoniale chez Olifan Group.

Pour optimiser le mécanisme, il faudra donc se lancer dans des travaux importants, permettant de bénéficier de gros reports. C’est ainsi que, dans le cas de notre rénovation de 70.000 euros, l’économie globale devient, peu ou prou, similaire, que le plafond de déficit ait été ou non doublé.

Malgré ces divers dispositifs d’aide, la rénovation thermique nécessaire sera impossible à rentabiliser ? Pas d’autre choix que d’étudier une revente. Inutile dès lors de se lancer dans des travaux cosmétiques, en espérant malgré tout maintenir son prix. « La négociation commencée par l’acheteur sera la même, et mieux vaut donc vendre en l’état, à l’exception peut-être des logements qui sont tout proches d’une classe D », conseille Arnaud Ferdinand.

Sachez que les décotes appliquées sont déjà sérieuses. Une étude des Notaires de France indique ainsi qu’elle variait en 2021 de 3 à 19%, selon les régions, pour les maisons classées F ou G, par rapport à celles notées D. Et de 2 à 11% dans le cas des appartements. Bien sûr, la négociation sera moins indolore à Paris, où la pénurie de biens sévit toujours et où le mètre carré dépasse 10.000 euros en moyenne. « A l’inverse, cette décote ne suffira sans doute pas dans les secteurs où le mètre carré vaut moins de 4.000 euros. Il faut en effet prévoir un budget d’au moins 1.000 euros le mètre carré pour passer d’une note G à D », avertit Lior Pardo, cofondateur de la société Investirdansl’ancien.fr. La rénovation pesant alors au minimum un quart du prix d’acquisition.