Investissement Pinel : comment optimiser votre rendement une fois la réduction d’impôt terminée ?

Dans une étude réalisée pour l’Agence française de l’investissement locatif, le cabinet Primeview a effectué des simulations qui ont pour but d’estimer les rendements d’un investissement Pinel sur la période 2022-2041, selon l’option choisie à l’issue des 12 ans de location Pinel. Les trois scénarios étudiés par Primeview débutent de la manière suivante : un particulier achète un bien d’une valeur de 191.220 euros, financé avec un crédit à 1,86% sur 20 ans, afin de le mettre en location en utilisant le dispositif Pinel pendant une période de 12 ans. Notre investisseur est donc dans l’obligation de proposer des loyers plafonnés dans des zones tendues pendant la période 2022-2034 afin de bénéficier d’une réduction d'impôt. Ensuite, pour la période 2034-2041, les scénarios divergent.

Trois scénarios étudiés

Dans le premier scénario, notre investisseur maintient des loyers intermédiaires, afin de continuer à bénéficier de réductions fiscales (cas 1). Dans le deuxième scénario, il abandonne le dispositif Pinel et loue son bien avec des loyers non plafonnés (20% de plus par rapport aux loyers intermédiaires). Enfin, dans le troisième scénario, notre investisseur utilise le dispositif Loc’Avantages, qui permet d’obtenir une réduction d'impôt sur le revenu sous réserve de proposer un loyer plafonné et un logement non meublé. Pour ce dernier cas, Primeview part du principe que le dispositif Loc’Avantages sera toujours en vigueur en 2041, ce qui n’est évidemment pas garanti. Dans les trois scénarios, le bien est revendu à la fin de l’année 2041, en partant de l’hypothèse que les prix de l’immobilier augmentent de 1% par an.

Les résultats de ces trois simulations sont les suivants. Dans le cas 1 (loyers intermédiaires), le rendement locatif annuel est estimé à 1,48%. Il s’agit de l’option la moins rentable pour notre investisseur. Les cas 2 (location en droit commun) et 3 (dispositif Loc’Avantages) offrent des performances légèrement plus élevés, à savoir respectivement 1,63% et 1,64%. Si ces rendements ne sont pas forcément spectaculaires, il reste pour le moment plus intéressant de réaliser un investissement locatif en utilisant le dispositif Pinel (entre 1,4% et 1,6% de rendement), plutôt que d’investir dans du “droit commun” (0,6% en moyenne), c’est-à-dire sans loyer plafond ni avantage fiscal. Ce constat s’explique principalement par le montant de la réduction d'impôt qui s’élève au total à 31.231 euros (pour les trois scénarios) pendant les 12 ans de location via le dispositif Pinel.

Des rendements qui s’effondrent en 2023

Si vous envisagez d'investir en utilisant le dispositif Pinel, il est fortement conseillé de vous lancer avant la fin de l’année. A partir de 2023, les rendements vont automatiquement baisser en raison de la dégressivité des réductions d'impôt. Ainsi, d’après les simulation du cabinet Primeview, il sera possible d’obtenir un avantage fiscal de “seulement” 24.427 euros avec un logement acheté en 2023, et de 17.635 euros s’il est acquis en 2024. Dans le détail, les taux de rendement théoriques pour un logement loué en 2023 via le dispositif Pinel seront de 1,32% (cas 1), 1,50% (cas 2) et 1,51% (cas 3). A partir de 2024, la baisse sera encore plus significative : 1,19% (cas 1), 1,37% (cas 2) et 1,38% (cas 3).

Pour éviter ces baisses de rendement, il sera toujours possible de basculer sur le nouveau dispositif baptisé Pinel +, qui sera lancé en 2023. Mais pour pouvoir bénéficier de ce dernier et ainsi profiter des réductions d'impôt sans décote, les investisseurs seront dans l’obligation de louer un bien répondant à des contraintes de performances énergétiques et de surface spécifiques.