Immobilier : 5 astuces pour défiscaliser... en évitant de recourir au dispositif Pinel

Depuis le 1er janvier 2023, cette réduction correspond à 10,5% du prix d'achat de bien si vous louez votre bien durant 6 ans, de 15% si vous louez sur 9 ans et de 17,5% si vous vous engagez sur 12 ans. Ces avantages seront rabotés respectivement à 9%, 12% et 14% en 2024. Avant leur disparition complète en 2025. Si le Pinel traditionnel est donc en voie d’extinction, il existe encore de multiples mécanismes permettant d’investir dans l’immobilier locatif, en profitant de jolies carottes fiscales.

• Le Pinel+

Le Pinel+ est un dispositif cousin et inspiré du Pinel traditionnel. Il permet lui aussi de bénéficier d’une forte réduction d’impôt proportionnelle au prix du logement, en échange d’un engagement à louer le bien neuf à des loyers plafonnés. La réduction atteint 12% du prix du bien pour en engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans. Les biens éligibles au Pinel+ se distinguent du Pinel classique par des exigences environnementales plus élevées à la construction, mais aussi par des impératifs de surface (en fonction du nombre de pièces) et d’espaces extérieurs (balcon ou terrasse). Du fait de ces exigences accrues, les biens éligibles au Pinel+ ne représentent toutefois aujourd’hui qu’environ 10% des logements neufs. Et leurs prix de vente se révèlent souvent plus élevés.

• La location meublée avec le régime LMNP

Les bailleurs peuvent aussi choisir de proposer un bien à la location meublée. De cette manière, ils peuvent alors profiter d’un statut fiscal avantageux, celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est accessible aux propriétaires de location(s) meublée(s), si leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23.000 euros et qu’ils ne dépassent pas non plus les autres revenus du foyer fiscal.

Avec ce statut, les bailleurs ont le choix entre profiter d’un abattement de 50% de leurs revenus locatifs (via le régime micro-BIC) ou déduire “manuellement” de nombreuses charges locatives de leur déclaration de revenus : intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc. Ils peuvent par ailleurs profiter du mécanisme de l’amortissement des locaux et du mobilier. Et défiscaliser ainsi un maximum de leurs revenus locatifs.

• Le dispositif Loc’Avantages

Lancé en début d’année 2022, le dispositif Loc’Avantages permet à des investisseurs de profiter d’une très forte réduction d’impôt. Cette fois-ci, la réduction est calculée non pas en fonction du prix d’achat du bien, mais en proportion des loyers tirés de la location. En contrepartie de cette ristourne fiscale, le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 6 ans en limitant le montant des loyers. Plus le bailleur freine ses loyers… plus la réduction fiscale est forte ! Pour profiter de ce mécanisme, le propriétaire doit faire une demande de conventionnement auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

• Le Denormandie pour rénover une passoire thermique

Le dispositif Denormandie, inspiré du mécanisme Pinel, s’adresse aux investisseurs qui financent la remise sur le marché locatif de logements vétustes. Les acheteurs qui réhabilitent le logement bénéficient d’une grosse réduction d’impôt, à condition que le prix des travaux de rénovation représente plus de 25% du coût total de l’acquisition immobilière (ce coût regroupe le prix d’achat du bien immobilier, les “frais de notaire” et les travaux). Une fois les travaux réalisés, les propriétaires s’engagent ensuite à louer le bien à loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans.

La réduction d’impôt accordée aux propriétaires est proportionnelle au nombre d'années d’engagement. Elle correspond à 12% coût total de l’acquisition si l’engagement dure 6 ans ; 18% s’il court sur 9 ans ; et 21% s’il s’étale sur 12 ans. À noter toutefois que seules certaines villes de taille moyenne, dont vous pouvez retrouver la liste ici, sont éligibles au dispositif.

• L’investissement Malraux pour restaurer les biens historiques

Les amoureux de belle pierre peuvent enfin se pencher sur les possibilités offertes par la loi Malraux. Avec ce mécanisme, les propriétaires qui rénovent un bien situé sur un Site patrimonial remarquable (SPR) peuvent défiscaliser entre 22% et 30% du coût des travaux de restauration, selon la zone géographique où est classé le bien immobilier. Dernière contrepartie à prendre en compte : les propriétaires s’engagent à louer pendant 9 ans le bien restauré.