Après la flambée des prix de l’énergie, du carburant, et de certaines denrées alimentaires, les locataires vont-ils connaître la plus forte hausse des loyers depuis la crise de 2008 ? C’est très probable. Car l’inflation n’a pas uniquement des conséquences sur les prix à la consommation. Elle en a aussi sur les loyers que vous payez. Tous les trimestres, l’Insee calcule en effet l’indice de référence des loyers (IRL), qui reflète l’évolution sur 12 mois des prix à la consommation (IPC), hors loyers et hors tabac. Le dernier IRL, publié le 15 avril dernier, s’établit à 133,93, en progression de 2,48% sur un an. Sachant que le taux d’inflation a atteint 4,5% en mars et que les projections jusqu’à la fin de l’année ne sont pas spécialement optimistes, on peut craindre que les prochains IRL progressent encore dans les prochains mois.
Cela signifie-t-il pour autant que votre loyer va automatiquement augmenter ? Non… même s’il y a tout de même de fortes chances pour qu’il progresse. La loi du 6 juillet 1989, texte fleuve encadrant les rapports locatifs, dispose en effet que le loyer peut être révisé une fois par an à l'initiative du bailleur, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat. Pour cela, le bail doit obligatoirement contenir une clause de révision du loyer, ce qui est généralement le cas. Néanmoins, le propriétaire ne peut pas opérer comme bon lui semble, puisque l’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l'IRL du trimestre précédent celui de la date de révision du loyer.
En clair, si le contrat a été signé en février, la révision du loyer doit tenir compte de la variation de l’IRL du 4e trimestre de l’année précédente. Et si le contrat a été signé en mai, il tient compte de l’évolution de l’IRL du 1er trimestre de la même année. Le calcul est le suivant :
(Loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision) / IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1).
Prenons un bail signé au 15 mai 2021 pour un loyer de 900 euros. Au 15 mai 2022, le bailleur pourra demander une révision de : (900 x 133,93) / 130,69 = 922,31, soit une revalorisation de 22,31 euros par mois. La révision prend effet à compter de sa demande. “Notez toutefois que cette révision n’est pas automatique : le bailleur doit en faire la demande. Et s’il ne la formule pas dans l’année suivant la date de révision prévue, il ne peut plus demander le différentiel de loyer pour l’année écoulée”, précise Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).
Contester une augmentation du loyer
Il existe une autre situation dans laquelle le bailleur peut demander une majoration du loyer en cours de bail, sans lien cette fois avec l’inflation. Il s’agit des cas où le bailleur entreprend des travaux d’amélioration du logement. Mais, pas de panique : ce dernier doit obligatoirement convenir avec vous de cette majoration et établir un avenant au contrat de bail afin de fixer le nouveau loyer. Pas de mauvaise surprise à prévoir, donc. Enfin, dernière situation dans laquelle le propriétaire peut demander une augmentation du loyer : lorsqu’il estime que celui-ci est manifestement sous-estimé par rapport aux loyers constatés dans le voisinage, pour des logements comparables. Le bailleur doit alors justifier le nouveau loyer en établissant des éléments de comparaison précis. Mais surtout, il ne peut formuler cette demande de réévaluation qu’au moment du renouvellement du bail. Il ne peut donc pas procéder en cours de bail.
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Notez que, si vous remarquez que la demande de révision annuelle outrepasse l’évolution de l’IRL ou si vous estimez que la demande de majoration de loyer est excessive, au regard des travaux que le bailleur a effectués, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. “En amont de cette saisine, vous pouvez également prendre attache avec les conseillers-juristes du réseau des Agences départementales d’information sur logement, qui pourront vous éclairer sur votre situation”, ajoute l’Anil.
Interdiction d’augmenter le loyer
Existe-t-il maintenant des cas dans lesquels le bailleur a interdiction d’augmenter le loyer ? Pas encore… Mais bientôt ! En vertu de la loi Climat et résilience, adoptée l’an dernier, les loyers seront bientôt gelés dans les logements ayant obtenu une étiquette F ou G en diagnostic de performance énergétique (DPE). A compter du 24 août 2022, si le logement que vous occupez entre dans la catégorie des passoires thermiques, votre bailleur ne pourra plus en augmenter le loyer. Cette interdiction porte d’ailleurs sur tous les cas de révision et de majoration précités, que ce soit en cours de bail au titre de la révision annuelle ou en cas de travaux (s’ils ne permettent pas une amélioration suffisante de la performance énergétique), ou au renouvellement de bail, si le montant du loyer est sous-estimé.
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