L’encadrement de la hausse des loyers serait-il sans effet sur le marché ? C’est la conclusion d’une étude de PriceHubble, publiée en juillet 2023, basée sur l’analyse des annonces immobilières des studios mis à la location dans les principales villes françaises. Sur les 12 derniers mois, les loyers des studios niçois ont progressé de 6,6%. À Paris, la hausse est de 6,5% quand elle atteint les 6,2% à Bordeaux.
Pourtant, la hausse des loyers indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL) est censée être limitée depuis le 22 octobre 2022. Dans le cadre des mesures prises par le gouvernement pour limiter l’impact de l’inflation sur les ménages, elle est, jusqu'à fin 2024, plafonnée à 3,5% par an si le logement se situe en France métropolitaine, à 2,50% s'il est situé Outre-mer et à 2% s'il est situé en Corse jusqu’en avril 2024. Ces résultats, mis en lumière par PriceHubble, sont d’autant plus étonnants que parmi les 10 villes étudiées, 5 d’entre elles ont mis en place un encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier). Une mesure dont l’objectif annoncé est de freiner la hausse des loyers.
Réviser le loyer tous les ans grâce à l’IRL
Alors pour bien comprendre ce que vous êtes autorisé à faire - ou non -, revenons d'abord sur la règle de base. Vous pouvez augmenter tous les ans votre loyer à condition d’introduire dans le bail une clause d’indexation de révision dudit loyer. La loi Alur précise toutefois que si vous ne manifestez pas de volonté de réviser le loyer du logement dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, vous perdez le bénéfice de la clause d’indexation. Vous avez d’ailleurs tout intérêt à recourir tous les ans à cette révision car, comme le mentionne toujours la loi Alur, si la révision n’a pas lieu chaque année, vous en perdez le bénéfice. Ainsi, pour un logement loué 1.000 euros par mois et indexé sur l’IRL, le montant du nouveau loyer est cette année, en raison du plafonnement de l'IRL à 3,5%, limité à 1.035 euros (1000 + 3,5 %). Attention, les loyers des logements classés F ou G par leur DPE et dont le bail a été signé ou reconduit depuis le 24 août 2022 ne peuvent plus être indexés sur l’IRL. Une mesure qui s’étendra aux baux d’Outre-mer le 1er juillet 2024.
Possibilité d'augmenter votre loyer en faisant des travaux
Il existe toutefois un premier levier pour passer outre cette limitation : réaliser des travaux d’amélioration dans le logement. La loi ne donne pas de définition précise des "travaux d’amélioration" éligibles à une hausse de loyer. Par jurisprudence, on peut toutefois considérer qu’il s’agit de travaux "apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes". Entrent dans cette catégorie la pose de fenêtres double vitrage, l’installation d’un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d'énergie, d’une porte blindée ou d’une cuisine équipée par exemple. Attention, les travaux qui relèvent de l’entretien courant du logement (remplacement des équipements usés, peinture…) ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration.
Le montant des travaux doit représenter au moins 50% d’une année de loyer. Une fois réalisés, vous pouvez appliquer une hausse du loyer annuel de 15% du montant des travaux. Ainsi si vous tirez 12.000 euros de loyers par an de votre logement (1.000 euros tous les mois) et que vous y réalisez pour 6.000 euros de travaux, vous pourrez augmenter le loyer à l’année de 900 euros soit 75 euros tous les mois. Attention, vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement de bail tacite. S’il consent à cette hausse en décidant de rester dans le logement, vous pourrez directement prélever le loyer revu à la hausse chaque mois. L’opération est intéressante surtout si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent en partie être financés par des aides nationales (MaPrimeRenov’), ce qui vous permet de ne pas trop puiser sur votre épargne personnelle. De plus, si vous générez un déficit foncier, ayez à l’esprit que depuis le mois d’avril, ce dernier a été doublé (21.400 euros) pour les travaux de rénovation énergétique.
Attention à la hausse des loyers à la relocation
Entre deux locataires, vous pouvez aussi décider d’augmenter le loyer librement si votre logement n’est pas situé en zone tendue. Mais lorsque votre logement est situé en zone tendue, cette évolution ne peut se faire qu'en fonction de l'IRL. Cette révision ne pourra intervenir que si vous ne l'avez pas déjà appliquée au cours des 12 derniers mois. Précisons que si le logement est resté vacant plus de 18 mois, il sera là aussi possible de le réévaluer à la hausse
Augmenter le loyer s’il est sous-évalué ou vacant
Dernier cas de figure : il est possible d'augmenter votre loyer si ce dernier s'avère manifestement trop faible par rapport au prix de marché. Jetez régulièrement à œil à la concurrence pour savoir où vous vous situez. Pour légitimer votre décision, vous devez trouver 3 exemples de loyers pratiqués plus haut que le votre dans des locations semblables à celle que vous proposez dans le même quartier. Pour les communes comptant plus d’un million d’habitants, 6 exemples vous seront demandés. Vous pourrez alors proposer une révision du loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin de son contrat de location. S’il refuse ou ne vous répond pas, il sera contraint de quitter le logement à échéance du bail.
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