Logements neufs : comment profiter des promotions à la rentrée ?

Certes, la hausse des prix ralentit par rapport à l’année 2023, qui avait vu ceux des appartements neufs augmenter de 4,3% et ceux des maisons neuves bondir de 8%. Mais comment diable les prix du neuf font-ils pour résister alors que les ventes des promoteurs se sont encore écroulées de 15% au premier trimestre 2024, et que les réservations des constructeurs de maisons sont tombées à 50 000 sur la période de mai 2023 à mai 2024, contre 120 000 annuelles en rythme de croisière? «Contrairement au marché de l’ancien, les prix du neuf ne sont pas régis par la seule loi de l’offre et de la demande, ils sont déterminés en fonction de plusieurs coûts», explique Pascal Boulanger, président de la FPI France. A commencer par le coût d’achat du terrain par le promoteur, «qui pèsera pour environ 25% dans le prix de votre logement», précise Grégory Monod.

La construction de votre logement représente 45% de son prix de vente

Or, les terrains sur lesquels les collectivités locales autorisent la construction de logements se font de plus en plus rares, afin de préserver l'environnement. Conséquence de cette rareté, leurs prix ne cessent de flamber. «Nos prix de vente actuels sont basés, en partie, sur des prix de terrains négociés il y a deux ans, avant la remontée des taux d'intérêt. Ils sont donc trop élevés par rapport à la capacité d’emprunt immobilier des ménages aujourd'hui», illustre Norbert Fanchon, président du directoire du promoteur Groupe Gambetta.

Autre coût, celui de la construction de votre logement, qui représente pas moins de 45% de son prix de vente. Un coût qui a gonflé avec l’inflation des prix des matériaux provoquée par les difficultés d’approvisionnement liées à la reprise post-Covid et à la guerre en Ukraine. «Les prix des matériaux de construction demeurent supérieurs de 30 à 40% à leurs niveaux de 2019», indique Grégory Monod. A cela s’ajoute le coût de la nouvelle réglementation environnementale que les promoteurs doivent respecter. Eh oui, il est bien agréable de ne pas vivre dans une passoire thermique, mais cela fait grimper le coût de construction de 7% en moyenne ! Ces charges, les promoteurs – dont les marges oscillent entre 5 et 6% seulement – sont bien obligés de les répercuter sur les prix auxquels ils vous vendent les appartements. «Nous ne pouvons pas travailler avec des marges nulles, sinon les banques refuseraient de nous accorder les garanties financières d’achèvement», rappelle Pascal Boulanger. Pour qui «les prix dans le neuf ne peuvent donc pas baisser» dans les prochains mois. Une opinion partagée par Grégory Monod.

Baisses de prix, frais de notaire offerts.... Un cocktail de promotions

Mais ne désespérez pas! «Dans certains programmes que nous sommes sur le point de livrer, il nous reste des appartements sur les bras. Nous baissons donc leurs prix pour attirer des prospects», indique Norbert Fanchon, évoquant des baisses de l’ordre de 2,5%, voire «plus, en fonction du nombre de logements disponibles». Autre bon plan, le début de la commercialisation des programmes. Le dépliant trouvé dans votre boîte aux lettres promet «3 000 euros de remise par pièce et vos frais de notaire offerts». C'est Noël avant l'heure! «Dans le contexte actuel de crise de l'immobilier, si vous lancez un programme sans offrir les frais de notaire, vous ne vendez pas», confirme Norbert Fanchon. «Sans ces rabais, on vend moins bien», nuance Pascal Boulanger, avec pour conséquence «des collaborateurs démotivés», quand ils ne sont pas poussés vers la sortie dans le cadre de plans de sauvegarde de l’emploi mis en place par des poids lourds comme Vinci Immobilier, Nexity et Bouygues Immobilier.

Mais ces remises ne doivent pas durer trop longtemps, prévient Pascal Boulanger, qui met en garde contre «un cercle vicieux pour les marges». Justement, les 3 000 euros de remise par pièce et les frais de notaire offerts dans votre prospectus «sont réservés aux 10 premiers réservataires». Filez donc à l’espace de vente!