Quelques jours pour formuler une offre d’achat, quand ce n’est pas quelques heures : à céder à la frénésie qui s’est emparée du marché des maisons, les acquéreurs vont au-devant de sérieuses déconvenues. Ils prennent d’abord le risque de passer à côté d’une fissure en façade, d’une fosse septique obsolète, ou de tout autre vice caché, qui les embarqueront ensuite pour de longues procédures judiciaires. «Vous n’imaginez pas la quantité de malfaçons constatées lors de nos contrôles techniques», confirme Pascale Busch, architecte à Vedène (84) et membre du réseau Adia-experts.
Ce n’est pas tout. Dans l’enthousiasme de quitter un appartement, ces nouveaux propriétaires sous-estiment le coût véritable d’une maison, qu’il s’agisse d’en entretenir le bâti ou d’en soigner le jardin. Par ailleurs, ils n’ont souvent même pas eu le temps de consulter un artisan sur les travaux qu’ils envisagent. Or, l’activité dans le bâtiment a rebondi de 10% au premier semestre, tandis que le cours des matériaux flambe. A eux seuls, les prix du zinc ont bondi de 12%, et ceux du cuivre de 14%. Retards et surcoûts devraient donc s’accumuler pour les chantiers à venir. Enfin, si vous n’avez pas encore totalement déménagé d’un premier appartement, cette nouvelle maison aura beau abriter, en plus des week-ends, de nombreux jours de télétravail en semaine, elle n’en restera pas moins une résidence semi-secondaire, et à ce titre fortement taxée. Vous êtes dans de tels cas ? Pas de panique : vous trouverez ici les solutions pour réduire la facture.
Entretien : prévoir au moins 1% du prix du bien par an
Des volets à repeindre, un portail à changer, des joints à refaire, etc. Vous devez vous attendre à ce que l’addition de ces menus travaux représente chaque année de 1 à 1,5% de la valeur de votre maison. Voire un peu plus en bord de mer, où le sel attaque les peintures. Soit, pour une maison de 300.000 euros, un budget de 3.000 à 5.000 euros tous les ans, sans compter l’entretien des extérieurs. C’est bien évidemment une moyenne, et il faut s’attendre à des années sans grosses dépenses, pour d’autres très coûteuses.
Ne négligez pas pour autant cet entretien, et ne retardez pas trop longtemps les interventions. «Cela évitera les dégradations trop rapides. Et une maison sans défaut se revend plus vite», rappelle Mickaël Gauduchon, directeur de l’agence Orpi sur le port de La Rochelle. Pour dégager un peu de trésorerie, n’hésitez pas à revoir régulièrement les contrats d’entretien. La maintenance d’une chaudière à gaz ne doit par exemple pas coûter plus de 100 à 150 euros (et de 200 à 250 euros pour une formule incluant le changement des pièces défectueuses). Par ailleurs, en faisant jouer la concurrence entre fournisseurs, vous économiserez, selon le comparateur LeLynx.fr, jusqu’à 170 euros pour l’assurance habitation, et 150 euros pour l’électricité.
Vices cachés : ils sont plus nombreux qu’on ne le croit
De 500 à 800 euros : voilà ce que coûte l’examen complet d’une maison établi par un expert, artisan qualifié ou architecte spécialisé comme ceux du réseau ADIA-experts. Un montant dérisoire, au regard des dépenses qu’il pourra vous éviter: 300.000 euros de reprises de fondation, par exemple, pour les occupants d’une maison du Val-d’Oise payée 540.000 euros mais fissurée par la sécheresse, et qui n’avaient découvert que tardivement le rapport d’expertise commandé par de précédents propriétaires. De 10.000 à 20.000 euros, sinon, pour refaire une charpente que des infiltrations ou un toit défectueux auraient gravement endommagée. «Les pièces de bois neuves employées doivent alors être traitées contre les insectes», rappelle Cécile Beaudonnat, de RDL Beaudonnat à Vernines (63). Et de 50 à 120 euros le mètre carré pour faire refaire par un couvreur qualifié un toit aux tuiles poreuses. Budget porté à 350 euros le mètre carré si c’est de l’ardoise du Puy-de-Dôme qui vous abrite !
Bien sûr, certaines malfaçons peuvent être repérées seul. «Soyez attentif aux portes qui coincent à l’ouverture, signe possible d’affaissement», explique Laurent Marmonier, artisan à Poliénas (38). La présence de tuiles cassées doit aussi vous alerter. «Tout comme de la mousse non nettoyée, ou un faîte de toit déformé», complète Ezeddine Saoudi, architecte expert au Pré-Saint-Gervais (93). Par ailleurs, un recours contre le vendeur est toujours possible. Il sera toutefois long et incertain : vous devrez en effet prouver que la malfaçon n’était pas décelable lors de votre achat. Et que le défaut invoqué rend le bien inhabitable, ou en réduit l’usage au point que vous ne l’auriez pas acheté, ou pas à ce prix.
Diagnostic énergétique : plus fiable, mais aussi plus cher
Voici un progrès appréciable : depuis le 1er juillet, c’en est fini des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés, pour les constructions d’avant 1948, à partir des seules factures des précédents occupants ou, pire, estampillés «vierge», par manque de données. Cette fiabilité plus que douteuse pouvait conduire, sans s’en douter, à mettre la main sur une des 4,8 millions de passoires thermiques répertoriées. Depuis cet été, les diagnostiqueurs doivent respecter une méthode unifiée (dite 3CL) de recueil d’éléments objectifs, parmi lesquels le type de matériaux de construction, le mode et la performance du chauffage, la qualité de l’isolation, ou la zone climatique concernée. Ils devront, en complément, estimer la dépense moyenne annuelle d’énergie.
Surtout, ce DPE, qui n’était jusqu’ici qu’informatif, devient opposable. En cas d’erreur, la responsabilité du vendeur – et incidemment celle du diagnostiqueur – peut être engagée. Vous êtes en droit, dès lors, d’exiger le remboursement de travaux effectués pour atteindre la performance annoncée. «Conséquence de ces nouvelles exigences, ce DPE sera plus cher à réaliser», prévient Régine Flaunet, gérante du réseau Arliane à Chartres et à Dreux (28). Les tarifs devraient ainsi augmenter de 30%, pour un coût de 150 à 170 euros, contre 115 à 130 euros jusqu’à présent. Et comme les anciens DPE ne seront valables que jusqu’à fin 2022 pour ceux réalisés entre 2013 et 2017, et fin 2024 pour ceux établis entre 2018 et 2021, vous devrez probablement passer à la caisse.
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Chauffage : les chaudières à fioul condamnées à disparaître
Ce n’est finalement qu’à la mi-2022, et non en janvier de cette même année, que le remplacement d’une vieille chaudière à fioul sera proscrit. Certes, la mesure n’interdira pas la réparation des équipements existants. Et des dérogations pourraient être prévues, dans les cas où le changement du mode de chauffage serait trop coûteux, ou techniquement impossible. Mais si, comme 2,5 millions de propriétaires de maisons, souvent situées en zone rurale, vous disposez d’une telle chaudière, mieux vaudra anticiper sa panne définitive et réfléchir à passer à un autre système de chauffage. Car le fioul reste onéreux, avec une facture de 1.800 euros par an en moyenne pour 100 mètres carrés habitables. Le recours au gaz, possible si le réseau de distribution n’est pas trop éloigné, ou à une pompe à chaleur, dans les cas où le débit d’électricité n’est pas limité, sera 30 à 50% moins coûteux.
Quant à l’entretien des modèles, dont un quart aurait plus de vingt-cinq ans, son coût enflera en même temps que le parc se réduira. Le hic, c’est que les aides ont été réduites. La version de MaPrimeRénov’ dédiée aux chaudières n’est ainsi réservée qu’aux ménages modestes ou très modestes, et dans le seul cas des résidences principales. Quant aux certificats d’économie d’énergie (les CEE), ils sont d’un faible montant : 218 euros, par exemple, dans le cas d’un ménage aux revenus élevés, sur les 3.500 euros facturés pour l’installation clés en mains d’une chaudière à gaz avec production d’eau chaude, dans une maison normande. «Tout propriétaire d’un logement achevé depuis plus de deux ans à la date de la signature du bon de commande peut toutefois solliciter ces CEE», rappelle Audrey Zermati, directrice de la stratégie chez Effy.
Terrain : l’entretien devient vite ruineux
En matière de jardinage, l’enthousiasme des débuts retombe vite. Gare, alors, à la facture des entreprises missionnées. La tonte de la pelouse coûte de 20 à 25 euros l’heure, location de tondeuse comprise. Soit, pour 2000 mètres carrés de terrain, un montant de 1.600 euros par an, dont 160 euros par mois au printemps. C’est pire si c’est d’un jardin arboré dont vous disposez. Le recours à un paysagiste sera alors de mise, à un coût annuel de 10.000 euros pour 1.500 à 2.000 mètres carrés. «Nous fertilisons le jardin, changeons au besoin certaines plantes, soignons les arbres, le tout sans produits chimiques», détaille Tristan Lamboley, patron d’Accent du Sud à Trets (13). Quant à l’élagage, il nécessite de faire appel à des spécialistes. «Comptez au moins 1.000 euros, découpe et nettoyage inclus», poursuit le paysagiste.
Sachez de plus que, si la tonte et les petits travaux de jardinage sont éligibles aux 50% de crédit d’impôts sur les services à la personne, dans une limite de 5.000 euros par an, ceux d’élagage ou de plantation en sont exclus. Il reste heureusement possible d’automatiser certaines tâches, comme la tonte, avec de tout nouveaux robots sur batterie. Comptez un forfait de 60 euros par mois pour 1.000 mètres carrés de terrain, 85 euros pour 2.000 mètres carrés, et 120 euros pour 5.000 mètres carrés. «Il inclut l’installation de la station de recharge et l’enterrement du câble conducteur, la location du robot, et l’entretien avec pièces de rechange. Il faut seulement être présent le premier jour, ensuite, nous nous occupons de tout», assure Antoine Mayot, d’Espaces Verts Distribution à La Gorgue (59). Peu bruyants (59 décibels), ces robots sont programmables via une appli sur smartphone et suivis par GPS, pour détecter d’éventuels dysfonctionnements.
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Mise en location : de quoi payer au moins les charges fixes
Pour se relancer, Airbnb a décidé de recruter de nouveaux bailleurs, de préférence à la campagne, pour lesquels il a créé une nouvelle catégorie de logements, baptisée «En pleine nature». Un de ces propriétaires, domicilié à Forcalquier (04), a ainsi reçu un e-mail expliquant que, dans sa ville, «les hôtes peuvent gagner 1.104 euros par mois en partageant leur logement pour 15 nuits». Sébastien Jeannin, de La Chapelle-Saint-Rémy (72), obtient, lui, de 6.000 à 7.000 euros grâce à la location, pour une centaine de nuitées par an, d’une partie de l’étage de sa maison, une ancienne dépendance de château avec escalier extérieur. «Ces revenus me permettent de financer des travaux», explique-t-il.
La martingale a cependant ses limites. «Je loue rarement l’hiver, car les dépenses de chauffage sont trop élevées», explique Anne Graviloff, qui loue une partie autonome, de 70 mètres carrés, dans l’ancienne épicerie qu’elle occupe au Cercueil (61). Pour faire comme ces heureux propriétaires, encore faut-il pouvoir diviser sa résidence. Il faudra, sinon, se résoudre à la louer entièrement, et donc à passer l’été, période la plus demandée, ailleurs… «Pour deux à trois mois, un propriétaire peut espérer de 16.000 à 20.000 euros», explique Mickaël Gauduchon, à La Rochelle (17). Prudence cependant, car, au-delà de 23.000 euros par an, vous serez soumis au statut contraignant de loueur en meublé professionnel. Et la réglementation interdit désormais de louer toute sa résidence principale plus de cent vingt jours dans l’année dans un nombre croissant de villes, parmi lesquelles Arles (13), Hendaye (64) ou Sète (34). Dans le cas d’une résidence secondaire ou semi-secondaire, une déclaration préalable en mairie est même obligatoire, quand ce n’est pas l’autorisation.
Fiscalité : gare au coût d’une résidence semi-secondaire
Que votre nouvelle maison constitue une résidence secondaire, ou semi-secondaire parce que plus activement occupée, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, mais aussi de la taxe d’habitation. Voire, dans certaines communes touristiques, de la surtaxe d’habitation. Et si la mairie de Batz-sur-Mer (44), sur la presqu’île de Guérande, a décidé de supprimer dès cette année ce prélèvement, jusqu’ici ponctionné au taux minimal de 20%, celles de Ciboure (64) et d’Urrugne (64), au Pays basque, viennent de la porter à son taux maximal de 60%. Quant aux gains de revente, taxés à 36,2%, ils ne seront totalement exonérés qu’après trente ans de détention.
Quand on sait, en plus, que les résidences secondaires ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov’, rien de plus tentant, donc, que de basculer sa maison de campagne en résidence principale. «L’administration est alors très pointilleuse. Il devra s’agir de votre résidence habituelle et effective, occupée au moins la moitié du temps, soit un minimum de 183 jours par an», avertit Olivier Rozenfeld, président de Fidroit. Le fisc vérifiera par tous les moyens que votre déménagement est réel, via les factures d’eau et d’électricité, qui devront correspondre à la consommation supposée des occupants, ou l’adresse figurant sur vos relevés bancaires. Une occupation courte (quelques mois seulement) mais effective, entre le moment de la bascule en résidence principale et une éventuelle revente, ne pourra toutefois pas vous être reprochée.
Les vices cachés et les malfaçons les plus fréquents dans une résidence au vert
- Servitudes de passage
Trente ans, c’est le délai au-delà duquel une servitude s’éteint si elle n’est plus utilisée. Mais si votre voisin n’a que cette solution pour accéder à son terrain, vous ne pourrez rien faire. Lisez bien le titre de propriété et consultez le service d’urbanisme avant d’acheter.
- Diagnostic énergétique erroné
Vingt minutes : voilà le temps passé à établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) par certains experts testés par l’UFC-Que choisir. La fiabilité longtemps contestée de ces documents devrait toutefois s’améliorer avec l’adoption de nouvelles méthodes, au 1er juillet.
- Fissures mal réparées
Première cause de litige au moment d’acheter une maison. Sol argileux, infiltrations d’eau ou matériaux poreux, les causes sont nombreuses et les conséquences parfois graves. Reprendre une maison en sous-sol pour la consolider peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
- Tuiles poreuses
50 à 120 euros le mètre carré, tel est le tarif moyen demandé par un couvreur pour changer des tuiles endommagées. Pour de l’ardoise de pays, obligatoire dans certains villages classés, comptez plutôt 350 euros le mètre carré.
- Parquet infesté par le mérule
2.300 communes, surtout dans l’Ouest et le Nord, sont officiellement infestées par le mérule, un champignon parasite. Un diagnostic est alors obligatoire avant toute vente. Mais, comme le nombre de ces communes croît régulièrement, n’hésitez pas, au moindre doute, à solliciter quand même un expert (200 euros en moyenne).
- Fosse septique défectueuse
Cinq millions de maisons ne sont pas raccordées à un système collectif de collecte et doivent faire l’objet d’un diagnostic obligatoire de la fosse septique en cas de vente. Soyez vigilant, car, si vous devez refaire l’installation, il vous en coûtera 5.000 euros en moyenne.
La piscine, un luxe toujours plus coûteux
Il fallait s’y attendre : alors que le marché des maisons s’est réveillé depuis un an, c’est au tour de celui de la piscine d’exploser, avec un bond des ventes de 27,2% en 2020. Voilà qui ne va arranger ni les délais de livraison ni les tarifs ! Ce petit luxe n’est en effet pas donné : comptez de 18.000 à 30.000 euros (équipement inclus, dont le système de filtration et de désinfection et le volet roulant) pour une coque enterrée en polyester, et au moins 35.000 euros pour un ouvrage en béton, de taille standard (8x4 mètres ou 9x5 mètres). Sommes auxquelles il faudra ajouter les 300 à 400 euros de taxe d’aménagement.
Avant de signer le bon de commande, attendez que le délai de recours de deux mois après la déclaration en mairie soit épuisé. «Et n’hésitez pas à solliciter l’attestation d’assurance décennale du professionnel, même si elle est normalement obligatoire», conseille Nathalie Saget, directrice de Diffazur, membre de la Fédération des professionnels de la piscine. Y compris si vous installez un bassin hors sol, la jurisprudence considérant que de tels ouvrages bénéficient aussi de la décennale. Attendez-vous, enfin, à environ 750 euros de coût d’entretien pour un bassin de 40 mètres cubes, dont 300 euros pour chauffer l’eau et prolonger son utilisation et une bonne cinquantaine d’euros pour compléter le remplissage, à hauteur d’un tiers par an. Le robot nettoyeur, lui, coûtera jusqu’à 1.200 euros, pour cinq à dix ans de durée de vie. Dernier surcoût : l’ajustement de vos taxes locales. «Un tel équipement renchérit de 5 à 10% la taxe foncière», indique Karl Toussaint du Wast, de Netinvestissement.
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