Et si les passoires thermiques mises en ventes par les particuliers... subissaient des contraintes accrues à la revente ? L’avenir des biens les plus énergivores, notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait en tout cas l’objet d’âpres négociations. Le 5 juin dernier, le gouvernement lançait ainsi une grande concertation nationale ayant pour objectif de “décarboner le secteur du bâtiment et des moyens de chauffage.” Et donc, en arrière-plan, d’éviter les gaspillages d'énergie en rénovant au maximum les bâtiments.
À cette occasion, l’exécutif fixait un cap précis aux professionnels du logement. L’hypothèse d’obliger les propriétaires à rénover leur passoire thermique au moment de la mutation, c’est-à-dire lors d’une transaction immobilière, était ainsi clairement avancée. “La mutation est un moment particulièrement opportun pour rénover. Il y a des réflexions en cours sur la manière d’agir à ce moment-là”, écrit le ministère du Logement à Capital. Les dernières contributions et réflexions des professionnels à la concertation nationale ont été déposées le 28 juillet.
Des pistes qui émergent
Selon des informations du Moniteur immo révélée en juillet, l’idée privilégiée n'était alors pas d’interdire purement et simplement les ventes de passoires thermiques. En revanche, l’exécutif n'excluait pas de conditionner la transaction à un engagement du vendeur à réaliser des travaux. Un tel projet, s'il avait été validé, se serait articulé autour d’un système de mise sous séquestre de l’argent nécessaire aux travaux permettant de sortir le logement de la note F ou G. Cette somme serait ainsi bloquée chez le notaire. Le montant en question ne pourrait être récupéré qu’après avoir apporté la preuve du lancement du chantier. "Cette option n'est pas du tout sur la table", précise toutefois désormais le ministère du Logement.
L’audit énergétique, obligatoire depuis le 1er février pour les ventes de biens en monopropriété - maisons ou immeubles entiers - notés F ou G, aurait permis de déterminer le montant des travaux à entreprendre. “Les discussions doivent identifier les meilleurs moyens pour mettre en place un tel système. C’est un sujet extrêmement complexe et technique”, explique une source proche du dossier. “Les manières (d’accélérer la rénovation des logements énergivores, ndlr) peuvent aller du renforcement du rôle de France Rénov’ (le guichet unique de la rénovation, ndlr) a des moyens plus contraignants, telle que cette idée de séquestre”, réagissait prudemment le ministère du Logement auprès de Capital. En précisant alors toutefois qu'aucune piste n'était arrêtée.
Le Parlement européen pousse pour un système de décote
Cette idée de conditionner les ventes de passoires thermiques à la réalisation de travaux de rénovation ne fait pas son chemin qu’en France. En mars dernier, le Parlement européen votait ainsi la refonte de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. Celle-ci prévoit, d’ici 2030, que tous les bâtiments résidentiels (les logements, ndlr) atteignent une performance énergétique E, au minimum. Il faudra donc, d’une façon ou d’une autre, rénover les biens qui n’atteignent pas cette note. Sans toutefois aller jusqu’à une interdiction pure et simple des ventes, ou du droit d’habiter ces logements.
“Le texte voté par le Parlement ne constitue pas en soi une interdiction de vente ou de location, mais une incitation”, décrypte Pierre-Marie Perrin, le directeur des affaires publiques du spécialiste de la rénovation énergétique Hellio. En revanche, en cas de non-réalisation de travaux avant la vente, le prix du logement pourrait subir une forte décote. “La méthodologie n’est pas encore arrêtée par le Parlement européen. Le Conseil de l'Union européenne et la Commission européenne doivent aussi donner leur avis, avant que le texte ne puisse être publié au Journal officiel de l’Union européenne.” La France pourrait toutefois anticiper l’adoption définitive au niveau européen d’un tel mécanisme. Le débat pourrait avoir lieu au moment du vote de la future loi de programmation sur l'énergie et le climat, prévu à l’automne 2023.
Des projets parallèles envisagés par les professionnels de l’immobilier
Le mécanisme de décote du prix, en cas de non-réalisation de travaux, n’est pas très éloigné d’une proposition formulée par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) en juin dernier. La Fnaim préconisait alors de créer un nouveau contrat entre acheteur et vendeur immobilier, appelé “vente en l’état futur de rénovation énergétique", s’inspirant lui-même du modèle des contrats de “vente en l’état futur d’achèvement” (VEFA, aussi appelée achat sur plan) utilisé par les promoteurs de logements neufs. Le propriétaire vendeur d’un immeuble ou d’un lot de copropriété s’engagerait, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux de rénovation sur son bien ou à les faire réaliser par un tiers.
Avec un tel contrat, le notaire distingue ainsi le prix de vente de l’existant (le logement ou l’immeuble) et le prix des travaux à réaliser. Le vendeur reçoit le montant des travaux à mesure de la réalisation de ceux-ci. La solution préconisée par la Fnaim, semble-t-il, aurait finalement été écartée par l’exécutif. Cela ne signifie toutefois pas que dans les années à venir, les prix des passoires thermiques ne subiront pas des décotes contraintes, via un autre mécanisme. Reste à savoir quelle option précise présentera finalement le gouvernement.
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