Une rentabilité boostée grâce aux passoires énergétiques. C’est tout le pari des investisseurs prêts à mettre la main sur des appartements classés E, F ou G pour y faire des travaux avant de les mettre sur le marché locatif. Comme nous vous l'expliquions déjà dans une série d'articles, cette option peut se révéler très intéressante, d’autant que vous disposez d'une batterie d'aides pour financer vos travaux de rénovation énergétique, et que le contexte économique est encore propice à viser des biens énergivores au prix moins élevés...
En effet, avec la hausse des taux des crédits immobilier et des prix qui ne décrochent pas totalement (+2,3 % sur 1 an selon les données de la Fnaim en juin 2023), les passoires thermiques apparaissent comme le placement idéal pour limiter son investissement de départ. Reste que s’il est simple de faire des travaux dans une maison, les choses se compliquent pour les appartements en copropriété. Surtout s’ils possèdent une ou plusieurs de ces 5 caractéristiques.
Fuyez les appartements aux équipements collectifs nombreux
C’est le point capital à vérifier avant d’investir dans une passoire énergétique en copropriété : "Il faut que vous puissiez faire des travaux sur plusieurs postes par vous-même", conseille Romain Ryon, directeur des affaires publiques pour Effy, plateforme spécialisée dans la rénovation énergétique. "Les appartements avec un ballon d’eau chaude et des chauffages individuels sont plus adaptés. Vous pouvez intervenir sur ces deux équipements sans l’aval de la copropriété. Vous n’aurez plus ensuite qu’à obtenir son accord pour poser du double vitrage, ce qui ne pose pas de problème en général." À l’inverse, si l’appartement est en chauffage collectif ou s’il nécessite des travaux d’isolation par l’extérieur, vous serez dépendant des autres copropriétaires, en assemblée générale.
Évitez les petites surfaces à isoler par l’intérieur
Si vous devez isoler le bien par l’intérieur, veillez à ce qu’il soit assez grand et avec une hauteur sous plafond importante. Plus le logement sera mal isolé et peu performant (G) plus la perte en surface sera importante. Selon les simulations de l’agence immobilière en ligne Flatlooker, pour des 25 mètres carrés classés G vous pouvez perdre 2,5 mètres carrés avec une isolation par l’intérieur soit 10% de superficie en moins tout de même ! Si le bien est classé F, vous ne perdez "que" 3 % de superficie. Une diminution qui va nécessairement impacter votre loyer et donc votre rentabilité brute une fois les travaux terminés.
Attention aux copropriétés qui n'ont pas encore lancé de travaux de rénovation énergétique
Au moment d’acheter, contactez le syndic afin d’obtenir le plus de documents nécessaires sur l’état d’esprit de la copropriété en matière de rénovation énergétique si tout l’immeuble est énergivore : "On doit vous donner accès aux PV d’Assemblée générale sur les 3 dernières années. Si la rénovation énergétique n’est jamais mentionnée alors que l’immeuble a besoin de travaux, c’est mauvais signe. Regardez également l’état d’endettement de la copropriété. Il sera complexe d’engager des travaux importants s’il y a des dettes", souligne Alexis Alban, président de Lodgis, spécialisé dans la location meublée.
Gare aux biens situés sur des secteurs protégés
Pensez aussi à jeter un œil en mairie au plan local d’urbanisme de la ville afin de savoir si le bien que vous convoitez se situe sur un site patrimonial remarquable ou sur une zone protégée par les architectes des bâtiments de France. Des contraintes lourdes sur le plan administratif risquent de s’appliquer, sans parler du coût de la rénovation si vous devez isoler le logement par l’extérieur. Le montant des travaux, en fonction du bien et de ses caractéristiques historiques peut être multiplié par 3 ou 4. Ce type d’opération est réservé aux investisseurs les plus aguerris et les plus patients. Pour vous renseigner, consultez l'atlas du patrimoine du ministère de la Culture.
Fuir les vendeurs pas prêts à négocier
Même s’il vous est possible d’obtenir des aides de l’État en matière de rénovation énergétique, le levier principal qui vous permettra de faire vos travaux reste les économies à faire sur le prix de vente. Venez à la table des négociations avec des arguments en procédant à des simulations sur les travaux à réaliser dans le logement pour qu’il puisse être loué durablement et faire baisser le prix s’il n’est pas assez bas. Dans le cas où le vendeur refuserait, partez. Les passoires énergétiques sur le marché ne manquent pas. Sur le portail immobilier SeLoger près de 20% des biens en vente sur leur site en juin 2023 sont des passoires énergétiques.
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