Passoires thermiques : ces travaux rentables qui vous permettront de vendre au meilleur prix

DECRYPTAGE - Certaines passoires énergétiques sont laissées de côté par les acquéreurs. La faute à un prix trop élevé ou un bien en trop mauvais état. Les vendeurs sont donc contraints de faire des travaux, parfois essentiels pour ne pas perdre d’argent.

Passoires thermiques : ces travaux rentables qui vous permettront de vendre au meilleur prix © visoot/Adobe Stock

Par Ludovic Clerima

Publié le 9 septembre 2023 à 18h15.

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C’est un mouvement que perçoivent les agents immobiliers ces derniers temps. Des vendeurs prêts à faire des travaux dans leurs logements pour vendre leur bien. Un phénomène qui affecte essentiellement les détenteurs de logements classés G qui ne trouvent preneurs ni chez les primo-accédants ni chez les investisseurs. "Nous le conseillons de plus en plus car la décote sur le prix pour que le bien parte peut atteindre les 20 %. Si le vendeur ne fait rien, le logement reste sur le marché et continue de se déprécier', indique Sandrine Manseau, directrice associée de l’agence Orpi Atexia de Nogent-sur-Marne.

Le marché immobilier, en plein retournement, commence petit à petit à profiter aux acquéreurs. Ces derniers n’hésitent pas à recourir aux critères énergétiques pour être en position de force au moment de négocier : "On le voit déjà avec l’audit énergétique obligatoire pour vendre une maison", indique Élodie Frémont, notaire à Paris. "Le document liste les travaux à réaliser pour améliorer le bien sur le plan énergétique. L’acheteur s’en sert, au cas par cas, pour négocier. Pour une toiture à refaire dont le prix est estimé à 26.000 euros, l’acquéreur va demander une baisse sur le prix de vente 15.000 euros, même si une fois le bien acheté, on ne sait pas s’il réalisera vraiment lesdits travaux", ajoute-t-elle.

Un gain de plus de 25.000 euros au moment de la vente

Pour ne pas perdre d’argent, les vendeurs doivent respecter trois règles essentielles avant de se lancer dans des travaux. D’abord, limiter au maximum le coût de la rénovation à effectuer. Ensuite, faire en sorte que ces travaux permettent de gagner une ou plusieurs étiquette énergétique au bien, afin de vendre plus cher et ainsi rentabiliser le coût de la rénovation. Enfin, pour les appartements, éviter au maximum de perdre trop de mètres carrrés s’ils doivent faire une isolation par l’intérieur. Ce type d’opération grignote souvent jusqu’à 1 mètre carré de superficie pour isoler un mur de 10 mètres qui donne sur l’extérieur.

Prenons l’exemple d’un studio parisien classé G. Ce type de logement s’échange aujourd’hui sur le marché pour un montant approximatif de 195.000 euros sur le portail Se Loger. Pour passer de la lettre G à la lettre E vous pouvez, si le bien s’y prête : poser un double vitrage, remplacer les convecteurs électriques, isoler les combles et isoler l’un des murs qui donne sur l’extérieur. Montant des travaux selon les estimations de la plateforme Hellio, spécialisée dans la rénovation énergétique : 7.000 euros. Une fois classé E, le bien se vendra sur le marché aux alentours des 230.000 euros, bien plus que le montant des travaux. "Pour des logements qui sont la cible des investisseurs, ces opérations sont intéressantes si elles sont rentables car elles permettent d’accélérer la vente", constate Sandrine Manseau. Rappelons que les biens classés E après un diagnostic de performance énergétique ne seront interdits à la location qu’à partir du 1er janvier 2034.