Encore un taux de distribution record. En moyenne, les rendements générés par les SCPI en 2022 ont été de 4,53% contre 4,49% en 2021, selon les données de l'Association française des sociétés de placement immobilier. Une belle performance due à l’inflation. "Les loyers des SCPI sont indexés sur l'inflation. Or, en Europe, une bonne partie du parc enregistre de fortes revalorisations", précise Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
En effet, dans l’Union européenne, en juin 2023 le taux d’inflation était en moyenne de 7% selon les données d'Eurostat, avec des niveaux très importants en Allemagne (6%) aux Pays-Bas (6,8%) ou en Italie (8%), respectivement première et troisième économie du Vieux Continent. De quoi offrir aux investisseurs en SCPI dont le patrimoine immobilier serait dans ces pays des rendements importants. L’opération est d’autant plus intéressante que sur le plan fiscal, les investisseurs ont tout à y gagner.
Un rendement net plus élevé à l'étranger
En France, les revenus fonciers des SCPI sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI), qui correspond aux revenus du contribuable (11% ; 30% ; 41% ; 45%), et des prélèvements sociaux de 17,2%. Mais lorsque la SCPI se situe à l’étranger, dans un pays comme l’Allemagne par exemple, les revenus fonciers sont imposés différemment. Tout d’abord, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas. De plus, le montant de l’impôt dépend de la différence entre la TMI et le taux moyen d’imposition (TM). Ainsi, pour un investisseur ayant généré 10.000 euros de revenus fonciers à travers une SCPI allemande comme Novapierre Allemagne 2, dont la TMI est de 41% et le TM fixé à 30 %, le montant de l’impôt sur ses revenus sera de 11 % (41 % - 30 %). Pour des revenus liés à un patrimoine français, non seulement il aurait été imposé à partir de la TMI mais il aurait fallu ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %) soit un montant d’imposition total sur les revenus généré de 58,2% (41 % + 17,2%). Une fiscalité qui explique assez bien l’attractivité que connaissent les SCPI européenne. "Les investisseurs ont beaucoup misé sur ces placements en 2022. 37% des investissements ont été réalisés à l’étranger contre 33% en 2021", ajoute Jérémy Schorr.
Investir en SCPI est une opération assez simple, même s'il s'agit de fonds européens. ll suffit d'acheter comptant des parts auprès de son banquier, d'un conseiller en gestion de patrimoine, d'une plateforme internet.
Les baux des SCPI allemandes peuvent s'étendre jusqu'à 15 ans
Outre la dimension fiscale et les revenus plus importants, les baux des SCPI européennes sont souvent plus longs. En Allemagne, les baux commerciaux s’étendent parfois sur 15 ans quand en France ils ne dépassent pas les 9 ans. Reste que si l’inflation permet d’augmenter les revenus des investisseurs, ces derniers doivent veiller à ce que la société de gestion ne soit pas trop gourmande. Les SCPI ont tout intérêt à rester attentive à la santé économique de leurs locataires, quitte à ne pas remonter les loyers malgré l’inflation. L’idéal est alors de trouver un arrangement gagnant-gagnant en prolongeant le bail plutôt que de remonter le loyer. Une SCPI et des investisseurs trop gourmands risquent de mettre en faillite l’entreprise et ainsi perdre une source de revenus pérenne.
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