Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à taux zéro (PTZ) a connu une refonte majeure : il couvre désormais tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zones géographiques. Mais c'est une évolution supplémentaire, inscrite dans la loi de finances pour 2026, qui pourrait changer la donne pour un profil particulier d'acheteurs : ceux qui souhaitent acquérir un bien en bail réel solidaire (BRS).
Jusqu'ici, seul le premier acquéreur d'un logement sous ce statut pouvait mobiliser le prêt sans intérêts. Désormais, les acheteurs successifs (c'est-à-dire ceux qui rachètent un bien déjà occupé en BRS ) y ont également droit. Une mesure adoptée par amendement fin octobre 2025 (Amendement n°I-3547), malgré l'avis défavorable du gouvernement, et qui vise à fluidifier un marché de la revente qui risquait de se bloquer. Pour comprendre qui peut en bénéficier, encore faut-il saisir le fonctionnement de ce dispositif méconnu.
Le bail réel solidaire : un levier puissant pour acheter moins cher
Le BRS repose sur un principe simple : dissocier la propriété du bâti de celle du terrain. L'acheteur acquiert les murs du logement, tandis que le foncier reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). En contrepartie, il verse une redevance modique pour l'occupation du terrain souvent inférieure à 100 euros par mois. Le prix d'achat peut ainsi être réduit de 20 à 50 % par rapport au marché libre, selon les villes. À Paris, Lyon ou Bordeaux, où les prix au mètre carré atteignent des sommets, l'économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le dispositif cumule également d'autres avantages fiscaux non négligeables : une TVA réduite à 5,5 % (contre 20 % dans le neuf classique), des frais de notaire allégés, et dans certaines collectivités, une taxe foncière exonérée ou fortement réduite. Le bail est signé pour 80 à 99 ans, ce qui garantit une stabilité juridique solide pour l'acquéreur et sa famille. En cas de revente, le prix reste encadré par l'OFS, qui dispose aussi d'un droit de préemption : une contrainte, certes, mais qui préserve le caractère abordable du bien pour les générations suivantes. Au 1er janvier 2025, on comptait 188 agréments OFS délivrés sur le territoire national, un chiffre en progression constante.
Quelles conditions pour en bénéficier concrètement ?
Pour cumuler PTZ et BRS, les conditions d'éligibilité sont celles du prêt à taux zéro classique. Il faut d'abord être primo-accédant au sens fiscal du terme : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Cette règle connaît quelques exceptions, notamment en cas d'invalidité grave ou de catastrophe naturelle ayant rendu le logement inhabitable.
Les revenus pris en compte sont ceux du revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit l'avis d'imposition 2024 pour une demande déposée en 2026.
Les plafonds de ressources ont par ailleurs été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones dans le cadre du budget 2026. Des ménages qui dépassaient le seuil d'éligibilité de quelques centaines d'euros l'an dernier peuvent donc désormais prétendre au dispositif. Ainsi, pour une personne seule, le plafond oscille entre 24 000 euros en zone C et 37 000 euros en zone A.
Le montant du PTZ, lui, peut atteindre jusqu'à 50 % du coût de l'opération en zone tendue pour un appartement, avec un plafond d'opération revu à la hausse : il s'échelonne désormais de 99 000 euros à 195 000 euros selon la composition du foyer et la zone géographique. Le PTZ ne couvre jamais la totalité de l'achat : il vient en complément d'un crédit immobilier classique ou d'un prêt d'accession sociale (PAS).
Ce qu'il faut savoir pour être éligible au PTZ en BRS
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
- Respecter les plafonds de ressources calculés sur le revenu fiscal de référence N-2 (2024 pour une demande en 2026)
- Ne pas posséder d'autre bien adapté à ses besoins ou susceptible de générer des revenus locatifs
- Occuper le logement en résidence principale au moins 8 mois par an
- Déposer la demande auprès d'une banque conventionnée avec l'État
Comment monter son dossier et vérifier son éligibilité ?
Pour constituer son dossier, l'acheteur devra fournir ses pièces d'identité, son avis d'imposition, une attestation sur l'honneur confirmant le statut de primo-accédant, ainsi que les documents relatifs à son projet immobilier. Si vous êtes locataire, les deux dernières quittances de loyer et le contrat de location seront également demandés. La demande se dépose directement auprès d'une banque ayant signé une convention avec l'État. Le PTZ reste en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027, ce qui laisse le temps d'affiner son projet.
Pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez utiliser le simulateur officiel de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) ou contacter l'ADIL de votre département, dont la consultation est gratuite. La plateforme BoRiS recense par ailleurs l'ensemble des opérations BRS disponibles sur le territoire. Si vous souhaitez aller plus loin, il peut aussi être utile de consulter un courtier en crédit immobilier, qui pourra monter un plan de financement global en cumulant les différentes aides disponibles.
