Quel est ce nouveau dispositif « Jeanbrun » qui va remplacer le Pinel pour doper vos investissements ? C'est un tournant radical pour les investisseurs. Après des années d'incitations fiscales basées sur des réductions d'impôts, la loi de finances 2026 lance le dispositif « Jeanbrun ». Basé sur un mécanisme d’amortissement inédit allant jusqu'à 80% du prix d'acquisition, il promet une approche bien plus économique que le défunt Pinel.
Pour contrer la chute de l’offre locative et des constructions neuves, le gouvernement a lancé le plan Relance logement en janvier dernier qui vise notamment 2 millions de logements construits d’ici 2030, à raison de 400 000 logements construits chaque année. En quoi consiste-t-il ? En un ensemble de mesures fiscales, financières et réglementaires.
Investir dans le locatif
Le dispositif Jeanbrun, ou Relance logement, peut intéresser tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif et concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, aussi bien l’immobilier neuf que l’ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Sont déductibles des loyers une partie du prix d’achat du bien et l’intégralité des charges liées à la location comme les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.
Les conditions ? Le bien, vide, doit être dans un immeuble collectif et loué en tant que résidence principale pendant une durée de 9 ans (sur le modèle de la loi Pinel) en respectant un plafond de loyers (intermédiaire, social, très social). À noter que les locations dans le cercle familial proche sont interdites.
C’est le changement majeur par rapport à la loi Pinel. Alors que cette dernière était limitée aux zones A, A bis et B1 (les plus tendues du marché immobilier local), Jeanbrun concerne l’ensemble du territoire français, sans restriction géographique.
Que ce soit à Paris, dans le Var ou à Bordeaux, une personne peut investir dans un bien tant que les plafonds de loyers sont respectés. Attention à bien étudier la tension locative localement. L’investissement est possible pendant trois ans, jusqu'au 31 décembre 2028.
Un amortissement puissant
Les amortissements servent à réduire les revenus locatifs perçus. Le calcul repose sur 80 % de la valeur globale (prix d’achat, frais de notaire et travaux inclus) puisque le foncier, qui représente 20 % de l’investissement, ne s’amortit pas. Notez que le montant de cet amortissement annuel est plafonné en fonction du régime locatif choisi pour le logement. Pour du neuf, l’amortissement fiscal s’élève à 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros, à 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros et à 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros.
Dans l’ancien, l’amortissement est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement et s’élève alors à 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour un loyer très social. La limite d’amortissement est plafonnée à 10 700 euros par an.
Ces amortissements devraient avoir pour conséquence la création d’un déficit foncier de ces revenus, un net avantage par rapport au régime des loueurs en meublé non professionnel par exemple. À la vente, ils diminueront le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Finalement, ce dispositif Jeanbrun est intéressant et plutôt adapté aux hauts revenus voulant faire baisser leurs impôts sur le revenu. Plus le taux d’imposition est élevé, plus le dispositif aura un effet important.
