LMNP : statut et avantage fiscal

Quel est le principe du statut LMNP ?

Pour la location d’un meublé

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à une personne physique de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, à condition que certaines conditions soient respectées. Le meublé doit répondre à des critères de confort précis, comme un lit, une table, des chaises, des ustensiles de cuisine, etc.

Pour les loueurs non professionnels

Le loueur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Si les revenus locatifs du loueur dépassent un certain seuil (23 000 euros par an et moins de 50 % du montant total des revenus du foyer), il pourrait perdre ce statut et être qualifié de loueur professionnel.

Un bon investissement

Ce statut est particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers souhaitant générer des revenus passifs tout en réduisant leur imposition. Le bien loué doit être meublé de manière à ce que le locataire puisse y vivre immédiatement, sans avoir à apporter ses propres meubles. De plus, le LMNP permet une rentabilité plus élevée, notamment en zone tendue ou touristique.

Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP ?

L’intérêt majeur d’un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) réside dans les avantages fiscaux qu’il offre, notamment la possibilité de réduire l’imposition des recettes annuelles générées par la location meublée.

Amortissement du bien

Le principal atout du statut LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier, ainsi que les meubles et équipements. Cela permet de réduire le revenu imposable en étalant au fil des années la déduction de la valeur d’achat du bien et des meubles. Cet « amortissement comptable » peut générer un déficit fiscal, réduisant, voire annulant l’impôt sur les recettes annuelles.

Exonération des cotisations sociales

Les revenus issus de la location meublée sous le statut LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales, sauf si les recettes dépassent 23 000 euros par an. Cette exonération permet de réduire le coût global des revenus locatifs comparativement à des revenus professionnels classiques.

Souplesse dans l’exploitation du bien

Contrairement à la location vide, qui impose certaines règles strictes, la location meublée sous le statut LMNP permet une plus grande souplesse, notamment des baux de courte durée. Cela est particulièrement attractif pour des locations saisonnières ou des locations de type Airbnb. Cette souplesse permet de s’adapter facilement à la demande locative locale.

Complément de retraite

Pour les investisseurs qui louent des biens en meublé, ce statut peut également représenter une source de revenus complémentaires à long terme, notamment pour préparer une retraite ou générer des flux de trésorerie passifs tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée.

Les inconvénients du statut LMNP

En contrepartie de tous ces avantages, la LMNP comprend aussi quelques limites :

• L’un des principaux inconvénients du LMNP réside dans la complexité de sa gestion, surtout si le bailleur opte pour le régime réel avec amortissement.
• Même si le statut reste non professionnel, il implique des obligations déclaratives (numéro SIRET, régime BIC, tenue de comptabilité, etc.), qui peuvent être fastidieuses.
• En raison de la rotation plus élevée des locataires, le risque de vacance locative peut être plus important qu’en location nue.

Comment fonctionne le LMNP ?

Conditions d’application du statut relatives aux recettes

Le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur en meublé non professionnel dès lors qu’il remplit les conditions suivantes :

• Le total des recettes locatives est inférieur à 23 000 euros TTC par an.
• Les recettes locatives ne dépassent pas 50 % des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si le propriétaire bailleur ne remplit pas ces conditions, il est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP).

Conditions d’application du statut relatives aux logements loués

Le logement loué par le LMNP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière. Pour être considéré comme meublé, il doit être décent et immédiatement habitable (conformément à la loi ALUR).

Selon le décret n° 2015‑981 du 31 juillet 2015, le logement doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m2, sans risques pour la sécurité ou la santé, et inclure au minimum les équipements suivants :

• Les étagères de rangement.
• Le matériel d’entretien ménager.
• Les plaques de cuisson et le four.
• La vaisselle en quantité suffisante et les ustensiles de cuisine.
• La literie avec couette ou couverture.
• La table et les sièges.
• Le dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher.
• Les luminaires.
• Le réfrigérateur et le congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°.

Obligation déclarative

Avant de percevoir ses premiers loyers, le propriétaire doit déclarer le début de son activité de loueur en meublé en ligne sur le Guichet unique des formalités des entreprises. Cette formalité permet l’obtention d’un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus au régime des BIC. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant le début de la location meublée.

Obligations fiscales

Une fois votre activité enregistrée, vous devrez déclarer vos revenus locatifs chaque année en choisissant le régime fiscal adapté (micro-BIC ou réel). Si vous êtes au régime réel, vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse et déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Quel montant ne pas dépasser en LMNP ?

Plafond des recettes annuelles

Le premier plafond concerne le montant des recettes locatives brutes, c’est-à-dire les loyers perçus charges comprises au cours de l’année (recettes annuelles). Ce montant ne doit pas dépasser 23 000 euros par an. Si ce seuil est respecté, le bailleur reste éligible au statut LMNP, quel que soit le reste de ses revenus.

50 % des revenus du foyer fiscal

Si les recettes locatives dépassent 23 000 euros, le loueur peut toutefois conserver le statut LMNP à condition qu’elles ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de son foyer fiscal. Ces revenus globaux incluent les salaires, pensions, revenus fonciers, BIC, etc. Par exemple, un foyer percevant 60 000 euros de revenus globaux pourra rester LMNP tant que ses recettes locatives ne dépassent pas 30 000 euros.

En cas de dépassement des deux seuils

Si le bailleur dépasse ces deux seuils, alors il sera automatiquement requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement entraîne des conséquences fiscales et sociales : imposition différente, éventuelle affiliation à l’URSSAF, perte de certains avantages (comme l’exonération de cotisations sociales).

Quel est le régime fiscal du LMNP ?

Impôt sur le revenu : principe

Contrairement aux loyers provenant de la location de logements vides, la location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Ce choix permet une grande flexibilité :

• Le régime micro-BIC offre au contribuable français un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, avec une simplification des démarches administratives.
• Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.), offrant un avantage supplémentaire si les charges sont élevées.

Choix du régime micro-BIC

Le régime micro-Bic est celui qui s’applique de plein droit. Toutefois, il est soumis à un plafond de revenus locatif, qui varie selon que le bien meublé est classé ou non :

• Recettes locatives inférieures à 77 700 euros pour un meublé classique, une chambre d’hôtes, un gîte rural et un meublé de tourisme classé.
• Recettes locatives inférieures à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classés et de 30 % pour les non classés sur les recettes déclarées, ce qui signifie que seule la moitié des loyers est imposée à l’impôt sur le revenu, dans la tranche marginale du foyer fiscal. En contrepartie, aucune déduction de charges réelles n’est possible dans ce régime.

Choix du régime réel

Le loueur en meublé non professionnel peut toutefois opter pour le régime réel, mais il doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Avec le régime réel, le bailleur peut déduire de ses recettes locatives l’ensemble des charges locatives qu’il a réellement engagé :

• Intérêts d’emprunt.
• Travaux.
• Frais de gestion.
• Dépenses d’entretien.
• Frais de notaire ou d’expert-comptable.

Dans le cadre du régime réel, le propriétaire peut également amortir les meubles et autres équipements acquis pour meubler le logement sur un délai de cinq à dix ans, ce qui permet de déduire chaque année entre 10 et 20 % de leur prix.

TVA

La location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Toutefois, si le bailleur propose, en sus de la location meublée, trois des quatre éléments suivants, l’ensemble des prestations sera soumis à TVA :

• Le petit déjeuner.
• Le nettoyage quotidien des locaux.
• La fourniture du linge.
• La réception de la clientèle.

Depuis mars 2025, même pour les courts séjours (≤ cinq nuits), ménage et linge sont considérés comme prestations, augmentant le risque de soumission à la TVA.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Le statut LMNP relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, les revenus issus de la location meublée doivent être déclarés dans cette catégorie, selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel). La procédure varie selon le régime retenu et implique des formalités précises, y compris l’obtention d’un numéro SIRET.

Loi de finances 2024 : ce qu’elle change pour le statut de LMNP ?

La Loi de finances 2024 a introduit des modifications significatives concernant le statut de LMNP, principalement pour les locations meublées louées à titre temporaire ou de courte durée, telles que les meublés de tourisme. Ces modifications s’appliquent aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus de 2024, les anciens taux et abattements restent en vigueur.

Plafonds de revenus

L’un des principaux changements concerne les plafonds des recettes locatives :

• Locations meublées classées : le plafond reste fixé à 77 700 euros par an.
• Meublés de tourisme non classés : le plafond est réduit à 15 000 euros par an, contre 77 700 euros pour les revenus de 2024.

Abattements

La loi de finances intervient également sur le montant des abattements des locations de tourisme non classé pour les revenus de 2024 :

• Locations meublées classées : l’abattement reste à 50 %.
• Meublés de tourisme non classés : l’abattement est réduit à 30 %, contre 71 %.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Auparavant, les amortissements pratiqués sur le bien et le mobilier n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de revente. Depuis le 1er janvier 2025, ces amortissements seront réintégrés, ce qui peut augmenter le montant de la plus-value imposable lors de la vente du bien.

Suppression de l’avantage lié à l’adhésion à un OGA

Toujours pour les LMNP relevant du régime réel, la réduction d’impôt (jusqu’à 915 euros) accordée pour adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) a été supprimée pour 2025. Toutefois, les frais de comptabilité demeurent déductibles.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Déclaration des revenus en ligne

La déclaration des revenus est obligatoire en ligne pour les contribuables dont la résidence principale est équipée d’un accès à Internet. Une fois connecté, vous pouvez remplir les formulaires relatifs à vos revenus fonciers, en fonction de votre statut :

• Formulaire 2042 pour la déclaration de base des revenus.
• Formulaire 2044 (pour le régime réel) pour déclarer vos revenus fonciers et les charges associées si vous êtes au régime réel.
• Formulaire 2042 C-PRO pour les revenus professionnels, notamment pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP).

Respect des délais

Les dates limites de déclaration en ligne sont plus tardives que celles pour la déclaration papier. Ces dates varient chaque année, mais elles sont fixées autour du mardi ou jeudi soir, entre la fin mai et début juin. Vous pouvez consulter ces dates sur le site des impôts. Ne pas respecter ces délais peut entraîner des pénalités de retard, pouvant aller de 10 à 40 % du montant dû.

Conservation des justificatifs

Conserver tous les justificatifs liés à vos revenus locatifs et charges est essentiel pour éviter toute complication en cas de contrôle fiscal (quittances de loyer, contrats de bail, factures et documents relatifs aux charges, etc.) Vous devez conserver vos documents pendant au moins six ans après la dernière déclaration ou le dernier paiement d’impôt.

Comment revendre un bien immobilier en LMNP ?

Imposition des plus-values

Comme vu précédemment, lorsque vous vendez un bien immobilier en LMNP, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt. Il ne s’agit pas des BIC habituels, mais du régime des plus-values immobilières des particuliers, applicable aux logements détenus en nom propre (hors SCI à l’IS, par exemple).

Amortissement et réintégration

Lors de la revente, le montant de l’amortissement que vous avez appliqué au bien immobilier et au mobilier devra être réintégré dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’impôt dû sur la vente. Ainsi, si vous avez acheté un bien pour 200 000 euros et que vous avez amorti 50 000 euros sur ce bien et 10 000 euros pour le mobilier, vous devrez réintégrer ces montants dans le calcul de la plus-value.

Taxation de la plus-value

La plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières. Elle est d’abord soumise à un impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. En revanche, la taxation peut être allégée par le biais d’une exonération de la plus-value après une certaine durée de détention :

• 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;
• 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Conséquence de la revente sur le statut LMNP

Lorsque vous vendez le bien, vous perdez le statut LMNP, puisque vous ne louez plus ce bien en meublé. Cependant, vous pouvez continuer à louer d’autres biens en meublé et maintenir votre statut LMNP, tant que vous respectez les conditions.

Exonération de la plus-value sous certaines conditions

Si vous remplissez les conditions nécessaires, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value sur la revente de votre bien immobilier, par exemple si vous êtes à la retraite et que vous avez occupé le bien comme résidence principale pendant une certaine période avant de le louer. Ces exonérations demandent une analyse au cas par cas.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Conditions d’éligibilité

Le statut de LMP est réservé aux investisseurs dont les recettes locatives sont supérieures à 23 000 euros et qui constituent plus de 50 % des revenus. Le LMP est un statut professionnel et implique une activité de location meublée plus importante. Avec le LMNP, vous êtes soumis à l’IR et pouvez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel.

Paiement des cotisations sociales

Avec le LMP, vous êtes soumis au régime des BIC en tant que professionnel. Les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, mais vous pouvez bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Le statut LMP offre aussi l’option d’imputer un déficit foncier sur le revenu global. À l’inverse, en LMNP, les loyers ne sont pas assujettis aux cotisations sociales.

Avantages spécifiques du statut LMP

En cas de vente du bien après cinq ans de détention, les plus-valuesréalisées peuvent être exonérées d’impôt (à condition de répondre à certaines conditions). En outre, en tant que LMP, vous êtes affilié au régime social des indépendants, ce qui vous permet de cotiser pour votre retraite et vos prestations sociales.

Choisir entre LMNP et LMP

Le choix entre un investissement en LMNP ou en LMP dépend de la nature de ce dernier, de son ampleur et du profil de l’investisseur :

• Si vous êtes un investisseur plutôt passif, avec des revenus locatifs modérés ou un investissement de taille limitée, et que vous souhaitez bénéficier d’un régime fiscal favorable, le statut LMNP est un bon choix.
• Si vous investissez régulièrement sur le marché immobilier, que vos recettes locatives dépassent les seuils ou que vous cherchez à optimiser la fiscalité à long terme, alors le statut LMP peut être plus adapté.

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