Impôt sur la fortune immobilière : seuil, date et barème de l'IFI

Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière en France ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui a été introduit en 2018, en remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il taxe les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier supérieur à un certain seuil fixé par la loi. Il s’applique au patrimoine net taxable (valeur totale des biens immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition, après déduction des dettes) de l’ensemble des membres d’un même foyer fiscal.

Qui est soumis à l'IFI ?

L’IFI concerne :

• les contribuables ayant leur domicile fiscal en France et possédant un patrimoine immobilier en France et hors de France dès lors que la valeur de ce patrimoine dépasse un certain seuil légal ;
• les personnes non domiciliées en France mais qui possèdent en France des biens éligibles à l’IFI et dont la valeur dépasse le seuil légal.

En 2025, près de 180 000 foyers doivent remplir une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière.

Quelles différences entre l'impôt sur la fortune immobilière et l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui a été introduit en 2018 pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l’IFI, l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine des personnes physiques (mobilier et immobilier), incluant :

• les actifs immobiliers et financiers (actions, obligations, assurances-vie, etc.) ;
• les biens professionnels (sous certaines conditions) ;
• les voitures, bijoux, meubles, etc.

L’impôt sur la fortune immobilière se recentre quant à lui uniquement sur le patrimoine immobilier.

A partir de quel montant est-on soumis à l'IFI en 2025 ?

L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt progressif dû par les personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier 2025. Les personnes physiques établies hors de France doivent également déclarer leur patrimoine dès lors que les biens éligibles à l’IFI qu’ils détiennent en France dépassent 1 300 000 euros. Il appartient au contribuable lui-même d’évaluer la valeur de son patrimoine taxable chaque année et de déclarer cette valeur à l’administration fiscale si cette valeur excède le seuil.

Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Lister les biens et leur valeur

Pour évaluer la valeur de son patrimoine taxable à l’IFI, le contribuable doit tenir compte de l’ensemble des biens éligibles appartenant à son foyer fiscal, à savoir :

• les biens des personnes célibataires, veuves ou divorcées ;
• les biens des époux ;
• les biens des partenaires pacsés ;
• les biens des concubins ;
• les biens des mineurs rattachés au foyer fiscal.

En revanche, le patrimoine des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal n’est pas pris en compte. Ces derniers ont l’obligation de déclarer personnellement la valeur de leur patrimoine si celle-ci est supérieure à 1 300 000 euros. Les parents séparés ou divorcés qui exercent conjointement l’autorité parentale peuvent chacun déclarer la moitié de la valeur des biens appartenant à leurs enfants mineurs.

Calculer la valeur vénale de chacun des biens

Après avoir énuméré ses biens, le contribuable doit calculer la valeur vénale réelle de chacun, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition.

Utiliser le simulateur Patrim

Patrim est un service du gouvernement qui permet d'estimer ses biens immobiliers dans le cadre de la déclaration de l'IFI, d'une succession ou d'un acte de donation. Il suffit de s'y connecter avec son numéro fiscal et son mot de passe.

Quels biens immobiliers sont pris en compte dans le calcul de l’IFI ?

Chaque contribuable doit évaluer et déclarer lui-même la valeur vénale réelle de chacun de ses biens immobiliers. Ceux qui entrent dans le calcul de l'IFI sont les suivants.

Biens immobiliers du foyer fiscal à déclarer

Les biens immobiliers suivants sont à déclarer à l'IFI :

• immeubles, maisons, dépendances (garage, parking, cave) bâtis (à usage personnel ou en location),
• les biens non bâtis (terrain à construire, terres agricoles...)
• les biens immobiliers en construction au cours de l'année,
• bâtiments classés monuments historiques,
• tous les immeubles ou fractions d’immeuble représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété ;
• la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie ;
• les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;

Droits immobiliers, placements et liquidités à déclarer

Du côté des droits immobiliers, placements et liquidités, le contribuable doit déclarer :

• actions de sociétés foncières cotées,
• parts de SCPI, d'OPCI et de SCI,
• biens et droits immobiliers transférés en fiducie au 1er janvier 2025
• fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2025 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie
• usufruit, droit d'usage ou d'habitation.

Quels biens immobiliers peuvent bénéficier d'un abattement ou d'une exonération partielle ou totale ?

Abattement résidence principale

Au 1er janvier 2025, la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale.

Liste des biens éligibles à une exonération

Les biens suivants peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale :

• biens immobiliers utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle ;
• parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l'activité industrielle, commer­ciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou d’une société soumise à l'im­pôt sur les sociétés lorsque le propriétaire des parts ou actions exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal ;
• bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel ;
• biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel.

Quelles dettes immobilières peuvent être déduites ?

Dettes à déduire

Pour fixer la valeur net du patrimoine taxable, il convient de déduire à la valeur brute certaines dettes, à savoir :

• Les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables.
• Les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
• Les dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.
• Les dépenses d'entretien réellement engagées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire.
• Les impôts dus à raison des propriétés concernées tels que la taxe foncière (la taxe d'habitation et les revenus fonciers ne sont pas déductibles).
• Les emprunts bancaires pour l'acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables.
• Les sommes restantes dues aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux ainsi que le capital constitutif de la rente viagère en cas d'acquisition moyennant le paiement d'une rente viagère.

Dette en partie déductible

Les dettes nées d’un prêt in fine sont en partie déductibles. Le contribuable doit établir des annuités théoriques en divisant le montant de l’emprunt par le nombre total d’années de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible.

Dettes non admises en déduction

Lorsque la valeur vénale des biens, droits immobiliers et titres imposables dépasse 5 millions d’euros, et que le total des dettes déductibles excède 60 % de la valeur des actifs, certaines dettes ne peuvent pas être intégralement déduites. Dans ce cas, la fraction des dettes qui dépasse le seuil de 60 % n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.

Comment calculer l’IFI ?

Après avoir évalué la valeur brute de son patrimoine taxable à l’IFI au 1er janvier de l’année d’imposition, le contribuable doit déterminer la valeur de son patrimoine nette taxable. À noter que le plafond d’imposition est de 1 300 000 euros, mais le barème de l'IFI s’applique dès 800 000 euros pour les personnes imposées.

Quel est le barème de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2025 ?

La valeur du patrimoine nette taxable est soumise au barème suivant :

Une décote possible

Les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros bénéficient d’un système de décote égal à 17 500 euros - (1,25 × le montant du patrimoine net taxable).

Par exemple, pour un patrimoine net taxable de 1 320 000 euros, le calcul de l’IFI dû est le suivant :

• Application du barème : (500 000 euros × 0,5 %) + (20 000 euros × 0,7 %) = 2 640 euros.
• Application de la décote : 17 500 euros - (1 320 000 euros × 1,25 %) = 1 000 euros.
• IFI à payer : 2 640 euros - 1 000 euros, soit 1 640 euros.

Seuls les dons au profit d’organismes d’intérêt général permettent de bénéficier d’une réduction d’IFI. Cette réduction est égale à 75 % des dons, dans la limite de 50 000 euros.

Simulateur pour calculer le montant de l'IFI

Le gouvernement met à disposition des contribuables un simulateur en ligne pour calculer le montant de l'IFI. Il suffit d'indiquer les valeurs et montants des :

• biens détenus directement,
• biens détenus indirectement,
• passifs et autres déductions après application éventuelle des dettes,
• versements ouvrant droit à réduction d'impôt,
• plafonnement.

Quel est le plafonnement de l’IFI en 2025 ?

En 2025, l’IFI est plafonné compte tenu du montant cumulé des impôts dus par le contribuable. Ainsi, l’impôt sur les revenus de 2024 (comprenant l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) cumulé à l’IFI 2025 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus par le contribuable en 2024. Si le montant cumulé de ces impôts dépasse ces 75 %, la différence est déduite du montant de l’IFI dû.

Quel formulaire remplir pour déclarer les biens immobiliers soumis à l’IFI ?

IFI : déclaration en ligne ou via le formulaire n° 2042

Depuis 2019, la déclaration de l’IFI doit être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr, sauf si le contribuable ne dispose pas d’un accès Internet à son domicile ou ne maîtrise pas l’outil informatique. Dans le cas contraire, le contribuable peut utiliser le formulaire papier n° 2042-IFI et le retourner au centre des finances publiques dont il relève ou effectuer sa déclaration en ligne.

Déclaration pour les couples mariés, pacsés, vivant ensemble et séparés

Les couples vivant ensemble, en concubinage, mariés ou pacsés, font l'objet d'une imposition commune. Les couples mariés mais vivant séparément doivent faire une déclaration individuelle pour chacun de leurs biens. Les partenaires ayant divorcé ou rompu leur pacs en 2024 doivent déclarer séparément l'IFI.

Date de déclaration de l’IFI 2025

En 2025, la déclaration de revenus a débuté le 10 avril 2025. La déclaration IFI doit être remplie et adressée aux impôts en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu. La date limite de dépôt pour la déclaration papier est le 20 mai 2025. Concernant la déclaration en ligne, la date limite est :

• le 22 mai 2025 en zone 1 (les départements 01 à 19 et les résidents étrangers) ;
• le 28 mai 2025 en zone 2 (les départements 2A à 54) ;
• le 5 juin 2025 en zone 3 (les départements 55 à 976) ;
• le 22 mai 2025 pour les non-résidents.

Informations à renseigner

La déclaration doit être annexée à la déclaration de revenus. Le formulaire en ligne se compose d'une déclaration et de six annexes :

• bien affectés à une activité professionnelle ;
• immeubles bâtis ou non bâtis détenus en direct ;
• parts ou actions de sociétés ou contrats d'assurance vie et de capitalisation ;
• passif à déduire ;
• calcul du plafonnement ;
• impôt sur la fortune acquitté à l'étranger.

Quand payer l'impôt sur la fortune immobilière en 2025 ?

Les deux dates limites pour payer l'IFI sont :

• le 17 novembre pour les contribuables qui n’utilisent pas un moyen de paiement dématérialisé ;
• le 22 novembre pour les contribuables qui utilisent un moyen de paiement dématérialisé.

Le prélèvement sur le compte bancaire du contribuable sera effectué à compter du 27 novembre 2025.

Comment payer l’IFI ?

Paiement de l’IFI

Après avoir reçu son avis d’imposition, le contribuable redevable de l’IFI doit procéder au paiement total de l’impôt :

• directement en ligne, par virement ou prélèvement, si le montant de l’impôt dû est supérieur à 300 euros ;
• par chèque, espèces, paiement en ligne, virement SEPA, etc., si le montant de l’IFI est inférieur à 300 euros.

Sanctions en cas de non-paiement

Le retard ou le défaut de déclaration peut déclencher une taxation d’office sur la base d’une évaluation effectuée par les services fiscaux. Vous serez toutefois prévenu par une lettre de relance amiable.

Faute de réaction de votre part, vous recevrez une mise en demeure de payer sous 30 jours.

• Si vous vous exécutez, la procédure de taxation d’office s’arrêtera, mais vous devrez payer des intérêts de retard de 0,20 % par mois et une majoration de 10 %.
• En cas d’inaction, vous pourrez avoir à payer une majoration allant de 40 à 80 %.