Les SCPI séduisent de plus en plus d'épargnants à la recherche d'un complément de revenus immobiliers sans les tracas de la gestion locative. En 2025, la collecte nette du marché a atteint près de 6 milliards d'euros selon l'ASPIM. Mais la fiscalité peut se révéler très lourde : les revenus distribués par une SCPI sont des revenus fonciers. Ils s'additionnent donc à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI), en plus des prélèvements sociaux de 17,2 % (les SCPI n'ont pas été concernées par la hausse). Au total, l'addition peut grimper très haut, notamment pour les contribuables des tranches supérieures.
« Quand vous avez des actifs locatifs, c'est 17,2 % de prélèvements sociaux, plus la TMI à 11, 30, 41 ou 45 % », souligne Stephan Besnainou, directeur commercial chez Aroxys. Concrètement, un contribuable en tranche à 41 % paie 58,2 % d'impôt et de prélèvements sociaux sur chaque euro de revenu de SCPI. Et 62,2 % en tranche à 45 % Sans compter le potentiel IFI pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d'euros. « Donc on peut monter jusqu'à 70 % pour les plus riches qui sont à l'IFI ».
Jouer sur la géographie des SCPI
Le premier réflexe à connaître quand on veut baisser ses impôts en SCPI est de se tourner vers les SCPI investies hors de France. Quand une SCPI détient des immeubles à l'étranger (généralement l'Allemagne, les Pays Bas, l'Espagne, l'Italie, l'Irlande…), les loyers sont d'abord taxés dans le pays du bien, généralement à un taux plus faible qu'en France. « En Allemagne c'est 15 % de prélèvements, aux Pays Bas comme dans la majorité de l'Europe, ça tourne autour de 25 %, en Italie c'est 30 % On va jouer sur ça », confirme Stephan Besnainou. La convention fiscale France-Allemagne de 1959, par exemple, fixe la retenue allemande à 15,825 %.
L'autre grand atout : les prélèvements sociaux français de 17,2 % ne s'appliquent pas sur les revenus de source étrangère, en application de l'arrêt « de Ruyter » de la Cour de Justice de l'Union européenne. Selon la convention fiscale, deux méthodes sont employées par le fisc français pour éliminer la double imposition : la méthode du taux effectif (exonération avec réserve de progressivité) pour l'Allemagne et le Royaume-Uni, ou celle du crédit d'impôt pour l'Espagne, l'Italie et les Pays Bas. Dans tous les cas, l'investisseur en sort gagnant : la fiscalité globale d'une SCPI 100 % européenne tourne souvent autour de 20 à 30 %.
Le démembrement, l'outil flexible pour préparer sa retraite
Le deuxième levier est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés : les SCPI en démembrement. Le principe est simple. Vous achetez la nue-propriété des parts à un prix décoté de 20 à 40 % par rapport au prix de pleine propriété, et vous renoncez aux loyers pendant la durée du démembrement. L'usufruit, qui donne droit aux revenus, est cédé à un autre investisseur (souvent un institutionnel). Pendant toute la période, vous ne percevez aucun loyer… donc vous ne payez aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social, et la valeur des parts est exclue de votre base IFI. À l'issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts à 100 %.
Pour Stephan Besnainou, ce cas est particulièrement intéressant pour ceux qui veulent préparer leur retraite, mais qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiatement. « Un investisseur de 55 ans, à qui il reste 8 ans avant la retraite, va acheter ses parts à 70 % de leur valeur. Dans 8 ans, il récupère une valeur de 100 plus les loyers. Il achète moins cher aujourd'hui le droit de percevoir les revenus plus tard. » Le démembrement peut être calibré entre 3 et 20 ans selon les contrats. Plus la durée est longue, plus la décote à l'achat est importante, ce qui augmente mécaniquement le gain futur.
L'assurance-vie, pour loger les SCPI dans une enveloppe fiscale
La troisième piste est de loger ses parts de SCPI dans une assurance-vie. C'est possible chez la plupart des assureurs en ligne, qui proposent une sélection de SCPI éligibles. « Avoir des SCPI via assurance-vie, cela sert surtout à créer de la valeur dans l'enveloppe fiscale », estime Stephan Besnainou, « et à simplifier la transmission ». L'avantage majeur est que les loyers ne sont plus imposés comme des revenus fonciers, mais capitalisés directement dans le contrat. Tant que vous ne faites pas de retrait, aucune fiscalité ne s'applique.
Après 8 ans de détention du contrat, les rachats bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple sur les plus-values. Au-delà, la taxation tombe à 7,5 % (en plus des prélèvements sociaux) pour les 150 000 premiers euros versés.
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