Après 60 ans, propriétaire d’une maison entièrement remboursée, certains seniors se découvrent riches sur le papier mais incapables de boucler leurs fins de mois. C’est la situation que vivent des milliers de retraités français, confrontés à une baisse de revenus de 30 à 50 % au passage à la retraite, alors que le coût de la vie et celui du maintien à domicile grimpent. Pour faire face, une partie d’entre eux choisit désormais de mobiliser leur principal actif, leur logement, sans pour autant le quitter.
Le phénomène est documenté. Selon le premier Baromètre Seniors et Patrimoine réalisé par OpinionWay pour Merci Prosper en avril 2026, 47 % des seniors propriétaires se déclarent sous pression financière, et 60 % seraient prêts à mobiliser leur patrimoine immobilier pour financer leur retraite s’ils en avaient une raison concrète. "Posséder son logement ne protège plus de la précarité financière", analyse Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper. Pourtant, 93 % ignorent la vente partielle.
Vendre une partie de son logement et rester chez soi
Laurence, 65 ans, ancienne cadre dans l'audiovisuel, Paris. "En 2023, l'entreprise dans laquelle je travaillais, et où j'avais des parts, a déposé le bilan. Du jour au lendemain je me suis retrouvée au chômage, avec des crédits à la consommation qui s'accumulaient, et une retraite que je voyais s'éloigner. J'ai d'abord pensé créer une SCI avec mes enfants, mais cela revenait à les endetter pour un bien qui leur reviendra de toute façon. J'ai refusé de leur faire porter ça. J'ai préféré vendre une partie (28%) de mon appartement et toucher 115 000 euros. J'ai soldé toutes mes dettes et gardé une épargne. Je reste chez moi, propriétaire majoritaire, libre de revendre quand je le voudrai. C'est l'une des meilleures décisions que j'aie prises. Mes enfants sont ravis pour moi et savent qu'ils hériteront des 72% restants."
Comment ça marche ?
Le principe diffère radicalement du viager. Plutôt que de céder la totalité de son bien avec le fameux pari sur la durée de vie, le senior vend une fraction de son logement, de 10 à 50 % maximum, tout en continuant d’y habiter à 100 % et en payant ses charges comme avant. "Les seniors résument bien ce qu’on fait en disant que c’est un peu comme vendre en deux fois. Je vends un petit peu maintenant pour bien vivre, et le reste, je le garde pour pouvoir transmettre", explique Thibault Corvaisier. Le dispositif repose sur une convention d’indivision rédigée avec des notaires. Le besoin moyen observé sur les premiers dossiers avoisine 100 000 euros.
Plusieurs conditions encadrent l’accès au dispositif. Le bien doit être valorisé à 200 000 euros minimum, la part vendue ne peut correspondre à moins de 50 000 euros de besoin, et le logement doit se situer dans une ville de plus de 30 000 habitants ou une zone touristique dynamique, pour garantir la liquidité à la revente. Ces seuils écartent de fait les petits biens des zones rurales très peu denses, là où la revente serait incertaine. Une simulation détaillée permet de chiffrer précisément le montant mobilisable selon la valeur du bien et le besoin exprimé.
Le coût est l’argument clé. Là où le prêt viager hypothécaire affiche un coût de financement d’environ 7 %, qui peut doubler la somme due avec le temps, la vente partielle revient à un coût d’environ 3 % pour le senior. Ce niveau s’explique par le montage financier. La solution s’appuie sur une foncière agréée ESUS par l’État (entreprise solidaire d’utilité sociale), qui ouvre aux investisseurs une réduction d’impôt de 25 %. Cet avantage fiscal, supporté par l’investisseur et non par le senior, permet d’abaisser le coût global pour le vendeur tout en attirant les capitaux nécessaires au financement.
Préserver la transmission, le critère décisif pour les familles
André, 84 ans, et Jacqueline, 78 ans,Clamart (92). "Nous vivons dans notre maison de Clamart depuis plus de quarante ans. C'est là que nos enfants ont grandi, et c'est là que nous voulons vieillir, ensemble, le plus longtemps possible. Mais avec l'âge, le quotidien est devenu plus difficile. Jacqueline a besoin d'aide pour les gestes de tous les jours, et moi-même, je n'ai plus l'énergie de tout porter. Il fallait financer une aide à domicile plusieurs heures par semaine, et notre retraite n'y suffisait plus. Vendre la maison pour partir en résidence n'était pas envisageable, nous y tenons trop. Nous en avons parlé longuement avec nos trois enfants.
"La vente partielle nous a permis de garder la maison tout en obtenant les liquidités dont nous avions besoin. Nous avons vendu 24 % de notre bien, estimé 480 000 euros. Cela couvre l'aide à domicile en complément des aides de l'Etat pour les années à venir et quelques aménagements, une douche de plain-pied, un monte escalier. Nos enfants ont été soulagés de nous voir prendre cette décision sereinement, et ils savent qu'ils hériteront des 76 % restants."
La transmission reste au cœur des préoccupations. Si 81 % des seniors restent attachés à transmettre à leurs héritiers, cet attachement évolue. Désormais, 46 % se disent prêts à utiliser la valeur de leur logement quitte à réduire la part transmise. La vente partielle répond précisément à cette tension, puisqu’elle permet de dégager des liquidités aujourd’hui tout en conservant la majorité du bien à léguer. Le senior ne vend jamais plus de la moitié de son logement, et reste donc propriétaire majoritaire jusqu’à la revente ou la succession.
La décision se prend en famille. 72 % des seniors prendraient cette décision en concertation avec leurs enfants, dont 44 % uniquement avec leur accord et 28 % en les informant simplement. Les motivations sont d’ailleurs très concrètes. La première reste le financement de la perte d’autonomie à domicile pour 36 % des seniors, devant l’entrée en résidence ou en EHPAD (32 %) et les dépenses de santé importantes (26 %). Loin de la dilapidation redoutée, la mobilisation du patrimoine répond le plus souvent à un besoin de sécurité et de dignité.
La vigilance reste de mise avant de s’engager. La vente partielle est un engagement de long terme qui modifie durablement la structure du patrimoine et le montant transmis. Le recours à un notaire est indispensable, et l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut éclairer la décision. Il convient de comparer la vente partielle aux autres solutions, viager, prêt viager hypothécaire ou simple vente avec achat d’un bien plus petit, afin de retenir celle qui correspond à sa situation. "Le vrai sujet n’est pas la volonté des seniors d’utiliser leur patrimoine, mais le manque de lisibilité des solutions", résume Thibault Corvaisier.
Le sondage cité a été réalisé en ligne par OpinionWay mi-avril 2026 auprès de 1 003 personnes de plus de 60 ans, propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. La vente partielle engage durablement le patrimoine et la transmission. L’investissement dans une foncière de ce type comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant tout engagement, il est recommandé de réaliser une simulation détaillée, de consulter un notaire et, le cas échéant, un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. La réduction d’impôt ESUS est soumise à des conditions de durée de détention.
