Compléments de retraite : pourquoi le viager séduit de plus en plus de seniors

« Le viager, c’est comment transformer la pierre figée en retraite mobile. » Pour Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, réseau d’agences immobilières spécialisé dans le viager, la formule résume parfaitement l’évolution du marché. Et les chiffres donnent du poids à cette analyse : en 2024, 76% des plus de 75 ans sont propriétaires de leur logement. Un immense réservoir patrimonial dans un pays où beaucoup de retraités sont « house rich and cash poor » selon l’expression de l’experte. En d’autres termes : riches en immobilier mais pauvres en liquidités.

Et force est de constater que le contexte économique pousse de plus en plus de seniors à franchir le pas du viager. Selon Viagimmo, 78% des retraités estiment qu’il leur manque en moyenne 531 euros par mois pour vivre confortablement. Le coût moyen d’une maison de retraite atteint déjà 2 418 euros par mois et par personne, tandis que l’Aspa (le minimum vieillesse) plafonne à 1 034 euros mensuels pour une personne seule. « On assiste à une vraie paupérisation de nos grands-parents. Avant, les vendeurs en viager avaient plutôt 70 ou 72 ans. Aujourd’hui, ne sont plus rares les personnes de 62 ou 63 ans qui frappent à nos portes d’agences à la recherche de revenus complémentaires », observe Sophie Richard.

Le marché du viager dopé par la crise immobilière

Le viager ne séduit plus seulement les vendeurs. Il attire aussi des acquéreurs exclus du crédit bancaire classique. « Avec la hausse des taux, on a pu observer il y a quelque temps jusqu’à un dossier sur deux refusé par les banques », souligne Sophie Richard, qui précise : « Le viager devient alors un moyen d’accéder à la propriété sans supporter le coût substantiel d’un crédit. »

Les chiffres illustrent l’écart. Pour l’achat classique d’un bien de 500 000 euros avec un apport de 80 000 euros, un emprunt sur 22 ans au taux de 3,6% représente une mensualité de 2515 euros et un coût global de financement de 244 000 euros.

À titre de comparaison, ce même bien acheté en viager occupé reviendrait à un bouquet de 80 000 euros, correspondant à l’apport pour un prêt, puis une rente de seulement 584 euros par mois dans le cas d’une vendeuse de 68 ans. « Quand vous achetez un bien de 300 000 euros avec un crédit sur 25 ans, vous payez finalement plus de 500 000 euros avec les coûts de crédit . Or, le viager permet d’éviter tous ces frais bancaires », rappelle Sophie Richard.

Viager occupé ou viager libre : deux logiques très différentes

Dans environ 80 à 90% des cas, il s’agit d’un viager occupé : le vendeur continue à vivre chez lui jusqu’à son décès. L’acquéreur bénéficie alors d’une décote importante liée au droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.

Voici un exemple concret : pour un bien estimé à 300 000 euros vendu par une femme de 68 ans, avec un bouquet de 50 000 euros, la rente mensuelle ressort à 341 euros.

Le viager libre fonctionne, lui, différemment : le vendeur remet immédiatement les clés du logement à l’acquéreur. La rente est donc beaucoup plus élevée, mais l’acheteur peut habiter le bien ou le louer dès la signature. Toujours pour un logement de 300 000 euros, une femme de 68 ans peut ainsi percevoir une rente de 1 141 euros mensuels avec un bouquet de 50 000 euros. « Le viager libre se développe de plus en plus. Il est en effet pertinent pour les propriétaires qui partent en Ehpad, pour les bailleurs confrontés à l’interdiction de louer les passoires thermiques (DPE G) ou encore pour des seniors qui veulent vendre une résidence secondaire devenue trop coûteuse », explique l’experte.

À partir de quel âge le viager devient-il intéressant ?

Il n’existe pas de seuil officiel, mais les spécialistes considèrent qu’une vente devient généralement pertinente à partir de 65 ans. Sophie Richard rappelle « qu’un delta d’âge de 20 ans est préconisé entre acquéreur et vendeur » et qu’une vente « à partir de 65 ans est envisageable ». Plus le vendeur est jeune, plus la décote appliquée au bien est importante dans le cadre d’un viager occupé. À l’inverse, une personne très âgée percevra une rente plus élevée.

Les 4 erreurs à éviter avant de signer un viager

1. Penser qu’un viager se rédige comme une vente classique

C’est sans doute l’erreur la plus fréquente. Contrairement à une transaction immobilière traditionnelle, le viager repose sur un cadre juridique très spécifique, largement alimenté par la jurisprudence. « Tout se joue dans la rédaction des clauses », insiste Sophie Richard. « Le viager est un droit très technique. » Cette transaction exige des compétences juridiques, fiscales et financières particulières. D’où l’importance de s’entourer d’un spécialiste du viager capable d’anticiper les situations sensibles et de sécuriser le contrat.

2. Oublier la clause de départ anticipé

Beaucoup de vendeurs imaginent rester chez eux jusqu’à la fin de leur vie avant de devoir finalement intégrer une résidence seniors ou un Ehpad quelques années plus tard. Problème : si cette éventualité n’a pas été prévue dès le compromis, le vendeur peut perdre un avantage financier important.
En général, lorsqu’un crédirentier libère le logement avant son décès, la rente viagère est revalorisée d’environ 20%. « Mais cette clause n’est pas automatique. Si elle n’est pas écrite dans le contrat, le vendeur ne pourra pas en bénéficier », prévient Sophie Richard, « et il faut par ailleurs bien définir en amont les modalités de ce départ, les délais de prévenance, la remise des clés et états des lieux ».

3. Négliger les garanties de paiement

« On signe avec un acquéreur pour toute une vie », précise Sophie Richard. Ainsi, il est indispensable de sécuriser le versement des rentes sur le long terme.

Plusieurs protections doivent être prévues :

• vérifier sérieusement la solvabilité de l’acheteur ;
• mettre en place une hypothèque de premier rang sur le bien, dite clause de privilège de vendeur ;
• intégrer une clause résolutoire permettant d’annuler la vente en cas d’impayés.

Sans ces garde-fous, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière très délicate.

4. Faire une vente “entre proches” sans intermédiaire

Le viager conclu directement avec un voisin, un ami ou une connaissance peut sembler rassurant mais il comporte aussi des risques importants. « Un vendeur qui conclu une vente directement avec son voisin parce qu’il le connaît bien doit faire très attention. Il faut un tiers de confiance qui veille à l’équilibre du contrat », argue Sophie Richard. Car derrière la relation personnelle, il reste un engagement financier et juridique extrêmement lourd, parfois sur plusieurs décennies.

Bouquet ou rente : un arbitrage stratégique

La répartition entre capital immédiat et rente mensuelle est loin d’être anodine. « Une rente trop élevée peut faire changer le vendeur de tranche marginale d’imposition ou lui faire perdre certains avantages. À l’inverse, un très gros bouquet assorti d’une rente peut rendre le bien beaucoup plus difficile à vendre », explique Sophie Richard. Pourquoi ? Parce que si le vendeur souhaite un bouquet conséquent, il est plus judicieux de partir sur un 100 % bouquet, sans rente, libérant ainsi le bien vendu de toute inscription hypothécaire, ce qui aura pour effet de faciliter le recours au crédit pour l’acheteur.

L’objectif est donc de construire un contrat véritablement sur mesure, en tenant compte :

• de la situation patrimoniale du vendeur ;
• de ses besoins immédiats ;
• de ses éventuels enfants ;
• de la préparation d’une dépendance future ;
• ou encore de projets de donation.

« Beaucoup de vendeurs utilisent tout ou partie du bouquet pour aider leurs enfants ou leurs petits-enfants, et donner de son vivant cela n’a pas de prix », observe Sophie Richard. Surtout quand cela est exonéré de droits de donation !