Investir en viager : bonne affaire ou pari risqué ?

Inconvénient de la formule : même si on ne peut pas habiter les lieux, il faut régler les charges de propriété (syndic, taxe foncière, gros travaux…). Avec un viager «libre», le vendeur perd instantanément l’usage du bien. L’acheteur peut donc en disposer à sa guise. Le mode de paiement est identique. Mais les offres sont plus rares.

Une partie de la valeur du bien à payer dès la signature

Le prix du bien est fixé en fonction du marché, comme pour n’importe quelle vente. Les deux parties doivent aussi s’entendre sur les parts respectives du bouquet et de la rente, le montant de cette dernière dépendant de la valeur estimée du logement, du bouquet (souvent égal à 30% du prix) et de l’espérance de vie du vendeur.

Dans le cas d’un viager libre, le fait pour l’acheteur d’occuper le bien doit être pris en compte, car le prix est alors plus élevé.

Quand le viager prend-il fin ?

Le viager cesse avec le décès du vendeur, de même que l’obligation par l’acheteur de lui verser une rente. Le propriétaire prend alors possession de son logement, seuls les meubles pouvant être récupérés par les héritiers du défunt. Aucune autre formalité n’est à remplir. A noter cependant que la vente en viager est considérée comme nulle si le vendeur meurt dans les vingt jours suivant la signature du contrat, dès lors que sa disparition est imputable à une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, dans cette situation, l’aléa indispensable pour caractériser la vente en viager n’existe plus. Le cas échéant, c’est aux héritiers du vendeur (ou à toute autre personne concernée) de faire jouer cette disposition. Par contre, il n’y a pas d’annulation possible si la cause du décès est due à un événement imprévisible, par exemple un accident de la route.

Que se passe-t-il en cas d’impayés ?

Suite à des difficultés financières, il arrive que l’acheteur ne puisse plus payer la rente viagère. Le vendeur a alors deux solutions pour se sortir d’affaire. Soit faire vendre le bien aux enchères publiques et récupérer sa créance. Soit faire appliquer par un juge la clause résolutoire, toujours présente dans ce type de contrat. Outre l’annulation de la vente, cette clause prévoit que les montants de rente (ou «arrérages») déjà versés lui restent définitivement acquis.

L’acquéreur défaillant peut alors faire une croix sur le logement, le bouquet versé au départ et toutes les sommes payées. La sévérité de la sanction s’explique par la volonté des pouvoirs publics de protéger le vendeur, assez souvent en position de faiblesse par rapport à l’acheteur.