Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : calcul, montant et exonération 2025

Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

Un des impôts locaux

La taxe d’habitation est un impôt local qui permet de financer les services publics au niveau de la commune. Elle est encaissée par la commune ou le département où se situe la résidence secondaire. Le montant de la taxe varie en fonction de la commune et son taux d’imposition est voté par les collectivités territoriales.

Sur les résidences secondaires seulement

En 2025, seuls les occupants de résidences secondaires (maison de vacances, pied-à-terre, etc.) ou de logements meublés non affectés à la résidence principale doivent s’en acquitter. Le redevable est la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle en soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

Cas des logements vacants

Si un logement vacant est situé dans une commune située en zone tendue, c’est la taxe sur les logements vacants (TLV) qui s’applique. En revanche, si la commune n’est pas classée en zone tendue, elle peut choisir d’instaurer une TLV par délibération du conseil municipal. Elle s’applique lorsque :

• le logement est vide depuis au moins deux ans ;
• et susceptible d’être occupé (non en ruine, non insalubre).

Qu’est-ce que la contribution citoyenne ?

Suite à la suppression de la taxe d’habitation, les collectivités territoriales ont vu leurs revenus baisser. Le gouvernement envisage une contribution modeste pour financer les services publics locaux, nommée « contribution citoyenne au service public ». Il ne s’agit pas d’une loi adoptée : la concertation doit se tenir avec les élus locaux.

Faut-il faire une déclaration de bien immobilier chaque année ?

Déclarer sa résidence secondaire aux impôts

Les propriétaires d’une résidence secondaire doivent déclarer leur bien immobilier à l’administration fiscale au 1er janvier. Depuis 2023, une rubrique dédiée, « Biens immobiliers », est accessible sur impots.gouv.fr. Il convient de fournir les informations suivantes :

• les modalités d’occupation du local (à titre personnel, par des tiers) ;
• la nature de l’occupation (ici, résidence secondaire) ;
• l’identité des occupants (nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance) ;
• la période d’occupation (ou de vacance) du ou des locaux dont ils sont propriétaires (début, fin de la période d’occupation).

Les propriétaires qui ne déclarent pas leurs biens immobiliers risquent une amende de 150 euros par local concerné.

Modifier sa déclaration en cas de changement d’occupation

Cette déclaration de bien immobilier n’intervient ensuite qu’en cas de changement d’occupation, par exemple : changement de locataire, logement devenu inoccupé, nouvelle résidence secondaire. La déclaration devait être réalisée avant le 7 juillet 2025 et indiquer la situation d’occupation du logement au 1er janvier 2025.

Qui doit encore payer la taxe d’habitation en 2025 ?

Suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales

En 2013 a commencé la mise en place d’un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun contribuable ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale. En revanche, la réforme sur la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires.

Un impôt local pour les propriétaires de résidence secondaire

Les propriétaires ou usufruitiers d’une résidence secondaire doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, même s’ils ne passent que quelques semaines par an dans leur logement. Son montant dépend de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition et de la valeur locative cadastrale de l’habitation.

À noter que les sociétés, associations et organismes privés sont aussi redevables lorsque leurs locaux ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises.

Qui paie la taxe d’habitation : locataire ou propriétaire ?

Le locataire d’une résidence secondaire meublée est tenu de payer la taxe d’habitation s’il l’occupait au 1er janvier de l’année d’imposition. Il n’est pas indispensable d’y résider effectivement : la simple existence d’un contrat de location à cette date suffit pour que le locataire soit redevable de cet impôt.

Quels sont les locaux concernés par la taxe d’habitation ?

Locaux meublés affectés à l’habitation et leurs dépendances

Les résidences secondaires concernées sont les locaux meublés affectés à l’habitation (maison individuelle ou appartement), ainsi que toutes leurs dépendances immédiates (parking, garage…), même non meublées et non attenantes.

Meublés de tourisme et chambres d’hôtes… les biens exonérés

Depuis 2024, sont exonérés de taxe les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés dans des zones France Ruralités Revitalisation (ex-zone de revitalisation rurale). Il est possible de vérifier dans quelle zone est classée sa ville grâce à un simulateur en ligne. Si tel est le cas, le propriétaire doit faire une demande d’exonération en ligne via le formulaire 13567*02.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Le fisc calcule la taxe d’habitation pour l’année entière en fonction de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée d’après la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances par application d’un taux voté par la collectivité territoriale. Le montant est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition.

Quel est le montant de la taxe d’habitation en 2025 ?

Le montant de la taxe d’habitation varie selon :

• la surface et les caractéristiques du logement et de ses dépendances ;
• le taux voté par les collectivités locales ;
• le lieu où se trouve le logement ;
• la situation personnelle du contribuable.

Ces nombreux critères liés notamment à la consistance du bien taxé ne permettent pas de donner un montant de la taxe exact ni de simuler sa taxe d’habitation secondaire. Il convient donc de consulter son avis d’imposition. À noter que le taux de la taxe peut augmenter en cas de construction d’une piscine.

Quand reçoit-on l’avis d’imposition de la taxe d’habitation ?

Date d’envoi des avis d’imposition en ligne

Pour les contribuables non mensualisés, l’avis est disponible dans l’espace « Particulier » sur le site impots.gouv.fr à partir du 3 novembre 2025. Pour les contribuables mensualisés, l’avis est disponible en ligne à partir du 17 novembre 2025. Il est recommandé de vérifier sa messagerie sécurisée afin de ne pas manquer la date limite de paiement, qui varie.

Date d’envoi des avis de la taxe d’habitation papier

Pour les contribuables non mensualisés, la version papier la remise à la Poste a lieu entre le 6 et le 19 novembre 2025. Pour les mensualisés, la version papier est envoyée entre le 21 et le 28 novembre 2025. Ces délais peuvent varier selon les régions ; il est donc conseillé de surveiller son courrier et de consulter son espace en ligne en cas de non-réception.

Quand et comment payer la taxe d’habitation en 2025 ?

La date limite de paiement de la taxe est fixée au 15 décembre 2025. Cette échéance concerne les paiements en ligne, par chèque ou auprès du centre des finances publiques. En cas de paiement dématérialisé, un délai supplémentaire de cinq jours est accordé pour valider le règlement. Le prélèvement à l’échéance, lui, interviendra le 29 décembre 2025.

Qu’est-ce que la majoration ou la surtaxe d’habitation des résidences secondaires ?

Principe de la majoration

La majoration (ou surtaxe) de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est un dispositif qui permet aux communes, dans certaines situations, d’augmenter la part de la cotisation due. Concrètement, au lieu d’appliquer uniquement le taux standard voté, la commune peut appliquer une majoration supplémentaire, afin d’obtenir une recette accrue.

Motifs de la surtaxe

Le premier objectif est de renforcer les recettes locales qui ont fortement baissé avec la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. En outre, dans les zones où la tension immobilière est forte, la majoration peut créer un effet contre-incitatif pour les propriétaires à conserver un bien plutôt que de le louer ou de le vendre.

Enfin, surtout dans les communes touristiques ou littorales, où la forte part de résidences secondaires peut limiter l’offre de logements pour les habitants permanents, la surtaxe permet de réguler le parc immobilier.

Communes concernées

La possibilité d’appliquer cette majoration est réservée aux communes en zone tendue. En 2025, on dénombre 3 690 communes éligibles à cette majoration. Il s’agit de communes :

• appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et confrontées à un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements ;
• présentant une proportion élevée de logements non affectés à l’habitation principale, ce qui traduit une tension sur le marché du logement.

Taux de la majoration

Pour l’année 2025, les communes concernées peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part de cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Le taux moyen de majoration atteint environ 41,4 % sur l’ensemble des communes qui l’ont votée.

Conditions de mise en place

L’établissement d’une taxe d’habitation majorée doit être voté par le conseil municipal. Cette majoration s’applique en plus de la taxe d’habitation normale sur la résidence secondaire ; elle ne remplace pas la base de calcul standard (valeur locative cadastrale × taux communal).

Qui est dispensé de payer la majoration de la taxe d’habitation ?

Conditions d’exonération

Certains propriétaires de résidence secondaire ont la possibilité de demander à être exonérés de cette majoration s’ils remplissent l’une des conditions suivantes :

• Leur activité professionnelle est proche de leur résidence secondaire et les oblige à y résider.
• Être dans l’impossibilité d’affecter le logement à un usage principal pour une cause étrangère à leur volonté. Par exemple des travaux de longue durée.
• Conserver la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait leur résidence principale avant d’être hébergé durablement dans un établissement de soins.
• Quitter sa résidence principale pour entrer dans un établissement d’accueil spécialisé (maison de retraite ou centre de soins de longue durée)

Démarche pour bénéficier de l’exonération

Pour bénéficier de cette exonération, il convient d’en faire la demande auprès du Service des Impôts du lieu de situation de la résidence secondaire. Vous pouvez le faire en ligne, sur place ou par courrier. Il est aussi possible de contester sa taxe d’habitation en cas d’erreur de l’administration fiscale.

Quelles sanctions en cas de non-paiement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Les avis d’imposition de taxe d’habitation pour les résidences secondaires sont envoyés au cours du dernier trimestre de l’année. En cas de retard dans les 45 jours suivant la date de mise en recouvrement, le propriétaire aura une pénalité de 10 % de l’impôt dû. De plus, il encourt une amende de 150 euros par local.

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