La "France Moche" : le plan du gouvernement pour embellir les zones commerciales

C’est ici qu’en 2010 l’hebdomadaire «Télérama» posait son objectif, avant de publier dans ses pages une enquête sur l’urbanisme anarchique des zones périurbaines. Le titre de une est resté dans les annales: «Halte à la France moche!» Dans l’esprit, tout le monde comprend. Qui n’a pas fréquenté un jour ces langues de bitume, parsemées de boîtes métalliques et d’un chapelet de parkings, le plus souvent séparés par un simple petit muret… Si l’expression accumule aujourd’hui les critiques, «condescendante», «injuste», «stigmatisante», notamment chez les élus locaux et les politiques, elle reste largement employée dans le secteur de l’urbanisme. «La multiplicité d’acteurs est la cause du manque de cohérence, c’est ce qui donne l’impression qu’on est dans une France moche», assume Eric Grimonpon, directeur d’Etixia, la foncière du groupe Kiabi.

Aujourd’hui, alors qu’une volonté de redessiner ces périphéries se matérialise, l’expression a le mérite de nommer une cible. «On n’a pas affaire à des joyaux architecturaux, personne ne les regrettera», enfonce Christophe Noël, délégué général de la Fact (Fédération des acteurs du commerce dans les territoires, ex-CNCC). Au-delà de l’esthétique discutable de ces zones, et des questions de mobilité qu’elles soulèvent, elles sont en plus devenues des aberrations écologiques. Bâtiments mal isolés, sols imperméabilisés, îlots de chaleur… «Nous sommes passés d’une institution qui faisait du développement et de l’aménagement à une structure qui va faire du redéveloppement et du réaménagement», résume Antoine Troesch, directeur de l’investissement pour la Banque des territoires, dont les fonds servent à financer nombre des gros porteurs de projets.

Un modèle commercial périurbain des années 1970

Il faut dire qu’elles ne sont pas de toute première jeunesse… Résultat du développement périurbain des Trente Glorieuses, ces zones ont poussé comme des champignons à l’extérieur des villes à partir des années 1970. Ce sont d’abord les grandes surfaces alimentaires qui y sont allées pour installer leurs cathédrales de consommation, là où le foncier était disponible. On fêtait d’ailleurs le mois dernier les 60 ans du premier hypermarché français, à Sainte-Geneviève-des-Bois (91). Les enseignes non alimentaires ont ensuite pris place autour de ces locomotives... A l’époque, les maires des communes de périphérie se frottaient les mains. Entre taxes d’aménagement et taxe professionnelle, la construction de ces magasins a rapporté une sacrée manne à des municipalités qui vivaient modestement jusque-là. Entre Marseille et Aix-en-Provence, l’immense zone commerciale de Plan de Campagne a ainsi largement financé les équipements sportifs et culturels des villes de Cabriès et des Pennes-Mirabeau, où elle a commencé à grossir à la fin des années 1960. «Des millions et des millions de francs, puis d’euros», chiffre à la louche Robert Abela, le directeur actuel de la zone, où se rendent désormais 43 millions de clients par an.

Début 2003, Procos, la Fédération du commerce spécialisé, recensait encore 90 nouveaux projets de parc commercial. Bien que soumise à autorisation, l’emprise globale de ces ensembles est difficile à chiffrer. A ce jour, la France compterait jusqu’à 1800 zones commerciales, dont 243 sont constituées d’au moins 20 unités commerciales, selon les données du ministère de l’Economie. Ces chiffres reflètent toutefois des réalités très hétérogènes. Il existe trois typologies de commerces en réunion: le centre commercial, le retail park, qui n’est autre qu’une variante à ciel ouvert du premier, et le parc d’activité commerciale, où une mosaïque d’acteurs indépendants voisinent. Ce sont ces zones de troisième type qui rencontrent le plus de critiques.

72% des Français fréquentent ces zones de shopping

Malgré tout, les Français les adorent – 72% les fréquentent –, car ils y viennent en voiture, s’y garent facilement et gratuitement. Jean-Louis Solal, considéré comme le père des centres commerciaux, résumait avec malice le consommateur comme «un animal avec une tête, deux bras, deux jambes et quatre roues». Hop, un stop devant la boulangerie Blachère. Puis on reprend sa voiture sur 50 mètres pour un saut chez Chaussea, avant un autre arrêt, histoire de passer chez Action. «C’est moche, mais c’est pratique», pourrait-on dire, en paraphrasant l’humoriste Florence Foresti.

Si la suppression de la taxe professionnelle en 2010 a commencé à changer le regard des élus sur ces terres, cela n’a visiblement pas suffi à engager leur transformation. Les édiles n’ayant pas les moyens de s’atteler à une telle tâche, c’est une nouvelle réglementation qui est finalement venue modifier la donne: le principe de «zéro artificialisation nette» (ZAN) des sols, hérité de la loi climat et résilience de 2021.

Pour tous les métiers de l’urbanisme et de l’immobilier, cette nouvelle règle est une énorme galère. Hier, il suffisait de poser des boîtes sur d’anciennes terres agricoles, c’était facile. Et malgré quelques zones protégées et des garde-fous administratifs sous forme d’autorisation (CDAC, CNAC… commissions d'aménagement commercial), le terrain de jeu des promoteurs était quasiment illimité. Le nouveau concept de ZAN contraint les acteurs à une révolution copernicienne. Il faut trouver du foncier autrement. Et tout le monde est logé à la même enseigne: les promoteurs d’immobilier de bureaux ou de logements sont dans la même galère que ceux du commerce. Or, vers qui peut-on se tourner quand on cherche de l’espace déjà goudronné, mais pas encore densifié ? «La nouvelle contrainte de constructibilité conduit les acteurs de l’urbanisme à se focaliser sur les parcs d’activité commerciale, qu’ils voient comme leur nouvel eldorado, comme l’étaient les champs de pommes de terre il y a trente ans», prévient Eric Grimonpon, d’Etixia.

Comment transformer des zones commerciales moches et vieillottes ?

Il n’empêche, si ce changement de paradigme crée des vocations, c’est une excellente nouvelle. Autant les mettre à profit pour mener la transformation périurbaine tant attendue. «Les zones tristes et vieillissantes, sans la moindre végétation, donnent le bourdon, le client est aussi un citoyen qui ressent là où il est bien », rappelle Raphaël Palti, P-DG d’Altavia, spécialiste de la distribution. Mais les contraintes sont énormes et les programmes de reconversion aussi longs que complexes. L’échec d’un projet de requalification près de Montpellier, sur la zone du Fenouillet, a refroidi tout le monde.

Après plusieurs années de travail et malgré des dessins d’architectes léchés, le projet Ode à la Mer a été mis aux oubliettes, entre les deux tours des municipales de 2020. Une volte-face politique qui reste en travers de la gorge de ceux qui y travaillaient. «C’était un projet exemplaire, sacrifié sur l’autel d’un coup politique», regrette aujourd’hui Antoine Frey, président et fondateur de la foncière du même nom, qui ne dit pas combien de plumes son entreprise y a laissées. Heureusement, depuis, ses équipes ont réussi ailleurs ce qu’ils avaient manqué dans l’Hérault.

Sur la zone nord de Strasbourg, la foncière a su aller au bout du projet pour moderniser intelligemment les espaces, en y installant un retail park baptisé Shopping Promenade. Neuf kilomètres de pistes cyclables ont été créées, des arbres plantés, du mobilier urbain installé et un parking commun créé. «On a fait dans la dentelle», résume Marc Lecocq, directeur de l’aménagement chez Frey. Même le lézard des murailles, dont on a découvert qu’il aimait vivre autour des anciennes boîtes commerciales, a été préservé et relogé autour d’un joli mur en pierres sèches! Si l’ensemble n’est pas terminé, le contraste est saisissant. Et les commerces qui n’ont pas encore intégré le projet ont pris un tel coup de vieux qu’on devine qu’ils rejoindront bientôt la marche.

Concrètement, les équipes ont travaillé par phase, un pas après l’autre, pour éviter d’exproprier un commerçant. «Il y avait plus de 100 entités propriétaires, il y a eu un gros travail pour les connaître et au final nous n’avons eu recours qu’à deux expropriations», détaille Marc Lecocq. Avant de pouvoir déménager le Leroy Merlin dans une élégante structure en bois, qu’il partagera avec d’autres et dont le parking est mutualisé, le promoteur a pris le temps de construire le nouveau bâtiment sur la friche d’un ancien entrepôt. C’est seulement une fois les locaux prêts que le spécialiste du bricolage a pu y transférer son nouveau magasin, sans aucun jour de fermeture. S’il avait fallu le fermer le temps des travaux, le promoteur aurait dû dédommager l’enseigne de près de 20 millions d’euros, 80 millions pour un McDonald’s. Impensable.

Embellissements : l'écueil des coûts financiers

Autre écueil à éviter, la flambée des coûts. L’économie des zones commerciales est basée sur un modèle frugal. Les loyers oscillent généralement entre 150 et 200 euros le mètre carré par an. En centre commercial ou dans ce que les urbanistes appellent «en pied d’immeuble», non seulement les coûts d’exploitation peuvent être deux fois plus chers, mais les travaux d’aménagement aussi. Charge aux promoteurs d’en tenir compte avant d’inviter les enseignes dans de nouveaux espaces de jeu.

De cette expérience de chaises musicales réussie, les foncières tirent désormais une méthodologie. Etixia, qui l’a également mise en œuvre dans un projet sur la zone de La Pardieu à Clermont-Ferrand, la résume assez bien. «C’est un jeu de Tetris», s’amuse Eric Grimonpon. Une fois le foncier acquis et remembré, les documents d’urbanisme sont modifiés, puis la partie peut commencer. C’est à ce prix que le moche peut tomber et le beau jaillir.

A Plan de Campagne, près de 100 millions ont été investis en dix ans dans des projets de rénovation qui ont permis de créer une voie fluviale, des bassins de rétention, ou une voie piétonne qui traverse la zone sud. L’idée est d’éviter que les personnes ne reprennent leur véhicule entre deux magasins. Et visiblement, ça marche. Récemment, une cliente a contacté Robert Abela, paniquée. Elle ne retrouvait pas sa voiture, qu’elle avait en réalité laissée sur le parking de la boulangerie Blachère pour terminer son après-midi shopping chez Cultura. «Le pari est réussi, elle avait fait les 500 mètres à pied !», s’amuse le directeur de la zone.

Mais pour accélérer et multiplier ce type d’opération, les acteurs du commerce en appellent désormais au gouvernement, sollicitant un peu de flexibilité et des moyens pour faciliter et accélérer les projets, si tant est qu’ils soient vertueux et le fruit d’une volonté des élus locaux. Or, à ce jour, déménager un commerce même de l’autre côté de la rue demande d’obtenir une nouvelle autorisation d’exploitation commerciale. Les droits acquis étant perdus au moindre changement d’adresse. Un nouveau passage en commission est à la fois long et hasardeux. «L’idée est de permettre le transfert des commerçants sans avoir à les évincer, sinon n’importe quel remembrement serait trop coûteux pour être envisagé», note Antoine Frey. Après huit mois de concertation, les équipes de la ministre Olivia Grégoire ont entendu le message. Un article de la loi réindustrialisation verte doit être consacré à la transformation des zones commerciales. Un allégement réglementaire qui doit permettre de diviser par deux la durée des projets.

Un nouveau mix de zones commerciales et habitables

Une nouvelle génération de programmes pourrait en sortir. Le commerce n’y est plus le seul moteur, puisqu’il s’agit d’imaginer sur ces zones, souvent rattrapées par l’étalement urbain et les pavillons, de vrais lieux de vie, donc des logements. Le gouvernement prévoit d’allouer une enveloppe de 24 millions d’euros pour mettre les gaz sous quelques projets pilotes. En parallèle, la foncière Frey s’est associée à la Banque des territoires et à CDC Habitat pour créer un véhicule de portage foncier doté de 200 millions d’euros, qui permettra de financer en parallèle 5 à 8 projets. Le trio de partenaires a sorti sa calculette. Sur les 243 zones étudiées dans les plus grandes aires urbaines, «près de 4.000 hectares de foncier sont mobilisables rapidement et pourraient permettre de créer assez vite 100.000 logements, 1 million à long terme», chiffre Thierry Laget, directeur général adjoint de CDC Habitat.

Le premier pilote vient d’être dévoilé. La ville choisie est emblématique, puisqu’il s’agit de Montigny-lès-Cormeilles (95), l’une des quatre communes coincées sur les 5 kilomètres de route commerciale entre Franconville et Herblay… «C’est pas terrible ce qu’on a fait dans les années 1980 et 1990, et surtout pas facile à vivre», lance l’édile, Jean-Noël Carpentier. Mais les temps ont changé. Le moment est venu de se réapproprier une portion de ce boulevard, pour y construire un nouveau quartier, avec une école, 250 logements, un parc… Le panneau affiché à l’emplacement des futurs espaces promet «un nouveau quartier attractif – un vrai centre-ville pour les Ignymontains». «On voudrait donner l’impression que ce quartier a toujours existé», lance le maire, qui devait poser la première pierre le 21 juin.

Certes, la marche est encore haute. Ici, on transforme 200 mètres sur 5 kilomètres. Mais l’espoir permis. «D’ici vingt-cinq ans, beaucoup de villes auront changé d’aspect, et même si ce ne sera probablement pas le cas dans les plus petites, il est positif d’enclencher un cercle vertueux», prône Christophe Noël, de la Fact. De toute façon, le commerce fonctionne ainsi. «C’est un secteur de pragmatisme et d’opportunisme, qui marche en test & learn. Partez petit, une fois que vous aurez apporté la preuve que la transformation fonctionne, que les résultats sont bons, les autres suivront», pronostique Raphaël Palti, d’Altavia. C’est à ce prix que la France sera un peu plus belle… dans dix ans.