Quelles charges locatives doit payer le locataire ?

Que comprennent les charges locatives ?

Les charges locatives sont des dépenses engagées par le propriétaire d’un logement donné à bail et dont il demande remboursement auprès du locataire en contrepartie de services qui lui ont été rendus. On les appelle également des charges récupérables. En pratique, elles correspondent à l’éclairage des parties communes dans un immeuble d’habitation, à une partie des frais liés à l’entretien de l’ascenseur ou encore des espaces verts.

Quelles différences entre charges récupérables et charges non récupérables ?

Une charge récupérable est une dépense engagée par le propriétaire qui peut être récupérée auprès du locataire, car elle correspond à un service dont il bénéficie. Une charge dite non récupérable est une dépense qui reste à la charge du propriétaire. Ce critère de répartition n’étant pas toujours clair, un décret fixe la liste de ces charges locatives : il convient donc de s’y référer ci-dessous.

Quelle est la liste des charges imputables au locataire ?

On trouve la liste des charges récupérables imputables au locataire dans l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est organisée par postes de dépenses (ascenseur, eau, chauffage, électricité, espaces communs, taxes).

Ascenseur et monte-charge

En matière d’ascenseur et de monte-charge, les dépenses suivantes peuvent être récupérées sur le locataire :

• Électricité
• Exploitation de l'appareil (examen semestriel des câbles, visite périodique, nettoyage, tenue du dossier par l'entreprise d'entretien, incidents)
• Fourniture de produits ou petits matériels d'entretien (lampes pour éclairer la cabine chiffons, graisses et huiles nécessaires)
• Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des fusibles et des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques)

Eau et chauffage collectif et individuel

En matière d’eau chaude, froide et de chauffage collectif, les dépenses suivantes sont récupérables :

• Eau froide et chaude pour l'ensemble des occupants
• Eau nécessaire à l'entretien des parties communes et station d'épuration
• Eau utilisée pour l’entretien des espaces extérieurs
• Produits de nécessité pour l'exploitation et l’entretien / traitement de l'eau
• Fourniture d'énergie (de toute nature)
• Exploitation des compteurs d'eau généraux et individuels
• Entretien des cheminées et des épurateurs de fumée
• Réparation des fuites intervenues sur joints

En matière d’eau froide / chaude et chauffage individuel, les dépenses suivantes sont récupérables sur le locataire :

• Chauffage et production d'eau chaude
• Distribution de l’eau dans les parties privatives avec le contrôle des raccordements, du réglage de débit et températures, le dépannage et le remplacement des joints cloches des chasses d'eau)

Parties communes intérieures et extérieures

À l’intérieur d'un immeuble, les dépenses relatives aux parties communes sont les suivantes :

• Électricité
• Frais liés à la fourniture de produits d'entretien (balais, sacs pour évacuation des déchets), produits de désinsectisation et désinfection, entretien des vide-ordures)
• Entretien de la minuterie
• Entretien des tapis
• Réparation des appareils d'entretien de propreté comme les aspirateurs
• Frais des personnels employés pour l'entretien (charges sociales)

Sont comprises dans les charges des parties communes extérieures, les dépenses liées :

• à l’entretien des voies de circulation,
• aux aires de stationnement,
• aux abords des espaces verts,
• aux équipements de jeux pour enfants.

Taxes locatives et récupérables

Enfin, un certain nombre de taxes sont dites locatives et donc récupérables :

• Taxe / redevance d’enlèvement des ordures ménagères
• Taxe de balayage
• Redevance assainissement

Comment calculer les charges pour un locataire ?

Le bailleur calcule les charges récupérables à l’aide de la liste fixée par le décret. Attention, les charges doivent être justifiées, aussi, il se base sur des estimations.

Montant pour un immeuble situé en copropriété

Pour un immeuble situé en copropriété, le montant est estimé grâce au budget prévisionnel de l’immeuble voté chaque année lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il peut également être basé sur les résultats des périodes antérieures.

Montant pour une maison ou un immeuble individuel

Si le logement loué est une maison ou un immeuble individuel, la provision est calculée à partir des dépenses réalisées par le propriétaire concernant les services et charges récupérables lors des années passées.

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Comment s’opère le paiement des charges locatives ?

Tout dépend du type de location. Le paiement des charges peut être appelé mensuellement ou trimestriellement. Le contrat de bail fixe cette question.

Logement loué vide : par provision et régularisation

Suivant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement est loué vide, le paiement des charges se fait par provision. Il s’agit d’avances mensuelles établies pour un montant précis grâce au calcul précédemment exposé. Une fois par an, lorsque les comptes des dépenses sont définitivement arrêtés, le bailleur fait ce que l’on appelle une régularisation. Une opération est réalisée entre ce qu’a réglé le locataire au titre des provisions sur charges et les charges réelles. À l’issue, soit le bailleur appelle au paiement d’une somme complémentaire, soit il rembourse le locataire du trop-perçu.

Logement loué meublé : par provision ou par forfait

Dans le cadre d'une location meublée, le paiement des charges peut se faire par provision ou par forfait. Lorsqu’il est question de forfait, il n’y a pas de régularisation annuelle de charges. Le montant du forfait peut toutefois être révisé d’une année sur l’autre.

Dans quels cas peut intervenir une augmentation des charges locatives ?

Une augmentation des charges locatives peut intervenir annuellement à la demande du propriétaire et sur justificatif. En effet, l’augmentation de la provision ne peut se faire qu’en raison d’une augmentation des charges réelles récupérables sur l’année passée, par exemple au moment de la régularisation annuelle. Le montant du forfait peut être révisé annuellement (article 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) selon les mêmes conditions que le montant du loyer principal (indexation suivant l'indice de référence des loyers).

Quelles sont les charges inclues dans le loyer ?

En réalité, lorsqu’un montant de loyer indique « charges comprises », cela signifie que le bailleur a additionné montant du loyer et montant de la provision ou du forfait pour proposer son logement à la location. Les charges qui sont comprises dans le loyer stricto sensu (et non dans la provision ou dans le forfait de charges) sont celles qui ne sont pas récupérables. Il s’agit donc de l’ensemble des charges qui ne sont pas citées par l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987.