Comment déclarer ses revenus de location ?

Quelle différence ente revenus fonciers et revenus locatifs pour les impôts ?

À condition que les logements mis en location ne bénéficient d’aucun régime particulier — tel qu’une déduction spécifique, un amortissement comptable, un classement en monument historique, une détention en nue-propriété —, les revenus locatifs sont imposés selon les règles de droit commun, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des BIC.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers sont les revenus issus de la location d’un bien immobilier non meublé (dit aussi location « nue »). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Cela concerne :

• Les logements loués vides (sans mobilier essentiel).
• Les locaux professionnels ou commerciaux loués sans équipement.
• Les terrains nus, parkings non aménagés.
• Les revenus fonciers ne concernent pas la location meublée, qui relève d’un régime à part (BIC).

Revenus locatifs : définition

Les revenus locatifs correspondent aux loyers perçus (hors charges récupérables) dans le cadre de la mise en location d’un bien immobilier. Ils sont imposables, que le bien soit loué nu ou meublé, dès lors qu’il génère un revenu. Les impôts prennent en compte :

• Les loyers encaissés dans l’année civile (principe de la comptabilité de caisse).
• Les indemnités d’assurance perçues en cas de loyers impayés.
• Les revenus accessoires liés à la location (dépendances, parkings, cave, etc.).

En revanche, les dépôts de garantie (cautions) ne sont pas imposables tant qu’ils ne sont pas encaissés à titre de dédommagement.

Quelles différences entre location nue et location meublée ?

Il existe deux grands types de location immobilière en France, qui diffèrent à la fois sur le plan juridique et fiscal. Ces deux locations entraînent des obligations et des modalités d’imposition différentes. Le choix dépend des objectifs du bailleur : sécurité et simplicité avec la location nue, rentabilité potentielle accrue avec la location meublée.

Principe des locations nues

La location nue consiste à louer un logement vide, sans mobilier indispensable. Elle relève du régime des revenus fonciers. Ce type de bail est généralement plus long (trois ans renouvelables pour un bail classique) et offre une stabilité juridique accrue, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Principe des locations meublées (longue durée ou saisonnière)

La location meublée, quant à elle, concerne un logement loué avec le mobilier nécessaire pour y vivre immédiatement (lit, table, ustensiles, etc.). Elle relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bail est plus souple (un an, ou neuf mois pour un étudiant), et la fiscalité peut être plus avantageuse, notamment si l’on opte pour le régime réel.

LMNP (Locations Meublées Non Professionnelles) vs LMP (Locations Meublées Professionnelles)

La location meublée peut relever de deux statuts fiscaux : la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

• Le statut LMNP, le plus courant, concerne les particuliers dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ; il permet de bénéficier d’un régime fiscal simplifié ou réel avec amortissement.
• Le statut LMP s’applique lorsque les loyers perçus dépassent ce seuil et constituent la principale source de revenus du foyer. Il offre des avantages fiscaux supplémentaires, comme l’imputation illimitée des déficits sur le revenu global, mais implique plus d’obligations comptables et sociales.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Principe de l’imposition sur les revenus locatifs ou loyers

Les revenus locatifs (loyers perçus lors de la mise en location d’un bien immobilier) sont imposés selon leur nature et le régime fiscal choisi ou applicable par défaut. En France, il existe deux grandes catégories de revenus locatifs : les revenus fonciers (location vide) et les bénéfices industriels et commerciaux (location meublée).

LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : micro-BIC ou régime réel

La location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique lorsque le propriétaire met en location un bien meublé sans en faire une activité professionnelle principale. Deux régimes sont alors possibles :

• Le régime micro-BIC (de plein droit si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros), avec un abattement forfaitaire de 50 % pour charges.
• Le régime réel (sur option ou obligatoire au-delà des seuils), qui permet la déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) et l’amortissement du bien et du mobilier, mais nécessite une comptabilité commerciale.

Location meublée professionnelle (LMP) : micro-BIC ou régime réel

Ce statut s’applique si les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros et qu’elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, retraites, BIC, etc.). Le régime est toutefois le même que pour une LMNO, celui du réel BIC. Il permet l’imputation des déficits sans plafond sur le revenu global et une exonération d’impôt sur la plus-value sous conditions.

Location vide : régime des revenus fonciers

Les personnes qui louent un logement nu doivent déclarer leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont là aussi possibles :

• Le régime micro-foncier (automatique si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 euros), avec un abattement forfaitaire de 30 % pour charges.
• Le régime réel (obligatoire les revenus bruts sont supérieurs à 15 000 euros ou sur option), qui permet la déduction de toutes les charges réelles et la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 euros/an).

Le revenu foncier à déclarer comprend le montant hors charge des loyers perçus. D’autres recettes doivent aussi être retenues, telles que les indemnités d’assurance contre les loyers impayés, les subventions accordées par l’ANAH et les revenus issus de la location d’emplacements publicitaires.

Comment sont imposés les meublés de tourisme ?

Les meublés de tourisme (gîtes, chambres d’hôtes, locations saisonnières, etc.) entrent dans la catégorie des locations meublées, et leurs revenus sont donc imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme pour toute location meublée. Cependant, ils bénéficient de règles spécifiques selon qu’ils sont classés ou non classés.

Meublé de tourisme classé

Ce sont des logements ayant reçu un classement officiel en étoiles (un à cinq) par un organisme agréé. Côté imposition, le micro-BIC est possible si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros (plafond fortement réduit en 2025). En outre, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.

Un abattement supplémentaire de 21 % est applicable aux meublés de tourisme classés situés hors zones tendues, à condition que les recettes annuelles de location meublée perçues sur l’année ne dépassent pas 15 000 euros.

Meublé de tourisme non classé

Il s’agit des locations saisonnières sans classement officiel. Côté imposition, le micro-BIC est possible si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 euros. En outre, un abattement forfaitaire de 30 % (comme pour les autres meublés) est appliqué.

Quels sont les taux d’imposition des revenus locatifs ?

Taux d’imposition des locations vides

Les loyers issus de la location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus nets fonciers (après abattement de 30 % en micro-foncier ou déduction des charges réelles en régime réel) sont ajoutés au revenu global du foyer et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon la tranche).

Taux d’imposition des locations meublées

Les loyers issus de la location meublée relèvent du régime des BIC, dans le cadre du statut LMNP ou LMP. En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, puis le revenu net est soumis au barème progressif de l’IR. Avec ce dispositif, on profite de charges déductibles et d’amortissements. Le résultat imposable est intégré au revenu global pour l’IR.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux s’appliquent à tous les revenus du patrimoine, y compris les revenus issus des loyers perçus. Leur taux global est de 17,2 %, réparti entre la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ils sont calculés sur le revenu net imposable et s’ajoutent à l’impôt sur le revenu.

Quel régime d’imposition choisir pour les revenus locatifs d’une location nue : micro-foncier ou réel ?

Principe de la fiscalité locative des locations nues

Si le montant des revenus de location perçu au cours de l’année civile est inférieur à 15 000 euros, le contribuable est automatiquement placé sous le régime micro-foncier. Il peut toutefois opter pour le régime réel. Si le montant des revenus de location est supérieur à 15 000 euros, le contribuable est soumis au régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition. Le contribuable doit simplement reporter le montant de ses revenus de location perçus sur l’année sur sa déclaration de revenus n° 2042, cadre 4 « revenus fonciers », case 4BE.

L’administration fiscale applique ensuite un abattement de 30 % pour prendre en compte les charges foncières liées au bien loué. Le reste est ajouté aux autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Régime réel

Le régime réel s’applique de manière automatique si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros. Le contribuable soumis au régime micro peut aussi opter pour ce régime pour une durée minimale de trois ans. En cas d’application du régime réel, il convient de remplir le formulaire n° 2044. Les résultats de cette déclaration sont à reporter sur le formulaire n° 2042.

Charges foncières

Après avoir calculé le montant de ses revenus fonciers, le contribuable doit déterminer toutes les charges foncières déductibles liées au logement loué. Les frais et charges déductibles sont :

• les dépenses de travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les charges de copropriété ;
• les primes d’assurance ;
• les impôts ;
• les frais de gestion.

Résultat foncier bénéficiaire ou déficit foncier

Si le montant des charges est inférieur au montant des revenus de location, le résultat foncier est bénéficiaire. Il est imposable avec les autres revenus selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’il est supérieur, le résultat est déficitaire.

Le déficit vient en déduction du revenu brut global du foyer dans la limite de 10 700 euros/an. Si le déficit excède cette limite, il est reporté sur les dix années suivantes.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Pour des revenus inférieurs à 77 700 euros

Le micro-BIC s’applique si les revenus, charges comprises, n’excèdent pas 77 700 euros. Avec le régime micro-BIC, le contribuable déclare le montant de ses revenus fonciers et un abattement de 50 % est appliqué par l’administration fiscale. Le montant total des recettes est à reporter sur une déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro (case 5ND).

Pour des revenus inférieurs à 77 700 euros

Si les revenus de location sont supérieurs à 77 700 euros ou en cas de demande, le contribuable déduit l’ensemble de ses charges foncières sur ses revenus fonciers, tels que la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de syndic et de gestion, etc. Le contribuable doit alors remplir la déclaration professionnelle n° 2031-SD.

Comment déclarer une location meublée professionnelle à l’année ?

Calculer le montant de l’impôt sur le revenu locatif

Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs se fait en deux étapes principales : la détermination du revenu net imposable.

• En micro : il faut prévoir un abattement de 50 %.
• En réel : revenu = loyers encaissés - charges - amortissements.

Le revenu net est ensuite ajouté au revenu global du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0 à 45 % selon les tranches). Puis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (sauf cas de cotisations sociales obligatoires en LMP, si l’activité est exercée à titre principal).

Déclaration des revenus fonciers

Pour une location meublée professionnelle, la déclaration s’effectue via un formulaire spécifique aux BIC :

• Formulaire n° 2031 (déclaration des résultats de l’activité meublée), à déposer auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
• Ce résultat est ensuite reporté dans la déclaration de revenus personnelle (formulaire n° 2042-C-PRO), dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux professionnels ».

Comment payer moins d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Il n’est pas possible de supprimer totalement l’imposition des revenus locatifs, mais il existe plusieurs dispositifs pour réduire fortement, voire neutraliser temporairement l’impôt dû sur ces revenus.

Passer au régime réel pour maximiser les déductions

En location vide, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). Si ces charges excèdent les loyers, cela crée un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 euros/an).

En location meublée (LMNP ou LMP), le régime réel permet de déduire les charges et surtout de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui peut réduire fortement le bénéfice imposable — parfois à zéro pendant plusieurs années.

Investir dans des dispositifs fiscaux spécifiques

Pour réduire significativement, voire neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs, il est possible d’investir dans des dispositifs fiscaux spécifiques prévus par la loi. Ces dispositifs permettent soit de diminuer l’assiette imposable, soit de bénéficier de réductions d’impôt :

• Monuments historiques : ce dispositif permet de déduire 100 % des charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) du revenu global sans plafond.
• Locatif touristique classé : ce dispositif bénéficie d’un abattement de 71 % en micro-BIC.
• D’autres dispositifs de défiscalisation offrent des réductions d’impôt sous conditions de localisation, de durée de location et de plafonds de loyers.

Utiliser la nue-propriété

En investissant dans un bien en nue-propriété, vous ne percevez pas de loyers (c’est l’usufruitier qui en bénéficie), donc vous n’êtes pas imposé sur des revenus locatifs pendant toute la durée du démembrement. Pendant ce temps, vous ne subissez pas non plus d’imposition sur la fortune immobilière (IFI) pour ce bien.