François et Emile sont des colocataires heureux : ces deux étudiants, sans garants ni revenus, ont réussi à trouver un toit pour poursuivre leurs études à Paris. A eux deux, ils paient un loyer de 700 euros par mois, charges comprises, pour un 55 mètres carrés meublé à Montrouge (Hauts-de-Seine). Une bouchée de pain par rapport aux tarifs pratiqués dans la capitale. Ils doivent ce tour de force à Gestia Solidaire, une agence immobilière nouvelle génération créée par Anne-Sophie Thomas et son frère Emmanuel, en mars 2020, à Lyon.
Leur concept : permettre à des personnes fragilisées – actifs en contrat précaire, familles monoparentales gagnant moins de 1 500 euros net par mois, étudiants… – d’accéder à des logements décents à loyers réduits. Et, pour y parvenir, encourager des propriétaires à louer leurs biens à des prix abordables en contrepartie d’avantages fiscaux et de services de gestion locative. «En France, l’immobilier reste LA valeur refuge par excellence.
De plus en plus de particuliers investissent dans le locatif. Mais le “mal logement” est aussi une réalité. Il concerne 8 millions de personnes, souvent des salariés aux revenus limités, solvables mais jugés “à risque” par les agences. Ils sont exclus du marché privé, particulièrement dans les grandes villes», indique Anne-Sophie Thomas.
Elle-même confrontée à des difficultés de logement pendant ses études, elle s’est passionnée pour le sujet et est devenue une experte de l’immobilier responsable. Titulaire d’un MBA en gestion urbaine et immobilière, ex-directrice administrative chez Etic (immobilier professionnel solidaire), la jeune créatrice a défriché ce marché avec son projet d’agences «responsables et inclusives».
Un système vertueux
Dans son business model, la principale difficulté a été de lever les freins des propriétaires, particuliers ou bailleurs sociaux. «Il faut les convaincre de louer à un prix modéré, les rassurer sur la solvabilité des locataires et leur garantir une rentabilité.» Anne-Sophie ne cache pas qu’il lui a fallu du temps pour trouver la bonne formule. Accompagnée par l’accélérateur French Tech Tremplin (Bpifrance), l’incubateur Live for Good et le réseau Les Premières, elle a bâti une offre conjuguant défiscalisation, garantie et gestion locative des biens.
«Grâce aux dispositifs Loc’Avantages et Denormandie, ainsi qu’aux mécanismes financiers de location en meublé, nous permettons aux propriétaires de bénéficier d’une réduction fiscale comprise entre 30 et 70% des sommes encaissées. Cela compense la baisse de loyer consentie.»
Pour parer aux risques d’impayés et de dégradations, cauchemar des propriétaires, Gestia Solidaire a mis en place une garantie de 96 000 euros pour chaque locataire. En cas de retard ou d’impayés, le bailleur reçoit le versement de son loyer le 10 du mois. Enfin, l’entreprise, comme n’importe quelle agence immobilière, s’occupe de la mise en location, de la sélection des locataires et de toute la paperasse administrative.
En échange, elle facture 8,9% TTC des loyers et charges perçus aux propriétaires et demande 180 euros de frais d’agence aux locataires. «C’est un système vertueux, explique Yann M., propriétaire, à Lyon, de trois appartements confiés à Gestia Solidaire. Non seulement, j’ai donné du sens à mon investissement locatif en permettant à plusieurs familles précaires de se loger, mais je m’y retrouve aussi financièrement. Je récupère la baisse de 30% du montant des loyers grâce aux solutions d’optimisation fiscale.»
Avec des loyers inférieurs de 10 à 30% en moyenne aux tarifs du marché, les locataires se bousculent. «Du fait de la crise, les candidats sont de plus en plus nombreux. Nous les sélectionnons en fonction de leur situation personnelle et de l’urgence : famille en détresse, enfants en bas âge… Nous pouvons louer un bien en cinq jours grâce à la digitalisation de l’offre.» En deux ans, la start-up a convaincu 300 propriétaires de louer responsable et a aidé 500 personnes à se loger. Un début pour Anne-Sophie Thomas, qui ne cache pas ses ambitions. L’entreprise – 200 000 d’euros de chiffre d’affaires et 4 salariés – a, d’après sa créatrice, un boulevard devant elle : sur ce jeune créneau, les acteurs se comptent sur les doigts d’une main.
Essaimer le modèle
Présente à Lyon et Paris, Gestia Solidaire entend se développer à Marseille, Lyon et Bordeaux d’ici à la fin de l’année. «L’idée est de créer un réseau d’agences physiques dans les grandes villes.» L’entreprise s’y prépare avec plusieurs financements à son actif : prêt de 20 000 euros de Rhône Développement Initiative, subvention de 40 000 euros de Bpifrance, prêt bancaire de 35 000 euros. Fin 2021, elle a obtenu l’agrément Entreprise solidaire d’utilité sociale, qui va lui permettre de bénéficier de subventions de l’Etat. Mais aussi de s’ouvrir à l’épargne solidaire et d’attirer des investisseurs, qui, en échange d’une prise de participation, pourront bénéficier de réductions d’impôts (dispositifs Madelin).
Une levée de 1 million d’euros est aussi prévue cet été avec le fonds d’amorçage Alliance for Impact, lancé par l’assureur Aviva et le fonds de capital-risque Ventech. «Nous avons besoin de ressources pour essaimer le modèle, développer nos outils numériques et communiquer davantage auprès des bailleurs sociaux.» Cette dernière cible, encore peu exploitée, permettrait à Gestia Solidaire d’atteindre en 2025 un parc de 5 000 biens en location. Et d’aider plus de 8 000 invisibles du mal logement à trouver un toit.
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