Dispositif Denormandie : conditions et montant

Qu’est-ce que la loi Denormandie dans l’immobilier ancien ?

Dispositif Denormandie : une loi de défiscalisation

Le dispositif Denormandie, ou « loi Denormandie » est une mesure fiscale qui vise à encourager la rénovation de l’immobilier ancien et la revitalisation des centres-villes dans certaines zones. Le dispositif Denormandie concerne principalement l’investissement dans l’immobilier locatif ancien avec travaux.

Une loi instaurée par Julien Denormandie

Il a été instauré par Julien Denormandie, ancien ministre chargé de la Ville et du Logement au sein du ministère de la Cohésion des territoires, d’où son nom. Inscrit dans la loi de finances 2019, le dispositif Denormandie complète la loi Pinel et traduit la volonté du gouvernement d’encourager la rénovation du parc immobilier existant plutôt que la seule construction neuve.

Quand s’arrête la loi Denormandie ?

La fin du dispositif Denormandie avait été annoncée pour la fin de l’année 2023, mais il a d’abord été prorogé jusqu’au 31 décembre 2026, puis au 31 décembre 2027 (article 42 de loi du 9 avril 2024), ce qui signifie que les acquisitions de biens éligibles doivent être réalisées au plus tard à cette date.

Quelle est la principale différence entre la loi Pinel et le dispositif Denormandie ?

La principale différence réside dans le fait que la loi Pinel favorise l’investissement dans des logements neufs, tandis que le dispositif Denormandie encourage la rénovation de logements anciens. Les deux dispositifs visent à dynamiser le marché immobilier dans des zones spécifiques en France.

Peut-on cumuler Pinel et Denormandie ?

Un cumul impossible sur un même bien immobilier

Le dispositif Denormandie n’est pas cumulable avec le Pinel, les Monuments Historiques ou le Censi-Bouvard. Ces régimes fiscaux visent à encourager l’investissement locatif, mais dans des conditions distinctes. Le législateur a donc prévu qu’un même bien ne puisse pas bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, afin d’éviter les doublons et les effets d’aubaine.

Différents investissements locatifs possibles

En revanche, il est possible de cumuler un investissement Denormandie avec un autre dispositif fiscal sur des biens distincts, à condition que chaque logement respecte les conditions propres à son régime. Par exemple, un investisseur peut détenir un appartement en Pinel dans le neuf et un autre en Denormandie dans l’ancien rénové.

Comment fonctionne la loi Denormandie en 2025 ?

Le dispositif Denormandie s’adresse aux personnes qui acquièrent un logement ancien dégradé pour le rénover et le mettre en location, et situé dans une commune où le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est important.

Un investissement dans le locatif ancien dégradé

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, le logement doit remplir les conditions suivantes :

• Le bien acquis est un logement ancien ou un local transformé en usage d’habitation.
• Le bien acquis est un logement non meublé destiné à être loué en résidence principale sur une longue période.
• Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un certain plafond.
• Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain montant.
• L’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Travaux pour bénéficier de la réduction d’impôt

Le montant des travaux de rénovation entrepris par le propriétaire doit représenter 25 % du coût total de l’acquisition immobilière (prix d’achat du bien immobilier + frais de notaire + travaux). Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les travaux doivent :

• soit améliorer la performance énergétique du logement de 30 % pour les maisons et de 20 % pour les appartements ;
• soit correspondre à deux des travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude ;
• soit créer une nouvelle surface habitable (balcon, garage…).

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE et terminés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Dans quelles villes ou zones la loi Denormandie s’applique-t-elle ?

Villes éligibles au dispositif Denormandie

454 villes et territoires, dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, sont éligibles au dispositif (liste complète ici). Le bien peut aussi être situé dans :

• une commune labellisée ou bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ;
• une commune ayant conclu une « convention d’opération de revitalisation du territoire » (ORT) ou équivalent.

Le décret du 10 avril 2020 a supprimé la limitation selon laquelle l’investissement devait se situer « dans le centre-ville bâti continu » de la commune. La réforme a élargi à la commune entière.

Un dispositif étendu en 2024 à certaines copropriétés

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est aussi étendu aux biens situés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Cette extension vise à renforcer la lutte contre l’habitat dégradé.

Des changements depuis le 30 septembre 2025

Un arrêté du 5 septembre 2025 modifie ce le zonage A/B/C et reclasse 468 communes. Bien que le Denormandie ne soit pas conditionné qu’au zonage, cette modification peut indirectement influer via les conditions de loyer ou du marché local. Les dispositions du nouveau zonage s’appliquent aux prêts émis à compter du 30 septembre 2025.

Quel est le montant des travaux à réaliser pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Le montant des travaux de rénovation entrepris par le propriétaire doit représenter plus de 25 % du coût total de l’acquisition immobilière (prix d’achat du bien immobilier + frais de notaire + travaux). Ils doivent être effectués par une entreprise certifiée RGE et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Quels sont les plafonds de loyer et ressources du programme Denormandie en 2025 ?

Plafond du loyer au mètre carré dans les zones concernées par le dispositif Denormandie

Pour être éligible, un logement rénové dans le cadre de la loi Denormandie doit être loué à un loyer mensuel maximum fixé par zone géographique. Ces plafonds s’entendent hors charges et s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2025. Voici les montants :

Plafonds de ressources des locataires

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources annuelles fixés pour l’année de signature ou de renouvellement du bail. Ces plafonds dépendent de la zone géographique du logement et de la composition du foyer.Plafonds de ressources des locataires

Quel est le montant de la défiscalisation Denormandie 2025 ??

Taux de l’avantage fiscal Denormandie

Le montant de l’avantage fiscal est différent en fonction de la durée ou période de mise en location. En 2025, les taux demeurent identiques à ceux appliqués depuis 2019 :

• Il est de 12 % du coût total de l’acquisition si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant six ans.
• Il est de 18 % du coût total de l’acquisition si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant neuf ans.
• Il est de 21 % du coût total de l’acquisition si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 12 ans.

À noter que la réduction d’impôt Denormandie s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France, ainsi qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait réhabiliter le bâtiment.

Plafonds des dépenses d’acquisition

Le montant des dépenses d’acquisition retenu pour le calcul de l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros et à 5 500 euros par mètre carré, selon la durée de location. La fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de la réduction.

En pratique

Par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier à 225 000 euros et des dépenses de rénovation s’élevant à 100 000 euros, soit un coût total de 325 000 euros, l’aide fiscale ne sera alors calculée que sur la base de 300 000 euros.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Déclarer l’investissement à l’administration fiscale

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut déclarer l’investissement lors de la déclaration annuelle de revenus et joindre une attestation de l’entreprise certifiant la nature et le coût des travaux, les factures correspondantes et, le cas échéant, les justificatifs relatifs à la commune éligible (Action Cœur de Ville ou ORT).

Profiter de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement locatif (six, neuf ou douze ans) et entre en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par an. Le montant de la réduction est calculé sur la base de l’investissement total (achat + travaux), dans la limite de 300 000 euros par an et 5 500 euros/m².