Avec la remontée des taux de crédit et des prix de l’immobilier qui atteignent des records, l’investissement locatif autofinancé devient de plus en plus compliqué à atteindre. Mais ce n’est pas impossible ! Pour preuve, MeilleursAgents a sélectionné 4 villes où il est possible d'investir dans un studio qui s’autofinance, avec un apport inférieur à 20.000 euros. Alors quels sont les pièges à éviter pour réussir son investissement locatif sans toucher à son épargne ? Quelles sont les communes où il est possible de réaliser un investissement qui s’autofinance ? On fait le point.
Pour débuter, revenons sur la notion d’autofinancement. On considère qu’un bien s’autofinance lorsque les revenus locatifs qu’il génère couvrent les mensualités du crédit, ainsi que toutes les charges annexes. On parle ici des frais liés au crédit (intérêt, assurance), des frais de notaire, de l’assurance loyer impayé, des charges de copropriétés, des impôts locaux, ou encore des frais d’agence. Si un investissement qui s’autofinance est réussi, le propriétaire d’un bien n’a pas besoin de puiser dans son épargne pour rembourser ses mensualités. Vous l’aurez compris, pour qu’un bien s'autofinance, il faut que le loyer payé par le locataire chaque mois soit largement supérieur aux mensualités du prêt, de sorte à couvrir toutes les charges.
Envoyer des bons signaux aux banques
Pour mieux comprendre, voici une simulation d’un investissement destiné à s’autofinancer réalisé par MeilleursAgents. L’opération est réalisée à Limoges, où un studio de 20 mètres carrés coûte en moyenne 41.570 euros (frais de notaire inclus). Le loyer net de charges (loyer charges comprises duquel on déduit les frais annexes cités plus haut) s’élève à 144 euros. Le loyer total payé par le locataire du studio s’élève quant à lui à 307 euros. Avec un emprunt sur 20 ans d’un montant de 29.673 euros, (taux à 1,5%, taux d’assurance de 0,15%), le loyer net couvre entièrement les mensualités de crédit (144 euros). Pour que le bien s’autofinance, l’apport nécessaire atteint donc 11.897 euros, soit 26,8% du prix du bien. “Ce type d’investissement est judicieux car il permet d’envoyer les bons signaux aux banques en misant sur des prix accessibles où l’impact de la hausse des taux sera donc modéré”, analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs.
L'apport, un prérequis
MeilleursAgents a ainsi listé trois autres villes (Pau, Nancy, Clermont Ferrand), en plus de Limoges, où il est possible de réaliser un investissement qui s'autofinance avec un apport minime. Ces trois communes présentent des prix attractifs, et une bonne rentabilité tout en présentant un faible risque de vacance locative et de dépréciation du bien. A Pau, le marché est notamment porté par la demande estudiantine qui équivaut à plus de 15% de sa population totale et par l’attractivité de son prix au mètre carré (2 187€ en moyenne pour les appartements). Les étudiants sont également particulièrement nombreux à Nancy (environ 30% de la population) et constituent une demande solide pour les studios, même si les prix de l’immobilier sont plus élevés que dans les autres villes sélectionnées. Enfin, la ville de Clermont-Ferrand fait également figure de valeur sûre, puisque pas moins de 22% des ménages locataires de la ville habitent un studio.
A noter qu'avec l'augmentation des taux de crédit depuis le début de l’année, l’apport, même minime, est devenu un véritable prérequis pour réaliser un investissement locatif qui s'autofinance. Les villes sélectionnées par MeilleursAgents n’échappent pas à la règle puisque l’apport nécessaire pour acquérir un bien à Limoges, Pau, Nancy ou Clermont Ferrand varie entre 30 et 40% du montant total du studio.
- Accès à tous nos articles pour comprendre l’économie
- Des conseils pratiques et solutions concrètes pour gérer vos finances
- Lecture immersive, publicité limitée
- Sans engagement
