Crédit immobilier : est-il intéressant d'emprunter quand les taux sont inférieurs à l'inflation ?

Selon l’Insee, l’inflation a atteint 5,3% sur un an au mois de novembre et pourrait dépasser les 6% avant la fin de l'année, soit un niveau inédit depuis 1985. Dans le même temps, les taux moyens de crédit immobilier proposés par les banques s’élèvent en décembre à 2,30 % sur 20 ans, selon le courtier Empruntis. Lorsque les taux d'intérêt sont inférieurs à l’inflation, les courtiers parlent alors de taux réels négatifs, ou de taux d'intérêt nominaux déflatés.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur de crédit immobilier

Une bonne affaire en cas de hausse de salaire

Mais pour Philippe Crevel, directeur du Cercle de l'épargne et spécialiste des questions macroéconomiques, le concept de taux réel négatif reste largement théorique. “Il s’agit d’un argument uniquement commercial utilisé par les courtiers, regrette l’économiste. Le taux réel a beau être négatif, la banque ne vous rendra jamais de l’argent pour autant.” De plus, l’inflation va forcément varier pendant la durée de prêt, le taux réel négatif n’a donc aucune importance pour l’emprunteur.

Pour autant, certains emprunteurs peuvent tout de même réaliser une belle affaire en souscrivant un crédit en temps d’inflation. Emprunter dans la période actuelle peut en effet s’avérer particulièrement intéressant pour les ménages qui voient leur salaire augmenter, dans l’idéal autant que l’inflation, pendant la durée du crédit. En effet, les mensualités d’un emprunt restent, dans la plupart des cas, fixes pendant toute la durée du prêt. Si, dans le même temps, le salaire de l’emprunteur augmente, le poids relatif du crédit diminue par rapport aux autres dépenses, ce qui fait mécaniquement baisser le taux d’endettement du ménage.

Diminuer le taux d’endettement

Pour mieux comprendre, prenons l'exemple d’une personne qui possède un salaire mensuel de 3.500 euros avec une hypothèse de revalorisation annuelle de 2,5%. En partant du principe qu’elle doit rembourser 1.000 euros chaque mois pour son emprunt, voici l’impact de l’inflation et de la hausse des salaires sur le taux d'endettement.

Bien entendu, il est difficile d’affirmer que les Français qui disposent de revenus modestes ont intérêt à acheter un bien immobilier dans la période actuelle. En effet, même si le Smic a été revalorisé 3 fois sur les sept derniers mois, la hausse des prix de l’immobilier ainsi que l’augmentation des taux pénalisent automatiquement les faibles revenus.

Les investisseurs grands gagnants

La conjoncture profite en revanche largement aux investisseurs. Pour ces derniers, l’effet de l’inflation est doublement positif puisqu’il contribue à la baisse relative de leur charge d’emprunt : tout d’abord au travers d’une hausse de salaire éventuelle, mais également grâce à la revalorisation des loyers, théoriquement indexés sur l’inflation, via l’indice de référence des loyers (IRL). Malgré le plafonnement de la hausse des loyers pendant un an à 3,5% annoncée par le gouvernement, les investisseurs restent gagnants.

“La hausse des loyers en période d’inflation reste effective, précise Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Pour les investisseurs, la mensualité du crédit immobilier va rester fixe pendant toute la durée de l'emprunt, pendant que les loyers servant à rembourser le prêt vont augmenter. L'effort d’épargne va donc automatiquement diminuer.” A noter que les frais liés à un investissement locatif (charges de copropriété, taxe foncière, coût des travaux …) augmentent également en temps d’inflation.

Pour mieux comprendre, voici l’exemple du taux d’effort mensuel d’un investisseur en tenant compte d’une hausse de salaire annuelle de 2,5% et d’une hausse du loyer du bien de 3,5% par an. On remarque que l’effort d’épargne passe de 200 euros à 90 euros en 10 ans. Et dès la huitième année, les revenus engrangés avec le loyer deviennent supérieurs aux mensualités du crédit. L’inflation n’est donc pas forcément une mauvaise nouvelle pour tout le monde.