Moins cher que le neuf (de 20 à 30%) et nettement plus abondant sur le marché, l’ancien reste le placement immobilier préféré des investisseurs. Certes, viser un bien déjà rénové (sans travaux déductibles fiscalement) afin de le louer vide (non meublé) n’est pas forcément le plus intéressant en matière de rentabilité. Mais la formule a l’avantage de la simplicité et donne accès à un choix d’habitation plus étendu, allant du studio au parking, sans oublier les grandes surfaces, et en particulier les maisons, dont l’attractivité auprès des familles a été renforcée par la récente crise sanitaire.
Les studios loués moins longtemps que les appartements
Forte demande locative, rentabilité élevée (de 4 à 6% par an) : les studios ne manquent pas d’atouts. La mise démarre à 50 000 euros en région, à condition de s’éloigner des hypercentres où le prix du mètre carré, malgré le recul de la cote observé depuis quinze mois (– 5% en moyenne), est encore dissuasif (à Paris, il excède le seuil des 11 000 euros).
Attention aussi à ne pas sélectionner des candidats trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit pour seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à de fréquentes réfections. Un moindre inconvénient avec les deux ou trois-pièces, car les locataires restent assez longtemps (quatre ans en moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont souvent plus soucieux de la bonne tenue des lieux. Mais le prix d’achat est plus important.
Une rentabilité des parkings souvent hors norme dans les anciens quartiers d’habitation
Malgré le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics, investir dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble) est presque toujours un bon placement. L’éventail des prix est très ouvert : comptez entre 15 000 et 20 000 euros en région, et jusqu’au double ou au triple à Paris ; mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit une rentabilité de 5 à 8% par an, très supérieure à celle de la plupart des autres produits immobiliers.
Evitez les abords des gares et les quartiers récents, bien dotés en parkings. Prospectez plutôt les centres-villes et les zones anciennes où se garer est devenu un casse-tête, en privilégiant les places pouvant accueillir de gros véhicules. Et n’oubliez pas qu'avec l’essor des modèles électriques, la présence de bornes d’alimentation sera bientôt indispensable.
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La location d’une maison de taille modeste est souvent plus rentable
Attractif, surtout si l’on investit dans des habitations excentrées et de taille modeste. Résider dans une maison, c’est aujourd’hui l’idéal pour 85% des Français. Ce type de bien se loue facilement, et les occupants – souvent des familles aisées – s’installent pour des années, prennent soin des lieux et paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix sont élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade ? Privilégier les biens excentrés et de petite taille (de 80 à 110 mètres carrés). De quoi limiter votre mise à 180 000 ou 200 000 euros et vous assurer plus de 3% de rendement.
Le régime forfaitaire du microfoncier plus intéressant fiscalement
Le régime forfaitaire du microfoncier est plus adapté à votre cas que le régime réel. Dans le cas d’un bien vide et sans travaux à faire, le régime «réel», qui autorise la déduction fiscale de toutes les charges engagées, n’est pas intéressant. Préférez le régime forfaitaire du «microfoncier», accessible jusqu’à 15 000 euros de loyers par an. Il suffit de reporter le montant de vos recettes locatives sur le formulaire ordinaire (le 2042) pour obtenir un abattement de 30% (opéré par le fisc sur le montant déclaré), censé couvrir vos charges.
Le solde de 70% est ajouté à vos autres revenus et soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux à 17,2% (l’année suivante, une partie de la CGS payée, égale à 6,8%, sera déduite de vos revenus taxables), par un système d’acomptes automatique depuis la mise en place du prélèvement à la source, début 2019.
La rentabilité des petites surfaces locatives dans les dix plus grandes villes de France
(1) Prix moyen pour un studio de 25 à 30 mètres carrés, bien situé et en bon état. (2) En moyenne et hors charges. (3) Avant impôts et charges de propriété.
La baisse continuelle des prix du mètre carré enregistrée depuis le début de l’année 2023 (de – 2 à – 7% selon les régions et les types de logements) a permis d’améliorer sensiblement les rendements servis aux investisseurs. Notre tableau, concocté à partir des récentes enquêtes de la rédaction de Capital, dévoile que, Paris mis à part (où les prix restent prohibitifs), le rendement moyen annuel atteint 4,75%, avec des pointes à plus de 5% à Marseille, à Montpellier et à Lille.
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