En copropriété, la rénovation énergétique semblait devenue incontournable. Avec le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux et les interdictions progressives de location, la pression réglementaire poussait à agir rapidement. Mais un nouveau projet de loi présenté le 23 avril 2026 vient rebattre partiellement les cartes. Le gouvernement souhaite en effet autoriser la remise en location de logements classés F ou G, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux. Un assouplissement destiné à répondre à la pénurie de logements mais qui pourrait inciter certains copropriétaires à temporiser. Verdict cet été où le projet de loi passera devant les députés.
En attendant, chez Foncia, l’un des principaux syndics de copropriété en France, la mécanique est enclenchée. « La dynamique est installée », résume Corina Osadciuc-Mahé, responsable rénovation énergétique. Elle précise toutefois : « Les copropriétés qui votent aujourd’hui des travaux sont souvent celles qui ont commencé à travailler le sujet bien avant. » Car un projet de rénovation énergétique global se prépare longtemps en amont, avec des diagnostics, des études, le montage financier puis le vote en assemblée générale. Les chiffres avancés par Foncia donnent la mesure du mouvement : après s’être engagé en 2022 à rénover 300 copropriétés en trois ans, le groupe dit avoir dépassé cet objectif avec plus de 400 copropriétés ayant voté une rénovation énergétique. En 2025, environ 11 000 logements auraient voté des travaux et 14.000 logements la phase étude, soit 25.000 logements déjà engagés dans la dynamique selon l’entreprise.
Rénovation énergétique de copropriété : voici le vrai calcul à faire avant l’AG
Pour Corina Osadciuc-Mahé, le raisonnement à tenir avant l’AG est simple dans son principe, même s’il est souvent mal posé : il faut partir du montant total des travaux, retrancher toutes les aides mobilisables, puis mesurer le reste à charge et son financement. Ensuite seulement, il faut comparer ce coût à ce que l’inaction peut faire perdre sur la valeur du bien.
Elle cite un ordre de grandeur très parlant : « Sur une copropriété moyenne, 30-40 lots, on peut avoir des travaux d’un million d’euros. » Un montant qui effraie souvent au premier regard. Mais ce million n’est pas le coût final payé cash par les copropriétaires.
Aujourd’hui, l'aide MaPrimeRénov’ Copropriété peut financer de 30 % à 45 % du montant des travaux, avec un plafond de 25.000 euros par logement, à condition notamment d’atteindre un gain énergétique minimal de 35 %. L’aide est cumulable avec les CEE, les aides des collectivités et l’éco-PTZ copropriété.
Dans l’exemple donné par la responsable de Foncia, un projet à 1 million d’euros peut ainsi bénéficier de 300.000 à 400.000 euros d’aides, parfois davantage avec l’abondement local. Le reste n’est pas forcément supporté immédiatement. Une partie peut être financée par l’éco-PTZ et le solde par un emprunt collectif à adhésion individuelle, ou par des fonds propres.
Combien la rénovation énergétique peut vous coûter selon votre lot ?
Hypothèse : copropriété de 30 lots, travaux globaux à 1 000 000 €
1. Répartition brute par copropriétaire
- 1 000 000 € ÷ 30 lots = ≈ 33 300 € par lot
2. Déduction des aides (cas réaliste)
- MaPrimeRénov’ Copropriété + CEE + aides locales (environ 30 % à 45 % d’aides)
Reste après aides :
- entre 18 000 € et 23 000 € par lot
3. Aides individuelles (selon revenus)
- Jusqu’à 1 500 € à 3 000 € supplémentaires pour les ménages modestes
Nouveau reste à charge :
- entre 15 000 € et 21 500 €
4. Financement (éco-PTZ + emprunt collectif)
Exemple sur 15 ans :
- 15 000 € → ≈ 90 €/mois
- 20 000 € → ≈ 120 €/mois
5. À mettre en face : les gains
Économies d’énergie :
- jusqu’à 30 % à 50 % sur la facture de chauffage
Valorisation du bien :
- plusieurs % de hausse à la revente selon le DPE
Faire les travaux “par geste” est souvent le mauvais calcul
C’est l’une des erreurs les plus fréquentes. Beaucoup de copropriétaires veulent découper les travaux pour lisser la dépense : d’abord le ravalement, puis le chauffage, puis l’isolation. Sauf que cette logique peut coûter plus cher au final. « Chez Foncia, nous privilégions une approche globale de la rénovation énergétique, plutôt qu’une intervention par geste », insiste Corina Osadciuc-Mahé. Son argument est double. D’abord, un ravalement seul ne permet généralement pas d’atteindre les 35 % de gains énergétiques nécessaires pour déclencher l’aide socle de MaPrimeRénov’ Copropriété. Ensuite, changer le chauffage dans un immeuble mal isolé revient à chauffer une passoire.
La décote des passoires n’est plus théorique
L’autre partie du calcul financier est patrimoniale. Les Notaires de France constatent que l’étiquette énergie pèse de plus en plus sur les transactions et que les logements énergivores subissent une décote croissante, tandis que les biens mieux classés se valorisent davantage. Corina Osadciuc-Mahé s’appuie elle aussi sur cette réalité de marché : « On peut constater que les biens, selon l’étiquette énergétique, se vendent mieux ou moins bien. » Pour un copropriétaire bailleur, l’enjeu est double : risque réglementaire sur la location à moyen terme et affaiblissement de la valeur de revente. Pour un occupant, c’est aussi une question de liquidité future du bien. En clair, le bon calcul n’est pas seulement : combien me coûtent les travaux ? Il est aussi : combien me coûte l’absence de travaux ?
Le rôle clé de l’audit et du plan de financement
Juridiquement, l’audit énergétique n’est pas l’outil obligatoire en copropriété ; c’est le DPE collectif qui l’est progressivement selon la taille de la copropriété, et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) pour les immeubles de plus de 15 ans à usage d’habitation. Mais dans la pratique, l’audit est souvent indispensable pour aller chercher certaines aides locales et valoriser les CEE. « L’audit énergétique n’est pas obligatoire… en revanche, il est fortement conseillé », résume Corina Osadciuc-Mahé. Pourquoi ? Parce qu’il permet de détailler les scénarios, de chiffrer les gains et surtout de construire un vrai plan de financement. Celui-ci doit intégrer les aides collectives, les aides individuelles selon les revenus, les CEE, les éventuels abondements locaux et les solutions de financement du reste à charge.
Sur ce point, la responsable de Foncia insiste sur la pédagogie : « Il ne faut pas attendre l’assemblée générale » pour découvrir un coût brut et des devis. Il faut une réunion préparatoire, des explications, un scénario lisible et un chiffrage transparent. Sans cela, le vote se bloque presque toujours sur le même réflexe : la peur du montant.
