Immobilier : acheter puis louer une résidence secondaire à plusieurs, combien ça rapporte ?

Néanmoins, acheter à plusieurs présente tout de même quelques avantages. Tout d’abord, cela permet à chacun de limiter le coût de l’investissement de départ, et/ou de cibler des villas plus spacieuses et modernes qu’avec le budget d’un achat classique. Ensuite, acheter à plusieurs n'exclut pas de pouvoir réserver le logement un certain nombre de nuitées par an (proportionnel au nombre de parts détenues par le copropriétaire, au maximum quatre sur huit) pour profiter de ses propres vacances. Enfin, et peut-être mieux encore : en achetant à plusieurs une résidence confortable et moderne, on multiplie aussi ses chances de pouvoir louer à des vacanciers tiers… et ainsi rentabiliser sa résidence de villégiature.

Investir dans le Sud, en Normandie, ou dans les Alpes ?

Pour estimer la rentabilité d’un tel investissement, Prello a simulé pour Capital trois exemples d’achats correspondant à trois résidences différentes. Les logements sélectionnés sont volontairement haut-de-gamme et situés dans des régions touristiques afin qu’ils puissent être facilement loués en l’absence des propriétaires. Le premier est une villa en Provence, le deuxième un chalet dans les Alpes, le troisième une maison dans la campagne normande. “Nous avons sélectionné des biens représentatifs de trois thématiques de vacances prisées : les vacances d’été au soleil, les séjours de ski et la maison de campagne propice aux week-ends et aux petites vacances”, décrit ainsi Ludovic de Jouvancourt, le cofondateur de Prello.

Pour chaque exemple, le logement a été divisé en huit parts de SCI équivalentes. Chaque copropriétaire, dans nos simulations, possède deux parts sur huit. Le montage permet ainsi d’acquérir une part de propriété de luxe avec un ticket raisonnable, inférieur ou égal à 250.000 euros. Cette configuration permet par ailleurs au propriétaire de réserver le logement pour ses propres vacances pendant 40 jours : 10 en haute saison, 10 en moyenne saison, et 20 en basse saison.

Des revenus variables selon les résidences choisies

Dans un second temps, Prello a calculé les gains potentiels si les copropriétaires louent leur logement en leur absence. Dans ces simulations, on le rappelle, notre propriétaire possède 2 parts de SCI sur 8. Il peut donc louer à des vacanciers 4 nuitées en haute saison, 18 en moyenne saison, et 26 en basse saison. Bien sûr, ces simulations restent des cas théoriques. Ils permettent néanmoins aux candidats d’avoir un aperçu des recettes et des charges qu’ils peuvent anticiper en tant que copropriétaires.

Des coûts d’entretien variables

Pour chaque logement, Prello a ensuite calculé les charges dont doivent s’acquitter les copropriétaires. Les frais d’entretien ont ainsi d’abord été fixés à 2 % par an du prix du logement. “La moyenne des frais au sein de notre parc est inférieure à 2 %. Néanmoins, les coûts peuvent parfois monter jusqu’à 5 % si le logement est une passoire thermique, que sa taxe d’habitation est très élevée, et qu’il possède des équipements ou un jardin particulièrement coûteux en entretien”, décrit Ludovic de Jouvancourt. La barre fixée ici à 2 % constitue donc un ordre de grandeur à ajuster, si besoin, au cas par cas.

Dans un second temps, Prello a ajouté le coût du crédit à rembourser pour le copropriétaire. Nous avons retenu ici l’hypothèse d’un crédit remboursé sur 25 ans, avec un coût (intérêt + frais d’assurance inclus) à 1,65 %, avec 20.000 euros d’apport. En définitive, Prello estime les mensualités d’emprunt à 1.436 euros concernant la maison en Provence, 688 euros pour le chalet en Savoie, et 484 euros pour la maison normande.

Une opération très lucrative pour la maison normande

À partir de ces données, Prello a enfin estimé le résultat net de ces locations. En comparant les charges et les revenus, on se rend compte que les copropriétaires du chalet savoyard et de la maison en Provence ne couvrent pas l’intégralité de leurs frais en louant le bien en leur absence. Pour s’offrir leur résidence secondaire et en profiter 40 jours par an, les premiers devront ainsi fournir un effort de 4.013 euros par an, les seconds de 7.751 euros

En revanche, d’après Prello, les propriétaires de la maison normande gagneront 529 euros par an sur leur compte en banque… tout en profitant de leurs 40 jours de congés annuels dans leur résidence secondaire. Pour eux, acheter une résidence secondaire devient alors une opération financièrement indolore, et qui rapporte même chaque année quelques euros sur le compte en banque.

Néanmoins, l’analyse ne serait pas tout à fait juste si l’on ne prenait pas en compte un élément important. Chaque mois, on le rappelle, nos copropriétaires remboursent à leur banquier une mensualité d’emprunt. Une partie de cette mensualité correspond au “capital”, c’est-à-dire au prix d’achat du logement dont ils remboursent une partie chaque mois. L’autre partie est constituée des divers frais (taux d’intérêt, assurance, etc.) facturés par la banque, et qui sont proportionnels à l’argent emprunté.

Or, le capital remboursé à la banque ne peut pas être réellement considéré comme une “charge” pour l’emprunteur. Il se traduit plutôt comme de l’argent placé mois après mois par le propriétaire, afin de se constituer son patrimoine immobilier. Pour tenir compte de ce mécanisme, Prello propose donc un indicateur de résultat “net patrimoine” pour ses locations. Cet indicateur consiste donc à retrancher du résultat de trésorerie, présenté dans le tableau précédent, la part de capital que se constitue chaque année le copropriétaire.

En tenant compte de cet effet “accumulation de patrimoine”, l’opération apparaît alors systématiquement rentable. Pour la maison provençale, le copropriétaire va alors accumuler 2.196 euros par an ; pour le chalet dans les Alpes, 753 euros ; et pour la maison normande, 3.880 euros ! Pour les investisseurs, ce dernier type de bien peut donc apparaître comme un investissement lucratif, en plus d’être un joli pied-à-terre pour les prochaines vacances.