A défaut de pouvoir assumer seul la restauration de notre patrimoine historique, l’Etat a appelé les contribuables à la rescousse. C’est ainsi que la loi Malraux leur permet de s’offrir un logement de caractère à réhabiliter, et d’obtenir en échange une belle réduction d’impôts. La seule condition à remplir est que le bien, une fois les travaux achevés, soit mis en location pendant au moins neuf ans. Ce dispositif, qui nécessite l’intervention de sociétés de gestion spécialisées, telles que le Groupe CIR ou Buildinvest, est toutefois réservé aux investisseurs très aisés : la mise démarre à 250 000 euros.
Tous les types de travaux sont admis
La réduction d’impôts octroyée par l’Etat est calculée sur la base du montant des dépenses de restauration engagées (toujours sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France). Tous les types de travaux sont pris en compte : démolition, reconstruction, réparations, amélioration, remise aux normes… S’y ajoutent les primes d’assurance, les frais de gestion du chantier et ceux d’adhésion à une association foncière urbaine libre (Aful), parfois rendue obligatoire.
Par contre, les intérêts du crédit souscrit pour financer l’opération sont exclus du dispositif (mais ils seront intégralement déductibles des loyers encaissés).
Les coraintes de la loi Malraux
Une fois l’immeuble rénové, le propriétaire doit s’engager à louer son logement (non meublé) pendant neuf ans, à titre de résidence principale. La location, qui doit débuter dans les douze mois suivant la fin des travaux, ne peut pas être faite au profit d’un membre de sa famille. Bon à savoir : plutôt que céder le bien après neuf ans, mieux vaut le conserver jusqu’au terme du crédit afin d’optimiser la déductibilité fiscale des intérêts, voire au-delà, pour profiter au maximum des abattements prévus sur la taxation des plus-values immobilières, l’idéal étant d’attendre trente ans.
S’assurer une bonne rentabilité
Façades magnifiques, escaliers en pierre, parquets marquetés… Les programmes vendus en loi Malraux ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Ce n’est pas une raison pour les payer trop cher. L’opération ne sera rentable que si le prix du logement avant travaux est inférieur de 25 à 30% à celui du bel ancien du secteur. Le coût des travaux de restauration doit également rester raisonnable. Si la facture de l’entreprise dépasse de 75% le prix d’acquisition, c’est sans doute que l’immeuble sélectionné est de piètre qualité, et qu’il le restera après travaux. Gare aux déconvenues au moment de la revente ! Au bout du compte, le prix global (murs plus travaux) ne doit pas excéder le prix du neuf de plus de 15%.
Une réduction d’impôts de 22 ou 30% selon le secteur d’habitation concerné
L’avantage fiscal accordé prend la forme d’une réduction d’impôts égale à 30% du coût des travaux pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou à 22% pour ceux faisant l’objet d’un simple plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Même si l’administration a fixé un plafond aux dépenses engagées (pas plus de 400 000 euros sur quatre ans), la rentabilité excède souvent le seuil de 3% par an. Sans compter la plus-value réalisée lors de la revente, qui peut atteindre 20 ou 25%.
Exemple d’un investissement à 250 000 euros effectué sous le régime fiscal de la loi Malraux
(1) Montant comprenant l’acquisition des murs (40% du coût total) et les travaux (60% du coût total). (2) Soit 30% du coût des travaux, généralement étalés sur 2 ou 3 ans. (3) Soit une rentabilité locative de 2,5% par an. (4) Assurances, frais de gestion, taxe foncière et intérêts du crédit (ici à 3,90% sur une durée de 15 ans) sont déductibles des loyers. (5) Après fiscalité.
Une facture de travaux pas trop élevée (ici, 60% du coût total de l’opération) et des loyers rapportant entre 2 et 3% l’an (difficile d’obtenir plus dans le haut de gamme). Voilà les deux ingrédients nécessaires pour réussir une opération en loi Malraux. Même sans aucun gain réalisé lors de la revente, le rendement après fiscalité dépassera 3%. Et si le prix total (murs plus travaux) n’excède pas trop le prix du neuf, on peut espérer entre 15 et 25% de plus-value, et atteindre 4 à 5% de rendement par an.
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