Réduire vos impôts en rénovant un logement ancien : plus que quelques mois pour profiter de la loi Denormandie

Quel rendement espérer ?

Pas de précipitation toutefois : la rentabilité de l’opération dépendra avant tout de l’existence d’un véritable marché locatif. Or, dans les communes de taille modeste, les risques sont plus nombreux qu’ailleurs : moins-values à la revente si la population tend à diminuer, faible demande locative si le taux de chômage augmente ou si la proche banlieue est saturée de programmes de logements neufs.

Pour éviter la mauvaise affaire, mieux vaut cibler les communes situées à proximité de Paris, où les besoins locatifs sont élevés, comme Corbeil, Evry ou Meaux, ou des villes régionales dynamiques, telles que Niort, Beauvais, Colmar, Pau ou Roubaix, où le rendement après fiscalité peut excéder 4% par an (sans compter la plus-value réalisée lors de la revente du bien).

Quelles sont le contraintes de cet investissement locatif ?

Bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Denormandie exige de satisfaire à un certain nombre de conditions. D’abord, avoir terminé les travaux de rénovation à la fin de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du logement ; ensuite, louer cette habitation (non meublée) dans les douze mois qui suivent l’achèvement du chantier ; enfin, respecter des plafonds de loyer, qui sont situés entre 10 et 20% au-dessous de ceux du marché libre (soit, en 2025, entre 10,15 et 19,51 euros mensuels par mètre carré, selon les régions), et de revenus du locataire (par exemple, 65 691 euros par an pour un couple sans enfant installé en région parisienne).

Liste des travaux d’amélioration du logement ouvrant droit à l’avantage fiscal

Deux types de travaux ont été autorisés par le législateur : ceux relevant d’une rénovation éco-énergétique, laquelle doit alors engendrer une diminution de la consommation d’énergie d’au minimum 30% (20% seulement dans les biens situés dans une copropriété) ; et ceux qui visent à moderniser le logement ou à améliorer son confort de vie, y compris à travers la création de nouvelles pièces, habitables ou non (lire les détails dans le tableau).

(1) Les travaux ayant pour seul objectif de changer la décoration (peinture, papiers peints…) sont exclus. Ils sont admis dès lors qu’ils s’ajoutent à des travaux de réfection sur le bâti. (2) Balcons, loggias, terrasses, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’au moins 2 mètres carrés, garages, combles accessibles. Piscines, aires de jeux et serres sont exclues.