Même si la gestion d'un bien locatif n'est pas toujours simple, les difficultés majeures surviennent souvent au moment du départ du locataire. Par exemple, le préavis légal de trois mois, permettant de trouver un remplaçant, se verra ramené à un mois pour certains motifs.
De plus, si le locataire quitte les lieux discrètement, sans vous donner de préavis formel (départ "à la cloche de bois"), vous devrez anticiper au minimum trois mois de démarches judiciaires pour recouvrer la pleine jouissance de votre propriété. Enfin, la phase ultime, l'état des lieux de sortie, peut engendrer de sérieux soucis si l'appartement ou la maison n'est pas restitué(e) en bon état.
Départ du locataire : la durée de préavis
Un locataire peut résilier son bail et quitter les lieux à tout moment, sans avoir à se justifier. En revanche, il doit normalement au bailleur un préavis de trois mois (délai qui court à partir de la réception par le propriétaire du congé). Il peut être réduit à un mois si le locataire vient d’obtenir son premier emploi ou sa mutation, ou si le bien est situé dans une zone tendue, une mesure justifiée par le fait que le bailleur n’aura aucune difficulté à trouver un autre locataire (lire les autres cas ci-dessous). A noter : le délai réduit s’applique aux deux membres d’un couple, même si un seul est concerné par l’une des dispositions d’exception prévues.
Les cas où les locataires sont en couple
Quel que soit leur régime matrimonial, les locataires mariés sont tous deux cotitulaires du bail (même si un seul a signé le contrat). Si les deux veulent déménager, le congé doit être établi aux deux noms, et il vaut mieux que chacun le signe, sans quoi il ne serait valable que pour celui qui l’a donné et, du coup, le bail perdurerait au bénéfice de l’autre.
En cas de divorce, et si les conjoints se disputent l’usage du logement, c’est le juge qui décidera, selon les intérêts de la famille, lequel des deux pourra rester sur place. Même chose pour un couple pacsé cotitulaire du bail (ils peuvent demander à l’être même si le contrat n’a au départ été signé que par l’un d’eux). Mais si l’unique titulaire du bail donne son congé, l’autre doit aussi quitter le logement.
Et pour des concubins ? La règle est simple, puisque celui qui n’a pas signé le contrat de bail n’a pas la qualité de cotitulaire : il doit donc forcément s’en aller quand le concubin titulaire donne son congé au propriétaire
Congé du locataire : son préavis peut être réduit à un mois au lieu de trois sous certaines conditions
A condition de présenter au bailleur les justificatifs, un locataire peut donner congé avec un préavis de seulement un mois, dans les six cas suivants :
Zone tendue : le logement doit être situé dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50000 habitants : 28 agglomérations sont concernées, regroupant près de 1200 communes.
Santé : impossibilité pour le locataire de vivre normalement dans le logement, ses caractéristiques (éloignement des commerces, escaliers…) n’étant plus adaptées à sa mauvaise santé. Un constat médical est obligatoire.
Mutation : elle doit être effective au moment du congé. Aucune condition d’éloignement du nouveau lieu de travail n’est requise. Un changement d’école ou la fin d’un stage ne sont pas considérés comme valables.
Chômage : Licenciement, fin de CDD et rupture conventionnelle sont les cas admis. La démission ou l’abandon de poste n’en font pas partie. L’arrêt d’une activité professionnelle exercée sous le statut libéral non plus.
Emploi : le locataire doit soit décrocher un premier emploi (temps complet ou non, CDI ou CDD), soit avoir été au chômage puis retrouver un emploi au cours du même bail.
Aides sociales : Il faut percevoir le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation adulte handicapé (AAH), ou obtenir un logement social.
Abandon des lieux : le juge peut faire vendre le mobilier en place pour dédommager le bailleur
Il y a abandon de logement quand le locataire met un terme à la location sans donner de congé ni respecter de préavis et, le plus souvent, en laissant des impayés derrière lui. Même si des indices montrent qu’il est déjà loin (volets fermés, boîte aux lettres qui déborde…), le propriétaire n’est pas autorisé à reprendre possession de son bien. Il doit faire intervenir un huissier qui, une fois constaté l’abandon des lieux, va établir l’inventaire du mobilier. C’est ensuite au tribunal de se prononcer sur la résiliation du bail. En cas d’impayés, il peut autoriser la vente aux enchères des objets laissés sur place afin d’indemniser le propriétaire. Le locataire a un mois pour réagir. Passé ce délai, le bailleur peut récupérer son bien, mais, au total, la procédure aura duré trois mois…
Donner congé : le propriétaire doit avoir un motif légitime et attendre l’échéance du bail
En matière de congé, le bailleur est moins bien traité que son locataire (lire aussi le paragraphe suivant). Alors que ce dernier peut partir assez vite, le propriétaire, lui, doit attendre que le bail arrive à échéance, en respectant un préavis d’au moins six mois, et en invoquant l’un des trois motifs prévus par la loi : la vente de l’habitation, sa récupération pour lui-même ou pour loger un proche, ou le manquement du locataire à ses obligations (loyers impayés, nuisances…). Ces motifs sont strictement encadrés.
En cas de reprise pour loger un proche, il doit s’agir soit de son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin (ou leurs enfants ou parents), soit de ses propres enfants ou parents. Et attention aux entourloupes ! Si le bailleur prétend qu’il va habiter le bien alors qu’il veut en réalité le relouer plus cher ou y caser un ami, il encourt une amende de 6 000 euros, plus un dédommagement à verser au locataire, ce qui peut aisément doubler la note à payer. S’agissant du congé pour vendre, il vaut offre prioritaire pour le locataire durant les deux premiers mois du préavis.
Locataire âgé : s’il dispose de revenus modestes, il sera difficile de lui donner son congé
Les contraintes du propriétaire qui veut donner congé à son locataire ne s’arrêtent pas là. En effet, quel que soit le motif légal invoqué, il est difficile de mettre fin au bail d’un locataire qui a plus de 65 ans et des revenus modestes (en 2025, moins de 26 687 euros par an en Ile-de-France, et de 23 201 euros ailleurs), ou s’il héberge une personne à charge respectant ces deux conditions. Le bailleur n’en a le droit qu’en lui faisant une offre de relogement cohérente avec ses besoins et ses moyens, et pas éloignée de plus de cinq kilomètres du bien actuel. Il est toutefois dispensé de cette obligation s’il a lui-même plus de 65 ans ou des revenus inférieurs aux plafonds fixés pour les locataires âgés.
Les formalités à suivre lors d’un départ du logement
Un état des lieux doit être réalisé à la sortie, une fois le logement vidé et nettoyé. Si les deux états des lieux sont conformes, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le mois qui suit la remise des clés. Sinon, le délai est de deux mois. La restitution est effectuée après déduction des sommes restant dues (loyers ou charges impayés…) ou, en cas de dégradations, après chiffrage justifié et calcul des frais de remise en état.
Attention, l’usure normale des équipements ne peut pas être facturée au locataire. Afin d’éviter les conflits, il est possible de se référer à une grille de vétusté, préalablement insérée dans le bail, laquelle fixe la durée de vie théorique des équipements et permet ainsi d’estimer si l’usure est acceptable ou pas. Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais impartis, son montant est majoré de 10% du loyer par mois de retard. Dans le cas où le locataire part avant que le décompte des charges de l’immeuble soit établi, le propriétaire peut garder 20% du dépôt de garantie. La régularisation devra être faite dans le mois suivant l’arrêté des comptes.
Grille de vétusté : très utile pour évaluer la facture du locataire en cas de dégradations
De fréquents désaccords apparaissent à propos des retenues opérées sur le dépôt de garantie. Pour éviter tout litige, il est conseillé d’annexer au bail une grille de "vétusté" (il en existe plusieurs, aisément accessibles sur Internet) fixant la durée de vie normale des équipements: au-delà de cette durée, le locataire n’a plus rien à payer, et au-dessous, une décote annuelle est appliquée sur le coût de la remise en état afin de tenir compte de l’usure naturelle du bien dégradé, ce qui permet de réduire la facture du locataire.
Le calcul intègre aussi une franchise, qui fait que la décote ne joue qu’après un certain délai. Exemple avec une moquette à changer, pour 1 000 euros, sachant que la décote est de 14% par an et la franchise d’un an : si le locataire quitte les lieux moins d’un an après la pose, il devra payer 100% de la note ; s’il part cinq ans après, il bénéficiera d’une décote de 56% (14% x 4 ans, compte tenu de la franchise d’un an). Sa quote-part des frais sera alors limitée à 440 euros.
