Le nombre de biens loués en meublé augmente d’année en année. Logique, au vu des atouts du produit : des loyers de 15 à 20% plus élevés et un régime fiscal privilégié. En outre, le bail mobilité autorise désormais le propriétaire à louer pour une durée réduite, allant de un à dix mois (contre un an habituellement) : les biens meublés loués à titre de résidence principale ne manquent pas d’attrait. Mais la fiscalité à la revente a été très alourdie par la loi de finances pour 2025.
Pour échapper à la nouvelle règle en vigueur, qui prévoit la réintégration dans le calcul de la plus-value taxable de tous les amortissements pratiqués depuis l’achat du logement, il existe néanmoins un certain nombre de solutions : investir dans une résidence pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes (ces résidences ne sont pas concernées par cette réforme fiscale), donner le logement à un héritier au lieu de le vendre (une donation ne supporte aucune taxe sur la plus-value), revendre après trente ans de détention (l’exonération est alors acquise) ou récupérer le bien en tant que résidence principale avant de le céder (et bénéficier du principe d’exonération attaché à ce type de logement).
Équipements : une liste du mobilier devant être mis à disposition
C’est la loi : pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015, le mobilier doit au minimum comprendre les éléments suivants : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de – 6 degrés, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour les repas, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des appareils d’entretien ménager.
Bail : des règles identiques à celles des biens loués vides
Les locations meublées sont soumises aux mêmes obligations qu’une location vide : bail conforme à un modèle type, établissement d’un état des lieux, réalisation des diagnostics (amiante, plomb…), limitation du dépôt de garantie (à deux mois), partage des frais d’agence.
Le statut fiscal hors normes du loueur en meublé professionnel
De gros avantages fiscaux sont octroyés aux loueurs en meublé professionnels (qui, en outre, ne sont pas impactés par la réforme sur les plus-values). Mais ce statut exige de toucher plus de 23 000 euros de loyers de meublés l’an et d’en retirer plus de 50% de ses revenus. Si vos charges sont supérieures aux loyers, vous pourrez imputer le déficit sur votre revenu durant six ans ; la revente sera exonérée de taxe sur la plus-value si vous exercez l’activité depuis cinq ans et si vos loyers n’excèdent pas 90 000 euros l’an ; enfin, vos biens échapperont à l’impôt sur la fortune immobilière. Seul bémol, depuis 2021, au lieu d’une ponction de 17,2% sur les
profits réalisés, c’est une taxe de 35 à 40% qu’il faut payer (mais elle donne droit aux prestations maladie et retraite).
Charges courantes : la formule la plus pratique est de facturer un forfait au locataire
Deux solutions s’offrent au bailleur pour faire payer au locataire les charges courantes qui lui incombent (eau, chauffage, entretien des parties communes…). Soit il impose le règlement de provisions mensuelles, régularisables chaque année sur justificatifs. C’est le système au «réel». Soit il décide d’appliquer un forfait de charges, payable par mois ou par trimestre.
Si le bail le précise, ce forfait peut être révisé à la hausse tous les ans, selon les mêmes modalités que le loyer (donc en fonction de l’inflation), mais il ne donne jamais droit à régularisation. L’avantage de la formule est sa simplicité. Attention toutefois à ne pas abuser : la loi précise que le forfait facturé doit être cohérent avec les charges réelles dont le locataire aurait dû s’acquitter.
Fiscalité : toutes les charges et une partie du prix du bien sont déductibles des loyers taxables
Les loyers sont imposés soit au forfait, après 50% d’abattement (régime de base appliqué jusqu’à 77 700 euros de loyers par an), soit au «réel». Avec cette seconde option, encore plus profitable et accessible à tous, l’ensemble des charges (travaux, syndic, intérêts du prêt…) sont déduites des loyers, plus une partie du prix du bien (3,33% par an) et des meubles (10% par an).
Mieux, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit sera déductible des loyers durant dix ans. Evitant ainsi l’impôt plusieurs années de suite, l’investisseur peut obtenir un rendement net supérieur à 6% l’an.
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