Comment rédiger son bail de location soi-même ?

Rédiger soi-même son contrat de bail est tout à fait légal. Il est possible de le faire gratuitement en utilisant un formulaire type. Cependant, il est souvent recommandé de recourir à un intermédiaire compétent. En effet, ce professionnel connaît l’importance de chaque détail dans un contrat de location et s’assure d’une rédaction soignée. Un bail bien rédigé est essentiel, car il vous engage sur une durée minimale de trois ans.

Qui paie les frais d’établissement ?

Toute location commence par la signature du bail

Si vous le rédigez vous-même, vous ne pourrez rien facturer au locataire. Si vous faites appel à une agence immobilière ou à un notaire, les frais d’établissement du contrat, à savoir la rédaction du bail, la visite du logement et l’état des lieux (un demi-mois de loyer en tout), sont partagés pour moitié entre vous et le locataire.

La part imputée au locataire ne peut pas excéder un plafond fixé par la loi

La part imputée à ce dernier ne peut toutefois pas dépasser certains plafonds, fixés à 12  euros par mètre carré en région parisienne, 10  euros dans les 47 plus grandes agglomérations du pays, 8  euros ailleurs. Précision : les honoraires dus par le locataire au titre de l’état des lieux sont plafonnés à 3  euros par mètre carré, quelle que soit la zone concernée.

Quelle est la durée d’un bail ?

Elle est de trois ans, reconductible tacitement tant qu’aucun congé n’est donné

Un bail est normalement signé pour trois ans, sachant que six mois avant sa date d’expiration, le bailleur doit adresser au locataire un congé motivé, sans quoi le bail est reconduit tacitement. Il est parfois possible de consentir un bail inférieur à trois ans, mais d’au moins un an, à condition de justifier cette exception par une raison précise. Exemple : le propriétaire veut récupérer son bien et y habiter à son départ en retraite, attendu dans quinze mois.

La date de la remise des clés est celle à prendre en compte

Exemple : le propriétaire veut récupérer son bien et y habiter à son départ en retraite, attendu dans quinze mois. Attention, la date d’effet d’une location n’est pas celle de la signature du bail, mais celle de la remise des clés, qui peut intervenir plus tard. C’est cette date qui sert de point de départ pour la fixation des délais légaux en matière d'augmentation du loyer et d’envoi du congé.

Les clauses obligatoires qui doivent figurer sur le contrat de bail

Le loyer du précédent locataire doit généralement être mentionné

Outre la description du bien et son étiquette énergétique, le contrat de bail doit contenir certaines informations : loyer, charges, date de paiement, montant des dépenses théoriques de chauffage, clause résolutoire (elle permet de résilier le bail si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou ses charges) et, depuis 2024, numéro d’identification fiscale (disponible sur l’avis de taxe foncière) et calendrier d’interdiction de location selon la classe énergétique du logement…

Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite

Autre mention obligatoire, le loyer du précédent locataire s’il a quitté les lieux il y a moins de dix-huit mois. En effet, en zone tendue, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer à sa guise, il doit se conformer à l’indice légal de référence, à moins d’avoir engagé de gros travaux. Auquel cas le bail doit aussi indiquer la nature et le montant de ces travaux, afin de pouvoir justifier la hausse de loyer appliquée.

La clause d’indexation est facultative mais recommandée

Passe de hausse de loyer possible s'il manque le mode de révision.

Certaines dispositions, facultatives, devraient figurer dans tous les contrats. Il en est ainsi de la clause d’indexation des loyers, qui permet chaque année, de revoir le loyer à la hausse pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Le contrat doit alors indiquer le trimestre de l'indice de référence de loyers (IRL) servant à cette révision. Attention, certaines clauses seront réputées «non écrites», autrement dit inapplicables, si elles enfreignent la législation (lire le tableau ci-dessous).

L’état des lieux doit être avec attention

Pour éviter les litiges, soyez très précis

Obligatoirement joint au contrat de location, l’état des lieux permet au locataire de vérifier, à la remise des clés, que le bailleur met à sa disposition un logement correct, et au propriétaire, en fin de bail, de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire.

Remplir une grille de vétusté

Ce document doit indiquer aussi précisément que possible l’état des sols, murs, plafonds ainsi que des équipements. L'origine la plus fréquente d'un conflit, c'est quand le propriétaire estime que la dégradation est due à un manque d’entretien, alors que selon le locataire, il s'agit d'une usure normale. La consultation d’une «grille de vétusté» peut alors aider à trouver un terrain d’entente.

À noter : en cas de refus de l’un d’eux de dresser un état des lieux à l’amiable (donc gratuit), l’autre peut faire appel à un huissier. Les frais, fixés à 261 euros maximum, sont alors à partager.