Monsieur et madame Z. ne pensaient pas à mal lorsqu’ils ont rénové l’un des murs de leur appartement. Celui-ci comportait une ouverture faite de jours translucides, ces verres qui laissent passer la lumière sans permettre de distinguer ce qu’il y a de l’autre côté. Dans un souci de modernisation, les Z. remplacent les jours translucides par des fenêtres coulissantes et, par nature, transparentes. Mais leur voisin, monsieur B., en prend ombrage car cette ouverture, sur un mur mitoyen d'une petite cour dont il a la jouissance privative, donne sur son appartement, situé au rez-de-chaussée de la copropriété, et sur cette petite cour. Impossible, désormais, de siroter tranquillement son café sur sa table de jardin sans se sentir en permanence épié par les Z. ! Sa colère est d’autant plus forte qu’il assure avoir découvert les nouvelles fenêtres une fois les travaux réalisés.
Ni une ni deux, monsieur B., estimant que ces nouvelles fenêtres sur le mur mitoyen portent atteinte à son intimité, assigne ses voisins en justice, afin d’obtenir qu’ils remplacent «les verres clairs des menuiseries par des verres à fer maillé, les huisseries extérieures par un ouvrage à châssis fixe et verres dormants et qu’ils l’indemnisent de son préjudice de jouissance», à hauteur de 5 000 euros, lit-on dans une décision de la Cour de cassation du 10 avril 2025, repérée par le cabinet d’avocats Adonis. Monsieur et madame Z. se défendent en soulignant que ces modifications n’ont changé ni l’emplacement ni les dimensions de l’ouverture préexistante, et qu’ils avaient informé oralement leur voisin de leur intention de procéder à ces travaux.
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Sans consentement clair du voisin, pas de travaux sur un mur mitoyen
En première instance, les juges leur donnent raison, estimant que les nouvelles fenêtres ne font que remplacer une ouverture existante et que leur mise en place n’a donné lieu à aucune modification de volume ou d’emprise. Sans oublier que leur voisin, informé des travaux, ne s’est pas opposé formellement à leur réalisation. C’était compter sans la détermination de monsieur B., qui s’est pourvu en cassation. Dans sa décision du 10 avril, la Cour a cassé celle des juges de première instance, «en rappelant un principe «essentiel du droit immobilier : aucune ouverture, même à verre dormant (translucide mais non transparent) ou même en remplacement d’une ouverture existante, ne peut être créée ou modifiée dans un mur mitoyen sans le consentement exprès du voisin», décrypte le cabinet Adonis.
Pour la Cour de cassation, le simple fait d’avoir informé le voisin, sans recueillir son assentiment formel, ne suffit pas. Et «le silence du voisin ne peut en aucun cas être interprété comme un accord» de sa part. Autrement dit, «seul un consentement clair, exprès et non équivoque permet d’intervenir légalement sur un mur mitoyen». Le couple Z. aurait donc dû demander à monsieur B. un accord écrit et signé avant de se lancer dans la rénovation du mur. Les Z. en seront donc pour 5 000 euros d’indemnisation, alourdis par le coût des nouveaux travaux nécessaires afin de permettre à monsieur B. de retrouver l’intimité de sa cour intérieure.
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