Immobilier : les grandes villes où l'on manque le plus de logements neufs

Les raisons de cette crise sont multiples. L’offre, tout d’abord. Les mises en chantier des promoteurs sont perturbées par l’envolée des coûts de l’énergie, mais aussi par la hausse spectaculaire des prix de nombreux matériaux de construction du fait des multiples pénuries (aciers, cuivre, aluminium) au cours des derniers mois. S’additionnent à ces problèmes la difficulté de plus en plus grande pour les constructeurs à trouver des terrains à bâtir dans les villes situées en zone tendue (où l’offre est très inférieure à la demande), ainsi que la difficulté accrue à obtenir des permis de construire auprès de certaines municipalités. Tout cela, ce sont les difficultés de longue date constatées par les constructeurs.

Mais désormais, la demande de logement dégringole également. Les prix des appartements neufs sont jugés trop élevés, les capacités d’emprunt des acheteurs se réduisent… En conséquence, les ventes reculent. “Les particuliers ont été fortement pénalisés en fin d’année par la remontée des taux d’emprunt et les restrictions d’accès au crédit”, communique la FPI. Et la crise semble s’accélérer : entre les seuls quatrièmes trimestres 2021 et 2022, les ventes aux particuliers ont ainsi chuté de près de 40% !

Des métropoles avec plus de besoins que d’autres

Et pourtant. Aux yeux des promoteurs, certaines agglomérations continueraient de manquer cruellement de logements pour répondre aux besoins de leur population. Ainsi, d’après la FPI, les besoins totaux de nouveaux habitats (tous types de logements confondus) seraient chaque année d’environ 450.000 en France, contre environ 380.000 constructions actuellement. Et cela afin de répondre à plusieurs besoins parallèles : démographiques, sociologiques, migratoires, etc.

Dans l’optique d’évaluer plus finement ces besoins, la FPI a demandé l’expertise d’ESCP junior Conseil. Le cabinet spécialisé dans les études de marché a ainsi estimé que pour répondre aux besoins de nouveaux logements dans les 20 plus grandes métropoles, 167.000 seraient à construire chaque année. Vous pouvez retrouver les évaluations précises d’ESCP junior Conseil au travers de la carte ci-dessous.

On se rend ainsi compte à travers cette carte que les métropoles de Nice, Toulon et Montpellier sont celles où les besoins de nouveaux logements sont les plus grands proportionnellement. Dans ces trois communes, les besoins estimés sont égaux ou supérieurs à 1,5% de la population recensée en 2019. À l’opposé, en Île-de-France, ce ratio n’est que de 0,5% selon les auteurs de l’étude.