Rares sont les ménages qui peuvent se permettre d’acquérir un nouveau bien immobilier comptant, avant d’avoir vendu leur logement. Alors, pour faciliter la transition entre les deux transactions, une solution existe. Le prêt relais, également appelé crédit relais, permet en effet de financer un nouveau bien sans attendre la vente du logement précédent. Ce crédit spécifique permet ainsi à l’acheteur de rester dans son logement, en attendant la vente de ce dernier. “C’est un prêt qui s’est démocratisé avec la crise sanitaire, précise Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en ligne Vousfinancer. Lorsqu’on veut quitter une métropole, il est souvent facile de vendre son bien car la demande est forte, mais il est bien plus compliqué de trouver un nouveau bien. Le crédit relais permet de se laisser du temps pour trouver le bien idéal.”
Le prêt relais est un crédit courte durée (entre 12 et 24 mois), qui permet d’obtenir un financement pour acheter un nouveau bien avant même d’avoir signé le compromis de vente de son logement. Le montant du crédit octroyé par les banques s’élève en général à une somme comprise entre 60 et 90% de la valeur du bien à vendre (90% si vous avez déjà signé un compromis de vente), en retranchant l’éventuel restant dû. Le pourcentage est souvent corrélé à l’état du marché : plus le bien est facile à vendre, plus le montant du prêt est conséquent. Pour pouvoir y prétendre, il est nécessaire de demander une estimation du bien à vendre par un professionnel de l’immobilier et de le transmettre à la banque prêteuse.
Le prêt relais moins cher qu’un déménagement
“Le crédit relais a souvent une mauvaise image aux yeux du grand public, à cause de son coût élevé supposé, déplore Sandrine Allonier. Mais dans les faits, c’est une solution bien moins onéreuse que de déménager dans un meublé entre la vente de sa résidence et l’achat du nouveau logement.” Si les taux de crédit sont légèrement plus élevés que pour un prêt classique (entre + 0,2 et +0,4%), le coût total d’un prêt relais reste relativement faible puisque la durée du crédit est courte (6 mois en moyenne). Le coût total d'un prêt relais, qui peut avoisiner les 1.000 euros pour un crédit court, est donc la plupart du temps bien inférieur à celui d’un déménagement et d’une location temporaire.
Contrairement à un crédit classique, le montant du prêt relais doit être remboursé comptant, une fois le bien vendu. Les intérêts du crédit ainsi que l’assurance peuvent en revanche être acquittés soit pendant la durée du prêt sous forme de mensualités (différé partiel) soit à la fin du prêt en une seule fois (différé total). Dans ce dernier cas, certaines banques peuvent appliquer un taux légèrement supérieur (+0,1%). Une fois le bien vendu, l’argent débloqué sert à rembourser le crédit en une seule fois.
Voici pour le remboursement. Côté achat, si le montant du prêt relais obtenu avec la vente du bien ne suffit pas à financer le nouveau logement, la banque peut proposer en parallèle un nouveau crédit, afin de permettre à l'acheteur d’obtenir un financement pour payer la différence. On parle alors de prêt relais adossé, ou de prêt relais associé.
Le prêt relais adossé pour acheter un bien plus cher
Prenons un exemple afin de mieux comprendre le principe du prêt relais adossé. Un couple d'emprunteurs possède un appartement d'une valeur de 200.000 euros - pour lequel le crédit souscrit est déjà intégralement remboursé - et cherche à acheter une maison qui coûte 300.000 euros. Ce couple déniche la maison de ses rêves avant d'avoir vendu l'appartement et doit donc passer par un prêt relais.
Le calcul est le suivant :
Sur les 200.000 euros (valeur de l'appartement), la banque va accepter de prêter 70% du bien, soit 140.000 euros de prêt relais. Sur les 140.000 euros du prêt relais, le couple ne paiera que les intérêts jusqu'au moment de la vente du premier bien : soit 210 euros par mois. Pour pouvoir acheter cette maison à 300.000 euros, il devra contracter un prêt complémentaire “classique” de 160.000 euros à 1,5% sur 20 ans, pour une mensualité de 765 euros par mois. Les mensualités totale du couple pendant la durée du prêt relais seront donc de 975 euros (765 euros de prêt classique + 210 euros de prêt relais).
Si le prêt relais permet à un ménage d’acheter un nouveau bien plus cher, tout en restant dans son logement le temps de la transaction, la situation se complique lorsque le crédit sur le bien à vendre n’est pas totalement remboursé. Reprenons l’exemple de notre couple, en partant du principe qu’il n’a cette fois pas terminé de rembourser son crédit sur le bien à vendre. En imaginant qu’il reste 100.000 euros à rembourser (crédit sur 20 ans) notre couple doit ainsi régler des mensualités de 1.012 euros , avant même l’obtention du prêt relais, soit un endettement d’environ 25%.
Le montant du prêt relais s’élève quant à lui à 40.000 euros (200.000 x 70 % - 100 000 € = 40.000€), soit une mensualité 60 euros (taux d'intérêt + assurance). Reste à ajouter les mensualités du crédit complémentaire, qui s‘élèvent à 1.242 euros. En cumulant les mensualités du crédit du bien à vendre (1.012 euros), les mensualités du crédit relais (60 euros) et les mensualités du crédit complémentaire (1.242 €), notre couple devrait ainsi rembourser 2.314 € par mois pour pouvoir financer son nouveau bien. Le problème est que cette mensualité de 2.314 euros dépasse largement le taux d’endettement autorisé.
L’alternative du prêt achat-revente
Si notre couple est dans l'impossibilité de contracter un prêt relais, une solution alternative s’offre à lui pour financer son nouveau bien : le prêt achat-revente. Le principe est le suivant. La banque rachète le montant dû du bien à vendre et propose un nouveau crédit longue durée en regroupant les différentes mensualités (prêt relais + prêt classique). Les crédits sont ainsi lissés dans le temps, ce qui permet de faire passer les futurs acheteurs sous le taux d’endettement. Le coût d’un crédit achat relais sera en revanche légèrement supérieur à un prêt relais classique, le taux d'intérêt du prêt relais étant supérieur avec l’option achat-revente (+0,4 points en moyenne).
Pour comprendre l'intérêt du crédit achat-revente, reprenons une dernière fois l’exemple de notre couple. La banque rachète le restant dû du crédit du bien à vendre (100.000 euros), ce qui permet au couple d’obtenir un prêt relais de 140.000 euros, à 1.8% pendant 2 ans maximum, soit 210 euros de mensualité. En ajoutant la mensualité du crédit complémentaire de 260.000 euros sur 20 ans (1.243 euros), la mensualité totale pour notre couple s’élève ainsi à 1.453 euros (210 euros de crédit relais + 1.243 euros de crédit complémentaire). Une fois le bien vendu et la réinjection des 60.000 euros restants (200.000 euros - s’il est le logement est bien vendu au prix de son estimation - 140.000 euros), les mensualités à régler baisseront pour atteindre 956 euros Le taux d’endettement n’est pas dépassé et notre couple peut acheter son nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent, sans pour autant être obligé de déménager.
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